城市竞争进入冲刺，房企拿地刚需买房都应该怎么选？

　　明源君之所以在开篇就这样提醒，是因为没有自身的专业判断和主见，跟着政策跑的人太多。

  首先是房企：前几年，因为一二线土地太贵，许多房企去了三四线;后来看一二线房价涨的厉害，又“回归”一二线争抢“洼地”;遇到本轮调控，又开始考虑去非限购城市。

  购房者也类似：因为一二线房价太贵，大量刚需到周边城市买大房子;后来发现还是一二线涨得多，又换成一线小房子;本轮限购加码，又掀起一轮去非限购城市买房的热潮。

  学者更离谱：有的学者头一天还在唱多，第二天调控政策出来就开始拼命唱空……

  千亿房企到处都有土地，选择错误也可以调整;富人在不同城市有多套房，也能改错;可是小房企、真正的刚需只要选错一次，10年不得翻身，还可能破产。

  明源君认为，要选择正确，关键是不看政策，看城市。中国的城市竞争，已进入尾声，每个城市最终的命运，未来5---10年将完全确定。

  不是所有的三线城市都没有前途，好的三线城市也可以获得高增长。

  也不是所有的环一线区域都能“沾光”，两个一线城市之间的区域可能是鬼城。

  决定一个城市或区域前途的，过去是各种天赋和政策，而现在则是它自己……看完明源君本文，你就会明白哪些城市是有前途的。

  城市竞争有3个阶段，从现在开始，行不行都要靠自己了

  明源君认为，中国的城市，都在一刻不停地进行比赛，争夺资源和人口。到目前为止，城市竞争可以分为3个阶段。

  一、依靠先天资源竞争的阶段，港口很重要

  应该说，直到1949年建国之前，因为工业化程度有限，我国的城市竞争更多的是先天资源的竞争。每个重要城市，都是在漫长的历史中成为区域中心的，都有其自然优势。

  举例来说，几千年前，因为气候湿润物产丰富，河南、陕西曾是全国中心，但后来因为气候变化，被边缘化了。

  而之后，货物的运输和交换，明显更重要。比如上海有港口，是出海口，又曾是众多租界所在地;天津有国际港口;北京靠近天津，又是明清首都;重庆是两江交汇之处;香港是内地货物外销渠道……

  二、规划主导的阶段，项目、交通最重要

  应该说，从建国一直到20世纪90年代，我国的城市发展基本都是靠规划。

  比如“三线”这个词，就来自军事定位，大量国企在特殊时期向规划中的“三线城市”转移。

  这个时期，所有的大型项目几乎都是国家项目，比如第二汽车落地十堰，那里就成为人们印象中的汽车城。而郑州因为成为铁路线交汇的地方，发展不错。深圳因为成为第一个经济特区，一路发展势头很好。

  三、从现在开始，基本要靠自己了，一味靠先天靠规划反而可能吃亏

  早年，城市之间靠先天资源、靠规划彼此竞争，但发展到现在，市场本身的力量已经越来越强，许多优势已经成为一种惯性。

  如果还认为一个先天优势、一个规划就可以改变城市或区域的命运，那就太天真了。

  明源君下面举两个例子：

  1、靠先天优势，成为“睡城”，本地经济丝毫没有发展，还可能被抛弃

  近些年，在一线城市周边，都出现了大量的“睡城”。每天早晨，几十万人从这里出发去上班。中午下午，街上几乎没有什么人。晚上，一群人回来，累得不想消费。

  这些区域要供给几十万人的生活，处理几十万人的生活垃圾，压力很大。但是这几十万人，不会把这些区域变成经济发达的区域。

  而且，这些区域的房价如果上涨到一定程度，让这几十万人觉得来回奔波不值得，他们随时可能抛弃这些区域，回归一线城市;或者去到因为交通发展，也很方便的更偏远的区域。

  2、争到高铁规划，人口反而被抽走，经济一落千丈

  前些年，好多三四线城市在争高铁站，似乎高铁站落地，就会带来滚滚财源。

  但近年，一些争到高铁站的三四线城市发现，他们的人口和财富被高铁抽走了：因为到附近的大城市只要半个或一个多小时，当地最有钱的人都去到邻近大城市买房、消费。甚至连基层劳动力，也因为高铁开通而更多地去到外地生活。本地经济反而落后了。

  大家看明白没有?到今天，如果城市或区域自己没有力量，靠先天优势或者靠规划本身，都是靠山山倒、靠水水流。城市自己有力量，先天优势和规划才能有用。

  城市的力量来自哪里?

