房企反周期高价拿地豪赌下轮涨价 调控加码难抑拿地热情

　　过去一个多月来的楼市格局，几乎都处于高价拿地与新政交织的复杂状态。

　　自全国多地在9月末陆续公布调控新政以来，多个城市的楼市成交量均出现了不同程度的降温。然而，在多个城市已纷纷在土地招拍挂政策上出台严格限制的同时，房企在合肥、武汉、长沙等城市拿地热情不减。记者梳理发现，在刚刚过去的11月份，全国有10个城市土地出让金超过百亿，其中最多的城市有广州、天津、济南分别超过200亿。

　　明源地产研究院副院长刘策在接受长江商报记者采访时表示：“房企在市场趋冷时拿地，其实反映的是房企一种更厉害的战略能力。在市场下行时拿地，土地竞争没那么激烈，相对来说的成本要更低。这个反周期操作往往是房企为了战胜地产的小周期，在下一轮实现快速增长的重要战略举措。”

　　楼市降温 多城土地市场火热依旧

　　自今年9月末10月初超过24个城市出台调控政策以来，房地产市场的表现呈现出明显的分化状态。

　　住宅市场的局面可用“量价齐跌”来形容。据中原地产的统计，截至11月27日，54个城市共成交住20.39万套，环比下调14.5%，同比下跌25%。价格方面，据全国房地产数据数据，11月全国百城住宅均价为10890.57元/平方米，房价环比下降15%。

　　然而，土地市场则并未如预期般大幅降温。虽然高价地的数量有明显减少，但在一些热点城市，土地热度并未降温，且有愈演愈烈之势。

　　11月22日，广州、长沙、武汉等多个城市出让土地。其中，广州推出10宗地块，在超过40家房企的争抢下，土地出让时间竟持续了近9个小时。武汉虽然在出让地块中有5个地块触动“熔断机制”，但仍然诞生了总价为110亿元的单幅地块，当日入账近197亿元。长沙出让的梅溪湖B-39地块，以180%的溢价率竞出，9240.8元/平方米的楼面价更是刷新了长沙的最高纪录。

　　11月30日，合肥迎来首场“限价+摇号”式土拍。在严格的政策要求下，这次土地出让还是吸引了近百家房企参与，8宗地块共获得了108.34亿元出让金，其中五宗地块的溢价率均超过150%，甚至200%。同一天，济南出让的7宗土地中，有两宗地的竞价轮次突破百轮，溢价率超过150%。

　　据易居研究院的数据，11月30重点城市住宅类用地成交159宗，成交面积922万方;成交总价1667亿，环比增加185.2%、同比增加24.4%;平均成交楼面价7494元每平米，住宅类用地成交溢价率为50.9%。

　　对于当前的土地热潮，业内人士并不吃惊。有分析人士认为，这说明房企还是看好房地产市场的后市。

　　房企对后市看好

　　实际上，在此之前，上述多个城市已经纷纷出台限购限贷政策，并在土地拍卖政策上出台严格限制，以试图减少高地价的产生。但房企不畏惧调控，依然冒险抢高价地块。

　　对此，著名房地产专家谢逸枫将其形容为：“因为房企太饥饿了，见地就抢，扔块骨头都打得火爆。”

　　易居研究院研究总监严跃进在接受长江商报记者采访时则表示：“对于部分房企来说反周期拿地说明，其对于土地市场的认可并不受政策管控和市场调整的影响。尤其是二线城市像武汉、福州、合肥的土地市场总体上后续有较大的增值空间，这个时候拿地不在于何时拿的问题，而是如何能够快速获取土地且成本相对低。”

　　在他看来：“反周期的拿地策略还是基于房企对未来房地产销售市场的看好。从市场影响看，高价土地出让后，可能会使得抑制房价的压力加大，同时也会使得此类房企项目销售的竞争力削弱。但是，高价土地背后或也是城市高端物业释放以及新商圈等形成的过程，所以也符合土地增值的一般规律。后续房价和地价过高，会引起土地拍卖市场的继续收紧。如果部分房企意识到这一点，可能也会积极拿地，毕竟目前房企到位资金状况总体不错，积极拿地并非鲁莽的做法。”

　　谢逸枫预测，因为高地价房企需要承担巨大的压力，政策收紧、现金流、销售回款、需求抑制、土地限制条件、高负债率、高杠杆、高成本一系列的因素存在，房企付出的高价赌博未来获得赢利的空间与时间机会究竟有多大，只有等到2018年至2020年才知道。

　　行政干预政策或在更多城市出现

　　就在高价地频现的同时，各地的调控政策并未停歇。进入11月，全国共有10个城市在此前的基础上出台“加强版”楼市新政。

　　过去一个多月来的楼市格局，几乎都处于高价拿地与新政交织的复杂状态。业内人士将其称为“博弈期”或“拉锯战”，意为在经过最初的剧烈调整后，市场与政策正在互相角力，以求达成新的平衡。

　　因此，房企的拿地热情是否会引发进一步的土拍政策限制也引起了业内关注。严跃进表示，从部分城市土地出让条件变化来看，也正在逐渐征求房企的意见。因为过于复杂或苛刻的出让条件，会间接推高房企拿地成本，尤其是地价测算成本。后续稳定土地市场的方向已经明确，其中将包括加大供应规模，以及对部分过热市场继续进行各类新的管制。

　　易居旗下的克而瑞研究机构认为，为了真正达成2016年的调控目标，防止飙涨的地价再一次成为房价上涨的推手，不排除地方政府将进一步出台加码政策。就土地政策而言，该机构认为，不仅是资金来源监管将进一步加严，类似南京、合肥的“土拍限价”、“捂盘囤地者禁拍地”、“拍地时即约定上市时间和价格”等行政干预政策也可能会在更多城市出现。

　　至于接下来土地市场的走向，刘策对记者坦言：“一线由于调控会略微降温，但由于供应量的原因，还是会处于热度状态，冷不下去，当然很多开发商由于调控会有资金压力，竞争激烈程度和溢价率会降低，此时活跃在市场上的都是逆周期操作厉害，战略和实力都很突出的房企。三四线短期仍难有起色。”