上海楼市二手酒店式公寓成交量涨价跌 投资风险叠加

　　风险在叠加

　　多个区域二手成交价格的下滑，正在警示酒店式公寓的投资价值需要被重新评估。

　　当前在售的公寓中，就存在租金水平远低于月供的情形。比如，嘉定新城合景峰汇一套55平方米左右的LOFT酒店式公寓，每月租金2800-3000元/平方米。按照当前市场总价85万，加上税费大约100万元总价计算，需贷款50万元左右。由于酒店式公寓的还款年限是10年，则月供在5000元左右。显然租金与月供款存在一定差距。

　　一名大数据分析机构人士对21世纪经济报道记者指出，目前酒店式公寓库存仍然很大，成交占比只有30%不到。“如果算上办公转公寓，或者公寓转办公的，成交占比更少。”

　　从投资角度而言，风险累积还表现于：作为过渡性产品的酒店式公寓，与住宅的价差正在缩小。2015年1-7月，酒店式公寓与住宅的价差已经达到294万元，相当于一套刚需商品住宅的价格。而2016年1-7月，酒店式公寓成交均价同比涨幅超过100%，其中市中心长宁区的酒店式公寓均价8.14万元/平方米，卢湾区均价4.2万元/平方米。

　　来自上海中原市场研究部数据显示，自“325”新政以来，上海商住用房(主要指酒店式公寓)销量活跃，4-6月该类型物业成交面积达67.68万平方米、11606套，比去年同期分别增长148.5%、132.7%;从比重来看，4-6月累计数据，上海商住楼占到商品住宅成交套数的比重是44%，而去年是15%。今年4-6月商住楼均价同比增长17.7%，高于同期商品住宅10.9%的涨幅。

　　从今年4月份开始，酒店式公寓呈现了逐渐走高的价格涨幅，这是建立在住宅限购收紧与信贷放松的基础之上，即便如此，二手市场成交依旧惨淡。一旦政策风向转变，公寓的价格波动更不明朗。

　　近期一些商业用地的出让条件中，有意切断了酒店式公寓的空间，明确规定商业部分以较高比例自持，或者酒店式公寓、办公楼按出让年限自持。

　　比如7月28日出让的杨浦区平凉社区01C2-02地块，要求限高60米，办公占比80%，商业占比20%，商办均需整体自持不少于20年，若建造公寓式办公物业则需按年限自持。7月29日，旭辉5.9亿摘得的闵行莘庄商办用地限制条件为：商业占比10%、办公占比90%，其中100%的商业及70%的办公需按出让年限自持，办公部分销售的最小面积为500平方米。

　　值得关注的是，在个人投资者购买酒店式公寓的升值空间或受到积压的时候，有机构、房企却整栋收购上海市区的酒店式公寓。比如高和资本去年从新世界中国手中收购位于长宁区的海德公馆进行改造。据了解，目前该片区在售项目均价在10万元/平方米左右，而据高和相关人士透露，海德公馆将采取底价入市的价格策略。