房价上涨三大动力变化 今年各地房价将继续分化

　　2016年各地房地产市场销售活跃，不少城市房价呈现上涨势头。在调控再度出手的背景下，2017年这种趋势会否发生变化?据合富辉煌最新发布的《2016年中国房地产市场总结及2017年展望》，2016年全国楼市上涨主要受三大动力推动：一是去库存政策，购房者杠杆持续放大;二是大幅增加的流动性，成为推动房地产市场进一步上升的动力;三是土地市场频繁拍出高价土地，不断影响购房者对未来楼价快速上涨的预期。由于全国重点城市房地产市场出现全面、快速上涨，各重点区域房地产政策已经发生转向，由去库存转变为去杠杆，推动房价的三大动力也随即发生了变化。

　　合富房地产研究院认为，在因城施策下，2017年，年各地房价将分化发展。政策风向转变之下，一线城市基于其要素价格上升及供应下降趋势，预计房价具备较佳支撑。其他重点城市基于各城间规划利好、买家构成、供求关系、政策松紧程度等影响因素差异，其房价发展趋势将分化发展，总体而言，供求紧张、规划利好大、房价绝对值仍在相对低位的城市价格具备较大支撑。

　　去年各城市楼市分化加剧

　　根据总结报告，本轮房地产市场上升周期由2014年中旬各地陆续取消限购起计，经历2014年930新政、2015年330新政、2016年非一线城市首付降低等政策利好的持续叠加，加上流动性全面放开、人民币贬值，以及土地市场快速升温。最终表现为全国重点城市房地产市场的全面、快速上涨，21个代表性城市2年价格平均上涨达35%。

　　合富辉煌监测数据显示，全国重点城市2016年前11个月成交总面积29165万平方米，同比2015年大幅增长33%;成交均价13155元/平方米，同比上升接近10%。

　　不同城市群、城市群内部各个城市之间差异较大。合富辉煌监测数据显示，一线城市+强二线天津，2016年前11月成交量增长只有天津和广州两个城市，其中天津增长最明显，月均成交面积较2015年大幅增加72%;广州增幅接近30%。2年价格上涨最为明显是深圳，上涨超过100%，远超其他三个一线城市;而广州的价格最为平稳，2年价格上涨不到20%。

　　其他重点城市，成交量增幅最大的前五名分别是：贵阳、珠海、青岛、郑州、长沙;成交均价上涨最快的前五名城市分别是东莞、合肥、南京、珠海、济南(注：考虑部分城市价格明显上涨是在2015年下半年以后，因此价格升幅采用2年的数据作对比)。

　　重点城市去库存表现：2016年11月库存合计1.63亿㎡，相较2015年底，大幅下降31%;其中长三角城市群去库存更为明显，库存下降47%，其他三大城市群库存下降在28%-29%。

　　因城施策调控将视情况加码

　　2016年9月30日起，全国政策转向，由去库存转变为去杠杆。多地出台密集调控政策;市场未明显降温的城市，当前政策仍在持续加码。

　　合富房地产研究院预计，2017年中央对房地产调控仍将延续“分类施策、因城施策”主基调。最新中央经济工作会议提出，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房，预计信贷手段将成为2017年调控的主要工具，整体房贷相较上年或将有所缩减;一线城市和重点城市，地方政府抑制房价、地价的政治压力持续，非重点城市继续去库存。

　　在因城施策的体现上，一线城市限购政策保持高压，限贷政策加严或成为地方调控的主力工具之一;重点城市限购政策当前仍留有缺口，后续仍存加码空间。在时间上，合富房地产研究院预计2017年上半年政府政策保持相对稳定以观察调控效果，但仍在快速上涨的地方市场将继续加码;下半年(或五一前后)调控主要视乎各地市场运行表现，若市场未出现明显扭转，不排除再出现“各地集中式的调控加码”。

　　今年各地房价将分化发展

　　调控可能导致的结果，市场发展趋势转向，房价上涨动力大幅减弱，房地产投资潮阶段性温，楼市成交量下滑;部分城市房价阶段性调整，但土地价格会成为2017年房价的关键支撑因素。

　　合富房地产研究院认为，一线城市基于其要素价格上升及供应下降趋势，预计房价具备较佳支撑。其他重点城市基于各城间规划利好、买家构成、供求关系、政策松紧程度等影响因素差异，其房价发展趋势将分化发展，总体而言，供求紧张、规划利好大、房价绝对值仍在相对低位的城市价格具备较大支撑。

　　政策风向转变之下，即使房价能够继续趋于上升的城市，其房价涨幅将较2016年大幅收窄;而经过2016年各重点城市地价普遍上扬，以及在数年调控中潜在购房者对政策调控的耐受性增强，即使房价趋于下降的城市，其房价跌幅将会相对有限。

　　基于此判断，合富房地产研究院预期一线城市及天津将维持限购限贷政策高压，但土地市场供应下降、地价上涨、及房地产去库存后的供求紧张对区域房价形成支撑，预计2017年上半年房价还将上涨。而深圳房价已处阶段性高位，当前政策严格程度为全国之最，2017年上半年房价或将回调，预计10%以内。

　　对广州市场而言，政府将继续通过控制好土地拍卖的节奏及地块分布，同时对商品住宅实施非市场化的操作手段，稳定市场预期及房价走势，从而避免调控政策大幅收紧。