文方行商业总经理梅水雄:洪荒之力深度解析武汉购房策略

　　2016年9月22日下午2点，房掌柜地产研讨沙龙在汉口界立方举办，几位资深的房产人坐在一起畅谈武汉今年的楼市走向和动态，其中文方行商业总经理梅水雄的发言令人茅塞顿开，获益良多!

　　武汉楼市缘何高烧不退

　　今年上半年来看，武汉市场的持续热闹，高价地频出，房价不断上涨，很多地方一房难求，很多投资客进入了市场。为什么为出现这种现象呢?武汉每年的净流入人口有10万人，这10万人里面有结婚生子的工作定居的做生意的，他们会转化为刚需购房需求。去年9月份限购全面放开，很多持续观望的人发现房价并没有下降，限购一解除，积压的需求在今年上半年集中爆发，外加北上广深的投资客进入武汉市场，他们在本地的话买一套房几千万，而在武汉一套房200万，很便宜，愿意出手，再加上房产商的不断炒作，造成百姓的一种购房恐慌心理，也会占一定的比例。最关键的一个原因是，房地产企业是属于资金密集型企业，在2014年的时候信贷收得非常紧，银行放款难，很可能两个月三个月都放不下来，但是今年上半年的信贷相比较而言是比较宽松，这是最主要的原因。

　　中国房地产陷入病态

　　中央看到中国经济走到2016年发生的最关键的问题是产能过剩，包括很多国企，像新闻刚报道的武钢和宝钢合作，武钢是严重亏损，宝钢是营销渠道管理和企业管理比武钢要强，中央想把一个行业的产能过剩给去掉。另外可以看到很多实体业和经济其实是不行的，一些CPI和PPI的指标，可以发现经济其实并没有真正复苏，这是中国的一个大背景，这是从宏观上来讲。从微观上来说，现在开店都是不赚钱的，制造业做生意并不好做，中国的消费、出口、投资这三架马车，出口是严重疲软，政府是要刺激老百姓把钱拿出来消费，要么就搞基建投资，基建方面在几年前的4万亿的投资，其实产生了很大的副作用，现在中央意识到这个问题，他就需要引导消费者去消费。现在的问题是中国大部分的经济都不景气，所有的资金都流向了房地产和股市，股市在春节期间出现了一个小牛市后就熄火了，所以春节过后国家放松了对信贷的掌控，要求钱流向市场，股市因为不行了，钱就全部流向了房地产，直接导致了高价地频出，这是企业。个人方面，很多投资客愿意去炒房，因为他们手上的钱没有更多的投资渠道，只能投向房地产，甚至有的人借钱买房。一些农村的村民都有这种意识，借钱炒房，现在市场已经不正常了，中国陷入了一种病态的情况，老百姓有钱不敢花，都把钱投向了房地产。

　　热点区域是三环外四环内

　　未来三环线以内我都是看涨的，只是随着政策的波动，有涨和跌的局部波动，长线是看涨的。三环线以内，包括开发商都拿不到地，现在武汉市政府只能看四环线，四环线涵盖哪些区域呢?武汉整个城市是1+6，1就是三环线内主城区，6就是武汉周边的6个远城区，刚好4环线就是把这6个城区连在一起，政府的导向其实很明显，修大桥，把四环线画圆，从武汉市修到新洲蔡甸江夏的21号线和27号线加快在修，预计2018年通车，这是一件很重要的事情，一通车就没有必要在主城区买房子了，只要在三环线外一点点地铁沿线几站就行，地价要便宜很多，这是种趋势。前段时间武湖和东西湖都出了高价地，武汉现在在加大力度报道周边的若干个地铁小镇，包括在武湖要规划个武湖地铁小镇，在阳逻要规划个桃园地铁小镇这是21号线的，江夏有个地铁小镇，蔡甸有个地铁小镇，青龙也有个。这些虽然不在三环内，但是靠近地铁。有数据显示，地铁小镇就是个大楼盘，它总规划建面80-100万方。所以不要都盯着买市中心房子，市中心的房价已经太高，政府就是引导买房从市中心向周边拓展。包括之前我去过的后官湖，那个地方已经很偏了，可是楼盘林立，搞了个健康谷，房地产一片繁荣。凯德在后官湖旁边开发了别墅和洋房，周边的楼盘，路都修的很漂亮，而且后官湖准备修马拉松的赛道。种种迹象表明，三环线内已经是一房难求，所以我们的热点要关注那些三环线外，四环线的热点区域。长江凯旋城，就在天兴洲，三环线外面有点点，开盘价才6000，这个楼盘的旁边是江北快线，预计2018年通车，一通车到汉口二七路只需要十几分钟，旁边是武英高速，出城方便，还有汉施公路，还有地铁21号线就在旁边。

　　新政对于房价降温其实并无“卵用”

　　9月份出台的限购新政，这个政策其实是比较温和的，他并没有限定外地人在武汉购房的制约，所以他本质上并不能改变楼市的大的走向，这个大的走向的取决原因是我前面提到的一个原因是供求比就是库存已经降到5个月以下，这是非常要命的，所以我们这两个月看到，楼盘一开盘就抢完了，都是受捧，包括福星惠誉在体育中心开盘，放出500套，结果到了几千人，现在经常出现人多楼盘少，为了抢房还打架，这就属于供应严重跟不上。第二个原因是很多投资客确实在炒房，他们的钱没有出路。第三个原因就是城市建设，连爹爹婆婆都知道地铁边的房子会涨。现在武汉到处在修路，路一通，多一个高架，周边的配套起来，房价肯定在涨。这是属于对楼市未来市场的一个判断。

　　住宅热闹写字楼却遇冷

　　另外提醒一点，我们不要老盯着住宅市场这么热闹，但是写字楼非常惨淡。青山一个楼盘，卖了两三年，去化不到10%，开发商都快垮了。武汉写字楼有很多非常难卖，商业也不好搞，招商都很难。例如都会轩，一直延迟开业时间，武汉天地壹方购物中心也是一直延迟，前几天才终于开业了，壹方属于瑞安，但它之前承诺的4星级酒店都没有进驻，这说明像瑞安，像李嘉诚这种很牛的，实力很雄厚的，他们都不能做到按时开业，说明经济形势确实不容乐观，它想邀请商家来，商家不敢来，。招商是非常难的，商铺也不好卖，写字楼更不好卖，所以谈房地产市场应该是综合去看的，不能只看住宅很好卖，其他很好搞。其实招商不好招，写字楼也不好搞。现在经济确实不景气，正是因为不景气，导致老百姓把钱袋子捂得很紧，这种消费心理已经扭曲，助推了住宅市场的热闹。