  城市的力量，最终是通过企业和人才的选择来表现的。这两者是一个鸡生蛋蛋生鸡的关系。

  今年有几家原来在三线城市的房企，被迫把总部搬迁到了一线城市。房企老总告诉明源君，搬迁的一个核心原因就在于招聘遇到了很大困难：招聘一个高管，待遇对方满意，职务也满意，一说工作所在城市，对方立刻就不干了……

  而很多“逃离北上广”的人才，回到内地，遇到的最大的问题，就是找不到合适的工作。最后只好又回到一线城市。

  要知道深圳是有几百家上市公司总部的，北京、上海政商工作资源都很丰富，内地不可能有这么多好的工作机会。

  城市的力量来自哪里?主要来自以下三方面：

  一、吸引好的东西的能力：城市争夺的目标必须升级

  正如明源君上面提到的，城市争夺的目标必须变化，不能再完全纠缠在交通规划里面。

  如果说，城市过去争夺的是高铁站、高速路出口、大工厂，现在就应该争夺音乐厅、大型博物馆、水族馆、知名球队、大学、博览会等等。

  争夺到这些东西，城市的魅力就会增加，人才就会纷至沓来。而根据西方一些国家的研究，拥有更多有势力的精英的城市有更高的增长率。争夺到人才，就拥有了长远发展的能力。

  另外要重点争夺的，可能就是各个大企业的总部。拥有一个跨国公司总部，就意味着全世界某个领域的资源的汇集。怎么留住呢?可能还是要政府努力。政府向谁收费，给谁补贴，会产生很大的影响。比如纽约为了留住高盛的总部，给了高盛数亿美元的资助。

  二、拒绝不好的东西的能力，保护自己非常重要

  举个有意思的例子，某一线城市垃圾很多，倒一车垃圾到垃圾场要很多钱，于是就有人拉着垃圾去附近三线城市偷偷乱倒。可是三线就不会有人拉着垃圾去一线城市倾倒，因为他本身有畏惧心理，觉得去那边被查到的可能性很大，而他在三线城市倾倒垃圾的成本也没有那么高，不至于让他铤而走险。

  当然这是个特殊的个案，拒绝不好的东西的能力，很多时候在于经济实力。比如，一个高污染项目想落地一线城市，可能会被拒绝，因为一线不缺这个项目创造的GDP。但是这个项目去到三线，可能被接受，因为当地需要项目创造的GDP和税收。

  三、良好的秩序和效率，最重要的是政策的稳定和持续

  秩序和效率最大的两个体现：一个是合法合规的事情能否顺利干成;二是政府的计划有没有持续性。

  好的城市，只要你要办的事情是合法合规的，都可以顺利获得批准。可在某些城市，曾经一路吃拿卡要，如果坚持不给，效率就很低，一个章能盖半年。

  房企投资三线城市，最大的困惑就在于：换一任领导，规划就换了，对项目影响很大，完全不知道该怎么办，以至于如果应对三线城市主要领导变化，成了一门学问。

  4类城市你做哪种都行，但请不要横挑强邻

  可能有人会说，明源君你上面说了这么多，没有说到哪些城市是有前途的啊。明源君下面就来进行分析。

  明源君认为，有前途的城市，核心在于找准自己的定位。明源君下面会给出4种城市或区域的定位。

  如果你准备投资的城市或区域，不属于以下任何一种，请谨慎投资。

  如果你准备投资的城市或区域，选择了以下一种定位，但附近有一个实力更强的城市有完全相同的定位，也请谨慎投资。

  一、总部城市，大企业扎堆的地方

  总部城市不是一天就可以建成的。历史上，美国的一些城市，力图建成总部城市，却没有成功。最终入驻他们那些豪华办公楼的，不过是本地一些不入流的企业。而本地之前的很多写字楼，却因此空置了。

