环京投资，为什么首选一手房？

  不管是投资还是自住，中国人或多或少都有些处女房情结。实际上，从房屋增值曲线来看，处女房情结是有点道理的。

  处女房情结，就是新房情结，即喜欢买新房，而不是二手房。

  壹书生认为，不管是投资还是自住，之所以出现处女房情结，主要基于下述相关原因：

  1、喜新厌旧的心理;

  凡人都有喜新厌旧的心理。因此从居住的角度来说，新房当然比别人住过的旧房好，至少心理层面都有这种感觉。

  2、房屋的增值曲线上有个七年之痒;

  在房屋的增值曲线上，随着房龄的增长，房屋本身都或多或少存在折旧。不过7年之内，折旧率不高，7年以上，房屋折旧的速度加快。也就是说，二手房转让时，很多人在购买时皆选择房龄在7年以内的房屋。

  正因为房屋折旧层面的七年之痒，因此从投资的角度，这里也包括自住考虑，毕竟在城市里，以小换大或以旧换新的换房行为很正常。开始更偏向于买新房，因为在房龄上有巨大优势。

  比如现在在北三县购买一套新房，交房时间差不多得到2019年。而现在购买一套2013年的二手房，房龄三年，算非常新的房屋了。

  如果同时持有到2021年平谷线通车的利好释放，届时现在买的新房，届时还只是二年房龄的九成新房，而现在买的二手房，届时已是8年房龄的七成新房。二套房同时进入出售市场，其市场转让价是完全不一样的。这是新房投资的溢价价值之一，也是处女房情结合理性理由之一。

  3、新房的居住舒服性更强，维护成本更低;

  不管是自住还是投资，毕竟投资者最后也得转让给自住者，以实现投资变现。

  从居住角度来说，房屋越新，居住舒服度越高，维护成本越低，甚至前几年的新房，几乎没有维护成本。但伴随房龄的增长，舒服度降低，房屋维护成本增加，比如马桶坏了、下水道堵或电线出问题了等。这也是房龄增长之下，房屋价值折旧的重要体现之一;

  4、房龄越大，接盘者的资金成本越高;

  在二手房转让时，购买者买房时的银行房贷，是以当时目标房屋的评估价来确定贷款额度及贷款期限的。

  相对来说，房龄越大，贷款年限越低、贷款总额越小，资金成本越大。

  甚至在现实操盘中，很多银行都不给房龄超过20年，且面积过小的房子办理贷款。更有少数银行规定房龄在15年以内的二手房才可以贷款。

  5、70年产权高悬头顶;

  在中国，买房屋的本质是租了70年使用权。值得注意的是，70年的年权是从开发商拿地时间算起的。而环京的很多地，是在2006年前后拿的，甚至有更早拿的地。也就是说，到现在已基本近10年了。

  70年产权制度也会影响投资者更喜欢新房，而不是二手房。毕竟在70年的租期内，新房的使用时间要长得多。

  别以为这个不重要，实际上这个是很重要的。近期中央出台文件表示将对70年产权到期后的问题给予解决。但并未说免费延长，更大的可能方案是70年到期后，交费延期。一旦实施，新房在70得租期内，使用年限上的优势会更明显地体现出来了，毕竟使用年限上的优势，届时背后都是钱。

  也正是基于上述种种原因叠加，不管是投资还是自住，肯定首选一手房。只有当区域进入二手房市场时，在无可选择的背景下，如北京五环内，一手房全面豪宅化，因此刚需者只能退而求其次选择二手房，且优先选择房龄尽量小的房屋。而在环京区域，在可选择的背景下，壹书生更建议投资者买新房，而不是二手房，尤其在新房可选空间仍较大的前提下，更是如此。