无锡南丰汇停摆四年终易主 绿地捡漏入局对垒九龙仓

　　在无锡太湖广场西北侧的永和路上，一块用围挡拦着的空地横亘在凯宾斯基酒店和君来洲际酒店之间，围挡的外墙上“南丰集团”的字眼赫然可见。但或许用不了多久，这个已经停摆数年的“南丰汇”项目就将换上绿地的崭新LOGO。

　　10月18日，在港上市的至卓国际(控股)有限公司发布公告称，其透过绿领控股有限公司与卖方南丰集团旗下的Nan Fung Investment China Holdings Limited订立买卖协议，以6.2亿元的代价收购丽广有限公司。

　　丽广的资产为无锡太湖广场的一宗商业用地，该地块正是在4年前就已经奠基但至今尚未成形的“南丰汇”项目。绿领控股并非至卓国际全资拥有，该合资公司中仅有25%的权益为至卓国际持有，而其余75%则归属于江苏省建筑工程集团有限公司。

　　值得注意的是，江苏省建的控股股东正是上海地产企业绿地。在今年2月签署股权转让及增资协议后，绿地合计持有江苏省建55%的股权。就“南丰汇”项目的获取，绿地集团有关人士指出：”由于项目刚拿，品牌等事宜还没定。作为我们的控股子公司，绿地品牌有利于项目运作，那总归是好事。“

　　受制于地块的拆迁，南丰汇长期处于停滞状态，而它最近一次曝光要追溯至2012年12月的奠基开工仪式。在这之后，项目就陷入了将近四年的“空白期”。

　　不过，即便今次绿地接手，无锡商业红海的现状还是极为考验操盘方，毕竟与之仅隔着一个广场距离的就有九龙仓IFS、茂业中心以及世贸中心三个“巨无霸”。

　　无锡南丰汇停摆四年

　　对外界而言，南丰集团是如何获得该项目的至今仍是一个谜团，因为在既有公开信息中并未涉及到项目的由来，而这份神秘性可以支撑起的一个合理推测是协议拿地。

　　南丰汇的首次亮相已经是2012年12月12日，彼时南丰集团举办了“南丰汇”城市综合体项目的开工奠基仪式，而这一天隔街而对的九龙仓IFS正好封顶。

　　相关负责人在仪式上介绍，南丰汇计划总投资逾30亿元，建筑高度将达到300余米，总建筑面积30万平米，涵盖甲级写字楼、酒店式公寓和体验式购物中心三种物业形态。

　　不过，在向外界描绘完项目的“蓝图”后，南丰汇就开始淡出视线。2014年虽然有项目传出开业的消息，但外界至今所能看到的仍然只是一片杂草丛生的土地。

　　“项目迟迟没有出来，一方面是地上有部分建筑没有拆除;另外南丰本身也不是特别急，因为资金实力雄厚，对开发节奏没有什么要求，所以运作比较慢;而且无锡本身的商业和办公市场也不是特别好。”苏南世联行无锡客户总监鲍铭炜指出。

　　至卓国际在公告中也坦承，面积为2.6万平方米的南丰汇地块及其相邻区域仍在进行若干拆除及清理步骤。在公告当日，该地块尚未取得相关部门就开展施工工作所需要的批文、许可证和同意书。

　　不过，绿领控股或将在未来促使项目公司修订及调整地块的发展规划，当中包括地块的使用及建筑面积。

　　从风光亮相到转手绿地，在将近四年的受捧流转中，南丰汇最终还是“付诸东流”，而伴随着此前住宅项目的一并脱手，曾经表示要加大内地投资的港商南丰在无锡已经几近出清。

　　今年6月，南丰与碧桂园就无锡马山御园展开合作，涉及的项目位于马山太湖国际度假区，占地282.5亩。南丰集团董事长梁锦松表示，希望从无锡马山项目开始，未来与碧桂园在国内一线上海、北京以及海外市场有更为广泛的合作。

　　“南丰在无锡还有少量的货源，因为卖给碧桂园的是纯地块，项目一二期还有少量的别墅，所以还有部分房源。卖完之后，基本上是没有项目了。”

　　这种撤资动作也时有发生在南丰布局的其他国内城市，在这之前，南丰已经把三亚的项目卖给远洋。在国内抽离的同时，南丰在香港大本营却开足马力，补货日出康城的同时，买下了不少商业用地。

　　绿地捡漏对垒九龙仓

　　南丰在内地的撤资也给了后来者以“捡漏”的机会，太湖广场地块本身的估值达7.3亿元，但至卓国际和江苏省建联手拿下的代价仅为6.2亿元。当中5.9亿元对应购买价，3000万为议定负债。

　　从项目的股权分配以及操盘经验来看，绿地很大可能是项目的实际操盘者，虽然至卓国际有权在明年4月30日前增持绿领控股12.5%的额外权益。

　　绿地集团相关人士透露，由于项目刚拿，未来的品牌事宜还没有商定，但因为江苏省建为绿地的控股子公司，使用绿地的品牌也有利于项目运作。

　　不过，以捡漏者姿态获得无锡市中心核心项目的绿地却仍然面临考验，这座三线城市已经深陷写字楼空置率高的悬河。仅就南丰汇地块所处的太湖广场来看，九龙仓IFS、茂业中心、世贸中心一字排开，这些都是体量巨大商业综合体。

　　年初RET睿意德中国商业地产研究中心公布的数据显示，过去一年全国写字楼平均空置率为18%，北京、上海、深圳的甲级写字楼市场规模大，空置率都在10%以下，而无锡情况较严重，甲级写字楼市场的空置率超过了30%。

　　在大势走弱的情况下，即便已部分开业的九龙仓IFS也一再调整策略。此前这家公司选择以散售形式回笼资金，但低迷的市场迫使其由售转租，将已经出售的部分回购统一经营。

　　九龙仓解决空置率高的一个手段是借助鼎辰(香港)集团旗下专注于商业地产运营管理的服务品牌MFG来打造共创空间，吸引更多中小型创业企业。

　　今年3月，无锡IFS已经启动招租的一区和四区整体出租率达80%，但就整体项目来说，这一数值还仅为30%，且进驻该超甲级写字楼的企业主要为中小型投资公司，与最初的定位有一定的出入。

　　撇开同区的竞争，即便是位置更核心，且已经开业两年的无锡恒隆广场也依然保有将近20%左右的写字楼空置率。“从整个无锡片区来讲，写字楼物业的去化速度都比较慢，甚至可以理解为很差。”鲍铭炜这样说道。

　　对绿地来说，在超高层物业的打造上，它已经形成了一套比较成熟的模式。过去两年，绿地也在不时强化商办物业的服务体系。某种角度来说，这或许也是绿地敢于揽下这个摊子背后的底气。