  总部城市形成的基础，是其必须是金融中心。

  如果说，工业文明，可以建立在交通成本低的任何地方。互联网文明，就必须建立在各种资源非常聚集的金融中心。

  比如在美国，有两个公认的金融中心，一个是纽约，另一个就是硅谷。两个地方现在每天都在互相争抢金融人才。

  金融中心是经济中心的最高形态。金融中心形成的前提是：一方面从生产流通领域游离出大量的货币资金需要寻求投资的场所;另一方面生产和流通领域又需要不断补充大量的货币资金进行运转。因此，只有一个城市的经济实力十分雄厚，已经成为区域的经济中心之后，它才可能产生、积聚和使用巨额资金，才使金融中心的形成有了基础。

  中国目前只有3个金融中心：上海、深港、北京。这三个地方也必将成为总部城市。

  明源君不排除这种可能，但从欧美来看，非金融中心诞生的大企业，一般不会去收购金融中心的企业，而金融中心的企业，却热衷于收购小地方的大企业。收购，加上小地方的企业因为人才瓶颈等搬迁到金融中心，最终的结果，一定是总部城市强者恒强。

  二、创新中心：大企业驱动，精英驱动

  创新中心和总部城市有可能会合二为一，但也有一部分城市可能单独成为创新中心。

  创新中心的特点：一是有企业驱动，也就是诞生有著名的高科技企业;二是精英驱动，比如因为城市有某种特殊气质，吸引大批创业者前来。

  美国最符合创新中心特点的，当然是硅谷。

  中国最符合创新中心特点的，是深圳、苏州，杭州如果在阿里巴巴之外，能诞生2个新的巨头，也可以纳入这个行列。

  三、满足新出现的某种需求的城市

  比如，因为亚马逊的出现，就需要一个有仓库、物流又方便的地方，如果有交通便利的小城市能够满足这种需求，就可以获得发展。

  四、模块生产和加工城市，核心在于避免丧失核心竞争力

  这种城市的核心竞争力各不相同，不过简单说来可以分为二种。

  1、离资源更近的城市，但容易掉入污染陷阱

  比如，离金属矿、煤矿更近的城市，可以通过加工相关矿产而获得发展，但这种加工是相对低端的。

  而且，这种加工往往会产生污染，污染产生的危害往往会抵消生产带来的发展。

  这种城市里比较典型的就是鄂尔多斯。这种城市，明源君不建议投资。

  2、有相对廉价的土地、人工和区位优势的城市

  近几年，东莞的人口增长，比很多城市都要快，而深圳的很多企业，也将自己的一部分迁入东莞。核心在于，东莞的土地更便宜也有空间，劳动力更便宜，离深港又不会很远。

  类似这样的城市，在长三角、珠三角城市群还有很多，比如无锡、宁波、佛山，核心是看当地的地价、交通。如果当地地价、人工也越来越高，到一个程度，就会丧失竞争力。

  沿海的青岛、大连等地也可以划入这类城市的范畴。

  就内地来说，郑州、成都、重庆、武汉、长沙，都是区域中心，交通方便，而地价、人工又相对便宜，比如大学毕业生起薪，有的不过2000左右。

  最典型的例子，富士康从深圳内迁之后，就是去了郑州、成都、重庆等地。而武汉则是很多企业的研发基地所在。

  五、休闲养老城市：只要定位正确，距离不是问题

  这类城市核心在于宜居。随着大家生活水平提高，提前退休、半工作半退休的都会大量出现。只要城市环境好、服务好，距离不是问题。比如冬天的三亚，据说反而是东北人比较多。

  风景秀丽、传统的旅游城市，都有成为这种城市的潜力，核心是有没有合适的产品和服务。

  城市定位能否正确，核心在于其主导群体能否克制自己的野心，接受现实。比如：如果你的城市旁边已经有一个总部城市，你也想成为总部城市，很有可能会失败。但如果你一开始就把自己定位为模块生产和加工城市，成功的可能性就很大。

  (原标题为：城市竞争进入冲刺，掉队城市将永远沉沦!你拿错地买错房都可能破产)