马光远：今年全国卖了10万亿的房子 最后一次盛宴？

  我在过去的文章中一再强调，对于中国的房地产，在认识层面一定要超越道德的批判和情感的宣泄，而是理性回到现实。

  房地产是国民经济中一个不可或缺的行业，这是毫无疑问的。

  强盛如美国，房地产仍然是美国最重要的支柱产业之一。目前在美国的各行业中，房地产在GDP中所占比重仍然仅次于制造业。对于城镇化远没有完成的中国而言，如果房地产健康发展，这个行业仍然将处在一个比较好的周期。

  但，最大的问题是，房地产市场化18年来，由于各方面对这个行业赋予了太多的不可承受之重，行业发展总体而言难言健康。价格离谱的问题，杠杆的问题，制度建设的问题，市场信息混乱的问题，仍然处在极其野蛮的阶段，而制度建设层面的滞后，也使得这个行业的风险丛生，我最近一直强调，房地产风险是2017年中国经济面临的最大的挑战之一。

  2017年将是中国房地产非常不确定的一年，对此各方面应该有心理准备。

  中国房地产目前最大的问题并非价格太高(当然价格肯定已经很高)，最大的问题是过度金融化和各种各样的高杠杆。投资和过度金融化一定会导致市场情绪的不理性，导致价格的暴涨暴跌。

  从今年房价的表现看，各种金融工具助推楼市不理性，从首付贷等金融产品，众筹买房，到土地市场的加杠杆行为，让房地产市场成为了投资投机的场所。

  过度的金融化使得住房的基本功能异化，住房偏离了“居住”的基本功能，而沦为基本追逐的投资工具。

  居民大量的财富过度集中在房地产领域，一旦出现调整，大量中产阶层的财富很可能化为乌有。管理层出狠手调控过热的市场，也是为了避免房地产重蹈去年股灾的覆辙。

  所以，这一次无论是调控的力度，还是政策的真诚度，都和过去不可同日而语。管理层非常清楚，再如果打左灯又转，很有可能车毁人亡，这是一个太危险的选项，市场的降温是必然的。

  我坚持过去的判断：2017年无论是销量，还是价格，都会出现真正的调整。相信马上召开的中央经济工作会议对此会有部署。

  我还要提醒，过去中国房价上涨的逻辑中，从货币角度而言，在释放了那么多的货币之后，房价能够一直单边向上，还有一个重要因素，那就是房价的单边上涨，和人民币的单边升值处在共同周期，大量的资本流入中国，不仅获得人民币升值的好处，同时也获得中国房价上涨的好处。

  但是，现在的货币周期，是一个人民币贬值趋势没有结束的周期，人民币贬值，国际资本会选择抛弃中国的房产，这对于房价，无疑是一种必须考虑的极其重要的压力因素。

  各界必须对房地产有清醒的认识，房地产企业今年拿的很多高价地，估计要套牢一段时间。对2017年房地产市场的总体表现，要理性看待;对官方抑制投资的努力，不可轻视。目前所做的一切，都是释放2016年房地产市场加杠杆和过度金融化的风险。不是为了打压房地产。

  我们暂时不知道官方会拿出一个什么样的“长效机制”，但可以肯定，2017年房地产市场的主旋律将从“去库存”转向“防风险”，如果风险不能合理释放，市场出现恐慌性调整，那将是灾难性的。也是各方不愿意看到的。

  一个完整的房地产周期大体需要20年，这和中国房地产市场是吻合的。我非常担心，如果处理不好，2016年，很可能是中国房地产市场这一轮周期的最后一次盛宴!