起拍价看齐最高成交价 南沙11月份出让宅地引人遐想

    本月下旬,南沙将有多幅居住或商住地块出让,其中发展最成熟的金洲板块、南沙区府所在的蕉门河板块各有2幅地块将出让。由于这是今年来南沙首次出让宅地,再加上近几年这两个板块出让的土地较少,因此受到市场关注。位于金洲板块的南沙街坦头地块(2016NJY-4)和金岭北路东侧地块(2016NJY-6),最大的优势在于周边配套成熟;位于蕉门河板块的是黄阁镇蕉门岛北侧地块一(2016NJY-7)、黄阁镇蕉门岛北侧地块二(2016NJY-8),两地块相邻,在自然景观方面有优势。

　　据了解,这四幅地块起拍楼面地价在6100元/平方米左右,而去年南沙出让的土地起拍楼面地价在2750元-5000元/平方米,成交楼面地价最高的地块——海港大道东侧宅地(碧桂园海湾1号)也不过6312元/平方米。目前,金洲板块是南沙城区发展最成熟的片区,该片区拥有金洲商业街、华汇广场、板头菜市场、金洲菜市场,以及多家餐饮、酒店、银行、医院、小学等,生活配套完善。同时,片区内有南沙碧桂园、富佳花园、丰庭花园等老盘,也有碧桂园蜜柚、越秀滨海悦城等新盘,居住氛围浓厚,人气较旺。因此,位于该板块的南沙街坦头地块和金岭北路东侧地块在生活配套方面优势明显。

　　从两地块周边楼盘的房价来看,无论是一手还是二手住宅,均价都高于南沙区的平均水平。新盘以碧桂园蜜柚为例,该盘为去年出让的2015NJY-11地块,起拍楼面价为5000元/平方米,最后成交楼面价约5584元/平方米,溢价率11.7%。据阳光家缘数据中心统计,10月份该盘均价已达到15352元/平方米。老盘以南沙碧桂园为例,根据搜房网数据,目前二手洋房均价多在9000-13000元/平方米之间。

　　而位于黄阁镇蕉门岛的两地块目前生活配套不完善,周边都是农田和村落。不过,从规划来看,未来或将迎来大变身。据南沙教育网公开信息,蕉门岛北侧东湾村片区明年将迎来华南师范大学附属中学。此外,蕉门河板块的水岸广场、省妇幼南沙分院、粤海喜来登酒店等也将陆续落成,该片区的生活和医疗、文化、休闲等配套将不断成熟,规划中的地铁、城轨将建成通车,交通配套也将逐步完善。

　　地块详解

　　金岭北路东侧地块

　　起拍价:6101元/平方米

　　其中,金岭北路片区是南沙城区发展最成熟的区域之一,银行、酒店、菜市场等配套汇聚,不过也存在业态档次较低的问题,里面有很多城中村。交通方面,地块距离金洲地铁站近2公里,需要其他交通工具接驳。从地块步行几分钟可到金洲公交站或南沙碧桂园公交站,但公交间隔时间一般在15分钟以上。此外,该地块不属于南沙自贸区范围内,因此商业方面的价值可能低于位于自贸区范围内、其他同等条件的地块。

　　南沙街坦头地块

　　起拍价:6100元/平方米

　　地块位于南沙街进港大道与珠电路之间,占地面积为6.58万平方米,由3幅相邻地块组成。目前该地块为农田,东面紧邻山体,北面靠近河涌。地块位于金洲板块边缘,周边有碧桂园蜜柚、中央郡等新盘。其中,中央郡10月网签均价为12074元/平方米,较当月南沙区一手住宅网签均价13848元/平方米稍低。另据数据,周边较成熟的老盘富佳花园目前二手房价在1万元/平左右。

　　南沙蕉门岛北侧两地块(2016NJY-7、2016NJY-8)

　　2016NJY-7起拍价:6150元/平方米

　　2016NJY-8起拍价:6151元/平方米

　　两地块总用地面积分别为6.3万余平方米、4.7万余平方米。两地块东西两侧都是河涌,地块与河涌之间有滨江绿化带,生态环境较佳。但由于开发程度较低,生活配套等需要依赖近2公里外的金洲板块,而两地块步行到蕉门地铁站也需要近半小时。目前,地块附近多为老盘,包括中惠璧珑湾、南沙滨海花园、逸涛雅苑等,在售的一手楼盘有限。据数据,中惠璧珑湾二手房报价多在1.3万-1.5万元/平方米,南沙滨海花园二手房报价约1.1万元/平方米,逸涛雅苑二手房报价多在7000-10000元/平方米。

　　业内猜测,由于两地块周边自然景观条件较好,容积率不高,而2016NJY-7号地块配有公园用地,不排除两地块开发为高档住宅的可能性。与以往不同的是,当报价达到最高限制地价后,这两宗地块竞买方式转为竞配建人才公寓房,而不是竞配保障房(如公租房),人才公寓房建成后须无偿移交给广州南沙开发区土地开发中心。