万科并购术 8.75亿收购沿海家园天津百亿项目背后

　　万科的一宗交易，将一个价值百亿地产项目再次推到了舞台中央。

　　这宗交易关乎一个总建筑面积约430万平的天津北辰区北仓示范小城镇项目，沿海家园将该项目主要负责方(沿海家园全资附属公司)70%的股权，以人民币8.75亿转售予天津万科。

　　而早于1997年在香港上市的深圳房企沿海家园，这一次聚光灯重新打在身上，除了因为与之交易的是万科之外，也与这个价值百亿的天津北辰区北仓示范小城镇项目有关。

　　对于万科来说，成为市场主角已是常态，但这一次市场关注的不是股权斗争，不是地产一哥宝座，而是其精准的收购动作。

　　430万平小城镇项目

　　其实，出售北仓示范小城镇项目一事早有披露，沿海家园8月9日曾发布公告宣布，拟出售天津一全资附属公司70%股权予天津万科房地产有限公司，总代价为8.75亿元。

　　该“全资附属公司”全名天津和谐家园房地产开发有限公司，为天津北辰区北仓示范小城镇项目主要负责方。

　　据查询，2010年及2011年，天津和谐家园与天津北辰区政府订立政府协议，北辰区政府授权其为投资、融资及建设北仓镇作为小镇模式项目的主要负责方，具体工作范围为提供建筑投资平台，包括但不限于与该项目有关的融资、建筑、基金管理及债务偿还。

　　这个北仓示范小城镇项目面积颇大，总地盘面积约290万平方米，总建筑面积约430万平方米。其中，安置建设区约110万平方米，开发商极为关注的可售建设区则约310万平方米，不可售配套设施区10万平方米。

　　项目涉及拆迁合共七个村，包括约4500伙住户，而直至签署出售协议的日期，天津和谐家园已与北仓镇政府协调，并完成拆迁约1300伙住户。

　　虽然，天津万科此次仅仅以8.75亿元就拿下了天津和谐家园70%股权，但北仓示范小城镇实则是个百亿投资项目——总投资成本预计达107亿元，目前已产生41.69亿元成本。具体而言，107亿元总投资成本包括安置地区的建设、安置人口的长期生活保障津贴、公共设施建设、地下建设及融资。

　　按照政府协议，这107亿元由天津和谐家园承担，而拆迁成本则由北仓镇政府承担。拆迁成本主要为土地拆迁及土地收购的成本，预期拆迁成本约为28亿，实际拆迁成本的任何额外款项都由北仓镇政府支付。

　　值得一提的是，政府协议中明确，有关该项目土地销售的所有土地金(扣除相关成本及北仓镇政府和北辰区政府的相关收入后)将转让给天津和谐家园。

　　今年6月27日下午，北仓示范小城镇已成功通过公开市场出让其第一宗土地——“津辰北仓(挂)2015-024号地块”由路劲地产以20.6亿的成交价拿下，溢价率69%，楼面价7612元/平方米，该地面积共约12.49万平方米，建筑体量约27.6万平方米，土地用途为城镇住宅、科教，其中纯住宅面积约为11.77万平方米。

　　披露这宗交易两个月后，即10月19日，沿海家园召开股东特别大会投票通过该交易的决议案。公司执行董事夏向龙于股东会后表示，除去交易前已推出的27万平方米，剩下部分将由万科方面决定开发进度。

　　万科的收购法则

　　据了解，沿海家园对此次交易表现得较为谨慎，在其披露的出售协议中，尽可能地在争取更多的利润回报。

　　譬如万科须于完成日期后的24个月内，根据付款时间表支付人民币18.34亿元的优先利润予沿海武汉;天津和谐家园以可供发展的总建筑面积每平方米人民币600元出售土地，并于收到该销售所得款项起计5日内向沿海武汉分派利润;签署出售协议前于出售的土地(即路劲所得地块)，沿海武汉及上海沿海将享有从过往土地销售的所得利润;假设万科及其联属人士就该项目的二次发展取得项目，沿海武汉将享有优先选择权，按沿海武汉及买方于目标公司的股权比例，投资于该二次发展项目等。