任泽平：三四线城市地产销量火爆 去库存超预期

　　2.2 三四线城市内部分化是必然，未来仍将持续

　　从总体上讲，三四线城市之所以地产销量分化明显，主要在于三四线城市的范围广、数量多、情况各异。

　　由于并无明确的城市分线标准，学界和市场通常把三四线城市视作除一二线以外的其他地区。当前，除4个直辖市外，我国大陆有334个地级行政区域(含276个地级城市、10个副省级省会城市、5个计划单列市)，2850个县级单位(含921个市辖区、361个县级市、1397个县、117个自治县)。大部分县级市隶属于地级以上城市，但仍有一些隶属于地区或盟或自治州等其他地级行政单位。

　　这意味着如果仅以地级城市论三四线城市，三四线城市数量高达260-270个左右。如果加上县级市，三四线城市数量则高达600个以上;再考虑县，则有2000个以上。在数量庞大、情况各异的划分下，三四线城市内部分化是必然的。以地级城市论，260-270个三四线城市出现50个、乃至100个表现不错的三四线城市是非常正常的;如果从县级层面论，出现500个左右与三四线整体发展趋势不一致的县级市或县也是很正常的事情。

　　并且，三四线城市内部差异也很大。一个地级市既包括城区、市区(市辖区)，还包括下辖县(县级市);在县内部，既包括县城，还包括下辖建制镇。比如，根据浙江省官方数据，2016年11月末全省可售商品房库存去化周期为12.1个月;其中，11个设市市区平均为10.5个月，54个县(县级市)为14.7个月。分设市市区看，绍兴去化周期为15.2个月，丽水则为8.3个月;分县(市)看，有46个县(市)商品房去化周期在20个月以内，有6个在20-24个月，有2个县在24-30个月。

　　在农民工回流背景下，内部分化足以可以解释除大都市圈周边的三四线城市外，为什么2015-2016年还有一些其他三四线城市地产销量火爆。否则以三四线人口再集聚或逆城市论，难以解释三四线城市内部的明显分化。比如，在同样是传统农民工输出大省，为什么2015-2016年江西商品房销售面积累计增幅高达54%(扣除二线)，湖南、安徽接近40%，河南为34%，而四川、湖北则不到30%，重庆只有23%。并且，在一个省内部，各地区的差异也很大，比如2015-2016年江西的萍乡市累计增幅高达140%，景德镇市累计增幅则不到2%。

　　总之，三四线城市内部分化明显，并仍将持续，一些城市逐渐脱颖而出成为热点三四线城市。就如同在二线城市中，2015-2016年房价涨幅分化也非常明显。比如，合肥、厦门等二线城市暴涨，但沈阳、长春、哈尔滨等二线城市涨幅很小、甚至不如一些三四线城市。

　　总的来说，在人口迁移趋势上，我们维持人口向大都市圈及部分核心二线城市迁移趋势不变，并强调在农民工回流背景下三四线城市内部分化明显。

　　3 2017年三四线去库存超预期，部分城市补库存有助于投资改善

　　3.1 2017年三四线城市房地产去库存分化较大

　　2016年末中央经济工作会议强调，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。从全国整体看，三四线城市去库存分化较大，部分去库存充分，部分压力仍然很大。

　　在狭义库存方面，2016年末全国商品房待售面积(现房库存)为6.95亿平方米，较2015年末下降3.2%;其中，商品住宅待售面积为4.03亿平方米，较2015年末下降11%。以待售面积/12月均现房销售面积计算，2016年末全国商品房可售库存去化周期为19.5个月，较2015年末下降5.6个月;其中，商品住宅可售库存为13.9个月，下降5.3个月;非住宅可售库存为43.6个月，下降6.9个月。

　　在广义库存方面，原则上以累计新开工面积减去累计销售面积计算，并扣除非住宅的自持部分(假定比例为30%)。2016年末全国商品房广义库存为43.2亿平方米，较2015年末下降1.3%;去化周期为32.9个月，下降7.9个月。商品住宅广义库存为25.4亿平方米，下降7.8%;去化周期为22.2个月，下降7.3个月。非住宅广义库存为17.8亿平方米，上升9.8%;去化周期为107.6个月，下降13个月。

　　此外，上述估计还未考虑待开发土地面积，2016年末为3.5亿平方米，以容积率1.5-2.0计算，商品房待开发面积有5.3-7.0亿平方米。

　　从省级层面看，东北、西北地区广义库存高企，中南、西南地区库存较为合理。东北、西北地区多数省份去化周期最长，去化压力大;其次是浙江、福建、河北、甘肃;再次是云南、山东、江苏、安徽、陕西等地;广东、广西、江西、湖南、湖北、四川、贵州、重庆等地区的去化周期则比较合理。