欧阳捷：有关于京沪住房市场的五个预言

  【预言一】上海房价暂时不涨，但未来还会涨。

  【预言二】上海、北京将成为不再依赖新房市场和土地财政的城市。

  【预言三】也许，不用到2020年，二手房交易量无可避免地萎缩，房价上涨。

  【预言四】租金将大幅增长。

  【预言五】都市圈是解决供需失衡矛盾、抑制高房价的唯一出路。

  前几天，上海今日房产频道前来采访，问我今年上海房地产市场有没有白天鹅?或者有没有什么好事?

  我当时说，今年上海还看不到白天鹅，但是好事是有的。

  好事1：上海房价暂时不涨了。因为限价、环比要下降，开发商不能随心所欲地定价了，乱涨价的问题基本消除了。上海有一项目，据说去年政府部门同意8.7万/平米预售，开发商觉得低了，想卖到9万元/平米，留到今年拿证，结果今年8.7万元/平米也不给了，要拿证，价格还得再下调。

  今年买房就是好时机，上海房价恰恰是在上台阶中歇歇脚，不用太心急，可以多看看。不过，早点买还有的挑，今年下半年买，房价可能也不涨，但挑选的余地肯定变小了。

  好事2：上海房价未来还要涨。因为供应越来越少，房子越来越稀缺。近三年，上海住宅用地供应可建面积仅为3254万平米，销售了6127万平米，透支了将近3000万平米。如果时间再放长一点，也一样是透支。

  2007年以来10年间，上海供应的住宅用地规划可建面积是12519万平米，包含保障房在内的商品房销售面积是19178万平米，明显是透支了过去的供应。既然是透支，是供不应求，那长期来看，房价还是要涨的。

  既然一直在透支，总有一天会透支完的。截止去年底，上海商品住宅可售面积余量为661万平米，远低于1000万平米大关，而且还在不断下降，未来也几乎不可能再次恢复到1000万平米以上可售面积。

  很快，我们就会看到，上海新房成交量逐年递减，今年比去年少，明年比今年少，很快上海新房市场将快速萎缩，年成交套数将低于5万套，甚至更少。

  除非改变土地供应政策、重新增加土地供应。

  但上海不会再增加土地供应了，上海执行的是国家的减量化供应土地国策。

  去年之前，上海每年供应的住宅用地规划可建面积都在1000万平米以上，去年仅有679万平米，而且上海明确宣布，到2020年将不再新增建设用地供应，并将转入存量土地的城市更新时代，上海将成为不再依赖新房市场和土地财政的城市，也意味着上海将实现不依赖制造业和房地产的成功转型。

  城市更新就意味着在已有建筑的土地上拆旧建新，其拆迁难度可想而知，新增供应显然是越来越少。而且随着能拆迁的住房越来越少，新建住房的建筑寿命越来越长，新增供应将无限趋近于“零”。

  不只是上海，北京市政府常务会议近日审议通过《北京市2017年国有建设用地供应计划》，住宅用地供应减少将近50%，其中保障房土地供应350公顷、与去年持平，商品住宅供应260公顷，相比去年的850公顷大幅减少70%。未来北京也可能接近新房市场的“零”供应状态。

  新房市场萎缩了，二手房市场会怎么样?

  自2012年以来，上海二手住宅销售套数就一直高于新房，二手房占比从2012年的55.8%一直上升到去年的64.3%，去年二手房成交量达到37万套，远远高过新房的20.5万套(含保障房)。上海很快就像美国一样，二手住房将占据住房市场90%以上的交易份额。

  因此，如果我们假定未来北京、上海新房“零供应”，那么，就意味着市场住房总存量将不再增长，甚至在住房不断老化、折旧、拆危的情况下，住房总存量还会萎缩。

  即便按照北京、上海政府希望的人口不再增长，但自有住房购房需求还是会不断增长，每年每个城市仅新婚人口就有10余万对，新增需求就只能消耗存量二手房，即便可供交易的二手房源可以多达总存量的20%，迟早也会枯竭的。也许，不用到2020年，我们就会看到，二手房交易量也将逐渐萎缩，二手房价将更快上涨(今年二手房房价上涨速度明显快于新房)，北京、上海变成一座住房供应极度匮乏的城市。

  业主们会更加珍惜手上的多余住房，宁可放在手上也不会再出售了，因为卖了就再买不回来了。

  届时，租房会成为唯一的房源供给主渠道，房租上涨速度会加快并且出租率极高、租金收入极为稳定，北京、上海的寓公和收租婆的好日子会更加惬意，也就更加惜售住房。

  北京、上海的新房市场萎缩，土地财政也将自然萎缩，过去4年，土地出让金年年千亿的好日子也将一去不复返了。北京、上海没有了天量的土地出让金，靠什么来维持习以为常的庞大财政收入?

  显然，房地产税是许多人念念不忘的，可是，当二手房交易市场也逐渐萎缩、自有1套住房免税之后，房地产税又能有多少填补土地出让金的能量呢?