深度报告 | 华润置地千亿秘密：一二线大手笔拿地红利

　　编者按：2016年，在供给侧改革和去库存化的大方向下，中国房地产企业走过了一条高光的轨迹，取得了前所未有的突破。

　　万科、恒大、碧桂园一步跨越三千亿关口，直至喊出“万亿”的远景目标;千亿规模企业数量大增长，改变连续几年一成不变的七家数量;全行业年度销售金额首超十万亿……

　　虽然盛世气象，但仍需冷静观察。观点地产新媒体数据研究部门长期跟踪房地产企业表现，并在此基础上捕捉到精准而全面的市场数据。

　　销售额一片飘红的2016年，房企不断创造新高度的同时，千亿规模企业也在不断扩容。

　　向来稳健的华润置地，在历经过去几年跳跃发展之后，也成为今年房企千亿俱乐部新晋成员。

　　12月12日，华润置地公布的前11月业绩报告显示，截至2016年11月30日，前11个月累计合同销售金额人民币990.1亿元，同比增长27%，进入千亿企业行列可谓只差临门一脚。

　　华润置地的销售秘密，既与过去一年以来市场红火的上涨势头息息相关，也得益于其对市场周期的把握，以及在一二线城市的布局转向。

　　此外，母公司华润集团的独特“孵化”模式，对华润置地业绩增长也做出了不小贡献。

　　踩对节点转向一二线布局

　　华润置地2016年中期报告显示，统计期内555.7亿元的合同销售额中，很大一部分来自北京区域，开发物业结算营业额近20%的增幅则得益于上海区域的贡献。

　　比起北京、上海如今“扛大旗”的角色，去年这两个区域带给华润置地的似乎更多是“地王”的压力和质疑。

　　据了解，华润置地去年在一二线城市大手笔拿地，甚至一度被业内成为“地王专业户”。

　　2015年1月份，华润置地首开平安联合体竞得北京丰台区花乡白盆窑村地块，拍出86.25亿元的总价地王;3月，华润置地华发联合体再以70.52亿元竞得上海闸北区一宗地块;6月，以87.95亿元竞得同区另一宗地块，成为上海年度总价地王。

　　进入到2016年，华润置地1月20日又联合华侨城以69.32亿元竞得上海苏河湾中央公园地块。

　　今年一二线城市的火爆，证明了华润置地彼时拿地投资恰到好处，仅7月份首次开盘的上海华润华发静安府就一举吸金30亿元，8.8万元/平方米的销售均价也几乎是彼时地价3倍，该项目预计销售金额将突破300亿元。

　　“去年拿的地大多是在上半年，那时很多城市的地价还没有反弹，所以拿地时间节点很合适，是带有价值的投资。”

　　在2015年度业绩会及2016年中期业绩会上，华润置地副主席唐勇以及高级副总裁谢骥均指出，公司销售额上升得益于2015及2016年上半年在上海北京均取得了不错的土地储备机会。

　　凭借对于行业周期的精准把控，华润置地销售业绩大跨步跳跃，与一二线城市布局的策略转变也不无关系。

　　据了解，早几年华润置地布局策略并非是一二线为主，而是重点发展二三线。如2010年和2011年间，华润置地曾分别耗资190亿元和195亿元在众多二三线城市拿地，但到了2012年下半年和2013年，三线市场逐渐萎缩，华润置地的毛利率也大受影响。

　　2011年，华润置地的毛利率为39.5%，2012年底下降至36.9%，2013年继续下降到31.4%。

　　数据来源：公司年报、观点指数整理

　　近两年来，华润置地开始在一二线城市“攻城略地”，据观点指数查阅华润置地2015年年报，年内，除了从华润集团收购资产外，华润置地以总地价592.1亿元(权益地价293.6亿元)在北京、上海、苏州等城市增持了18宗土地，计容建筑面积达510.6万平方米。

　　其中，位于一线城市共7宗，分别为北京4宗、上海2宗、广州1宗，七宗土地中刷出了四宗地王，价格都在70亿元以上。

　　2015年，华润置地在一线城市合计新增土地面积61.77万平方米，建筑面积储备增加177.54万平方米，占全年新增土地储备的34.77%;一线城市土地出让金共计383亿元，占2015年全部新增土地资金的64.68%。