傅士鹏：从买楼投资来看波司登伦敦关店 教科书式的抄底投资

　　2010年12月，波司登专门请独立董事王耀前往伦敦考察，王耀从客流量、品牌定位、交通状况三个角度进行分析后，对物业购买给出了肯定意见。

　　2010年12月底，波司登董事会通过了购买决议，除了2100万英镑用于收购物业外，加上拆建、装修等费用总投资预算为3500万英镑，约为3.5亿元人民币，并计划争取在伦敦奥运会前开业。

　　2011年5月，波司登与卖方正式签订购房协议交换合同，最终成交价为2050万英镑，并于同年7月收房开始拆建装修。在建设过程中，波司登把原来的方案做了一些调整，大楼的结构是地面6层，地下1层，波司登把地下1层及地面1至2层作为零售，3层作为仓库和员工办公室，4至5层为集团欧洲总部，6楼改为会所。

　　2012年7月26日，伦敦奥运会开幕前一天，波司登伦敦店正式开业，开业时波司登创始人高德康表示：“伦敦旗舰店的开幕式是波司登发展重要的里程碑…在适当的地段上拥有物业对于我们的战略以及完善高端男装品牌尤为重要”。

　　波司登公司英国项目负责人朱伟表示最后拆建装修花了500多万英镑，加上买楼时花的2050万英镑，整个项目共耗资约2550万英镑(按照当时的汇率约为2.6亿人民币)，建成的内部面积达到16,000平方英尺(约为1486平方米)。

　　2012年到现在五年时间过去了，据Hometrack的报告，伦敦整体房价自2009年以来上升了86%，波司登所在的Mayfair地区房价更是翻了一倍多。

　　英伦投资客通过对比附近物业的成交价，对波司登大楼当前的价值做了一个简单的预估，如果以最近的2016年11月成交的新邦德街143号的最终价格来看(3214英镑每平方英尺)，波司登大楼现在市值5142万英镑(约合4.4亿人民币)，虽然少收了五年租金，但资产增值方面整整翻了一倍(以英镑计算的话)。

　　除此之外，明年新的地铁线——伊丽莎白线(Crossrail1)将在邦德街正式开通，波司登大楼距邦德街地铁站仅20米，预计Crossrail全线通车后大楼还将继续升值。

　　抛开波司登羽绒服主业不谈，仅看波司登2010年以来在伦敦的海外地产投资操作，每一步都走得非常及时和专业，绝对可以称得上是教科书式的抄底投资。