土地出让的潜规则，地王套路都在这了！

　　面粉比面包贵，是很多人认为房价不会跌的一大理由。

　　君不见07年高峰时的「地王」潮，08年金融危机时的退地潮，当时，广州、南京、浙江、福建、上海等地区都出现过开发商退还土地的情况。

　　因为一旦房价下跌，高价地开发出来要亏本，开发商们宁可损失保证金，也不要土地了。

　　对某些城市的「地王」，宝宝们是不了解土地拍卖的一些潜规则。

　　为什么去年拿「地王」的都是央企，一家人价格高低有什么关系，但能让小老百姓坚信房价还要涨，目的就达到了。(具体我不好言明，你懂的。)

　　1、潜规则

　　目前各地的土地出让，基本上都是走招拍挂的程序，显得公开透明。

　　不过开发商如果想要拿到一块好地，前期是需要投入很多精力的，否则没你的份，要不然就直接以最高价格拍得。

　　09年，我就报道过土地出让的潜规则，标题是《开发商自曝拿地潜规则，地王身后现官商利益分成》，有兴趣可以查看，内容更详细(http://finance.ifeng.com/news/house/20090814/1090832.shtml)

　　这些年过去，现在除了一线城市外，在某些城市还是很流行，具体城市我不方便点名，套路大同小异，总结就是三点，还有漏掉的方法欢迎大家向我爆料。

　　(1)、有些「地王」是假的，参与前期一级开发的开发商去拿地，都会提前跟政府协商签好协议，约定一个土地保底价，外界看到的成交价并非开发商的实际拿地价。如果是别的开发商拍走的话，多出部分便按比例分成，如果是自家高价拍下来的话，政府再私下返回多余部分给开发商。

　　举个例子，假如拍卖的保底价是4000元/平米，但最后实际拍卖价格是7000元的话，如果仍是该开发商拍得土地，政府便将3000元差价归还，若由其他开发商拍得，这3000元的差价，便按比例分成，多数情况是政府与开发商四六或三七，甚至五五分。

　　(2)、一般的成熟地段，政府不愁卖，就更愿意走正当的招拍挂程序，但在一些新兴城市，或者是不成熟的新开发区，政府会先请来几个大的开发商做托，合围拍出高价，达到双赢。政府抬高地价后，再公开拍卖其他的土地，真正想赚的是后面的地价。

　　(3)、有些地方，政府会设置土地出让条件，为房企量身定做，或者是劝退有意参与竞拍的其它房企。如果公开拍卖的成交价过高了，开发商可以申请增大容积率来滩低楼面价成本，也可以通过税收减免、返还地价等方式降低成本。

　　2、回顾07年地王潮，08年退地潮

　　地买高了不要紧，还可以退!

　　很多人没经历过，我回顾下。

　　07年房价涨的轰轰烈烈，开发商热血澎湃，「地王」频出。

　　比如金地于2007年9月，经过45轮激烈竞拍才最终取得位于广州番禺区中心城区的该地块，成交价为15.9亿元，折合楼面价6230元/平方米，成为番禺「地王」。

　　就在金地竞下该地块后不久，政府在其隔壁推出限价地，销售限价仅为5500元/平方米，价格比金地项目的地价还便宜。(开发商还怎么卖...)

　　08年金融危机发生后，房价狠跌，被土地套牢的开发商，资金链紧张，07年高价拿地的风险立即显现出来，全国各地退地潮汹涌，尤其是「地王」，根本没法开发下去，摆明了要亏本。

　　当时，广州欠缴土地出让金的「问题地王」就有好几块，包括富力白云云祥路地块、保利金沙洲两地块、鸿荣源金沙洲地块、金地番禺中心城区地块，另外包括中莱投资的科学城地块。

　　金地的「地王」，最后跟政府协商解除合同退地，政府退给金地3亿元土地款。

　　2007年9月，福建融信地产以总价9.04亿元、每亩单价近2000万元的高价拍得白马路地块，成为轰动一时的「地王」，楼面地价高达9953元/平方米。到08年3月初，融信地产不惜损失7000万元土地保证金，退还这「地王」。

　　还有南京荣盛置业有限公司07年也拿了一块地，当时转让价为7.1亿元，折合楼面地价每平方米5566元。按约定一年要缴纳完，但当时只缴纳成交价款总额的40%，即2.84亿元，拖欠4.26亿元，最后，南京国土局解除了合同，没收已缴纳的1.065亿元定金。

　　这是当时南京收回的第三款地，2010年2月和3月，南京国土局分别收回了仙林与宁南的两幅地块，共没收定金2.46亿元。

　　浙江，2010年，仅余杭区就有17宗用地项目有欠缴行为，都是前两年拍下的土地，最后无法按期缴纳土地款的。

　　万科在经历过08年的腥风血雨后，就发誓不再拿地王，融创去年10月之后就不拿地了，主要是对后市比较悲观，现在那些拿地的开发商叱咤风云，赚足了眼球，等到房价调整时才知道心里的苦。