泛海控股110亿定增再输血武汉CBD中央商务区五项目

从2002年成立武汉中央商务区建设投资股份有限公司到2009年项目开始动工建设，经过数年的蛰伏，这个4000亩的武汉CBD项目似乎终于在不断的融资中迎来快速发展。

3月14日晚间，泛海控股宣布关于2016年度非公开发行A股股票的预案，拟向不超过10名特定投资者非公开发行合计不超过约15.77亿股股票，发行底价为9.51元/股，拟募集资金总额不超过150亿元。

泛海控股在公告里表示，本次非公开发行的目的之一是提高公司资金实力，加快核心项目开发进度。

而募集的150亿中，除了40亿用于增资武汉CBD项目公司旗下的亚太财险，余下的110亿都将投入到其位于武汉CBD的中央商务区中的5个子项目，包括芸海园（31亿）、泛海时代中心（26亿）、世贸中心B地块（21亿）、泛海国际中心（17亿）以及武汉中心（15亿）。

对于2014年总销售收入98亿的泛海控股而言，一下子110亿的投入已足够表达其对该项目的重视程度。

然而观点地产新媒体查阅资料发现，武汉中央商务区共规划有31个子项目，仅泛海控股此次增资的5个项目需要的总投资就远超110亿。

其中，作为高端住宅的芸海园计划总投资为43.1亿、泛海时代中心总投资38.35亿、泛海国际中心总投资28.76亿。世贸中心B地块和武汉中心的总投资分别为30.37亿、55.16亿。

这意味着，对武汉中央商务区项目，泛海控股此次的巨额输血不会是最后一次。

4000亩的市中心大盘

2002年，为配合政府的“武汉CBD”规划建设，泛海控股斥资20亿成立了武汉中央商务区建设投资股份有限公司，主要负责武汉中央商务区（武汉CBD）的投资、开发、建设和运营等，土地开发面积约4000亩，总体量近千万平方米，未来规划居住人口20万。

武汉市政府将该列入“十一五”规划的城市重点建设项目定位为“汇聚会展、零售、酒店、居住等功能的综合性城市中心区”。而经过一系列的规划及公示后，包含31个子项目，位于武汉市中心的中央商务区项目终于在2009年正式动工建设。

此次泛海控股增资的5个项目中，世贸中心总占地面积21.31万平方米，总体量约143万平方米，规划建成集国际商业中心、超豪华五星级酒店、国际顶尖甲级写字楼、精品会展、高端公寓等多功能于一体的国际全能商务服务综合体。

而3月初刚刚封顶的“华中第一高楼”——武汉中心规划总高度438米，是集办公区、酒店式公寓、白金五星级酒店、高端国际商业购物区等多功能为一体的国际5A级商务综合体。按规划，武汉中心和世贸中心未来将组成“双子塔”，成为武汉新地标。

据观点地产新媒体不完全统计，目前公布的在建或在售的住宅、商业、写字楼等子项目总体量已近500万平方米，而其中除了住宅和少数商业、定制的几栋写字楼外，大部分的项目都由泛海控股自持。如湖北中原研究员杨丽宇所说，自持这样一个巨大体量的项目，尤其还有几个地标性的子项目，“前期源源不断的资金投入肯定是要的。”

因而，此次泛海控股的110亿投入资金不会是最后一次，但也并非是第一次。去年至今，泛海控股对武汉中央商务区项目增资、融资及贷款的金额已超300亿。

2015年5月8日，泛海控股宣布，为加速推进项目开发进度，武汉中心大厦项目公司拟申请不超过21亿的融资。而作为母公司的泛海控股须为其提供连带责任保证。

一个月后，泛海控股再次刊发公告称，为武汉中央商务区建设公司拟申请的10亿贷款融资提供担保，而该笔贷款将用于武汉中央商务区中桂海园住宅项目的开发建设。

2016年2月1日泛海控股非公开发行约6.39亿新股份正式上市，拟募资57.5亿元，其中15亿将用于桂海园的建设；2016年2月17日，武汉中央商务区建设公司再次申请融资15亿，而武汉中心大厦公司亦申请25亿融资，均由泛海控股提供担保。

并且从2015年开始，泛海控股以每次数十亿的幅度陆续向武汉中央商务区建设公司增资，将其注册资金由原来的20亿增至了目前的212亿。

重要的盈利支撑点

面对观点地产新媒体提出的武汉中央商务区项目能否给泛海控股的巨额投入予相应回报的问题时，湖北合富市场总监殷一戌表示，“这是肯定的。”

观点地产新媒体查阅资料获悉，2014年武汉中央商务区总销售额为35.15亿，位列武汉销售榜第七。2015年上半年，泛海控股累计签约销售额56.76亿，其中武汉中央商务区项目以29.85亿的成绩占据半壁江山。

武汉研究机构数据显示，2015年全年武汉中央商务区项目总销售额达到67.3亿，销售面积39.13万平方米，一举将泛海控股推至武汉年度销售榜第三。

对这个年销售额近70亿的项目，泛海控股曾在一份融资公告中表示，“武汉中央商务区项目为公司的重点开发项目，是公司盈利的重要支撑点。”

在湖北中原研究员杨丽宇看来，武汉中央商务区之所以能得到市场认可，除了地理位置优越，还有一个很重要的原因就是其前几年“默默无闻”的蛰伏。

尽管从2009年就已开始动工，但武汉中央商务区开发的前几年基本处于地下及地面基础配套工程建设的阶段，直至近两年配套完善后才批量地开发子项目并推出产品。

而这也是为什么武汉中央商务区会在近两年快速获得市场关注，且开始需要不断大额融资投入的原因。

因为处在武汉市中心的CBD区域，拥有着武汉最密集的地下和地上轨道交通路线，以及充足的教育、医疗等生活配套资源，加之项目本身的规划和配套齐全，所以，武汉中央商务区“基本是推出多少卖多少。”殷一戌毫不夸张地说。

据介绍，武汉中央商务区部分住宅去年年初均价还在16000元/平方米，目前已涨到了27000元/平方米。

2014年，武汉中央商务区项目仅住宅销售额就达到23.4亿，为武汉住宅销售第三名，2015住宅的销售业绩更是达到62.47亿。

2016年，武汉中央商务区还将推出芸海园、碧海园两个豪宅项目及一栋写字楼。预计2020年武汉中央商务区的31个子项目或许可以全部完工。因而，“接下来几年，需要的项目开发资金会更多。”

住宅与商业、写字楼的热与冷

武汉房管局数据显示，目前武汉中央商务区樱海园、香海园、兰海园、竹海园、松海园、桂海园、悦海园等住宅推出的共计5759套房源已售出4400套，体量79万平方米的写字楼泛海国际SOHO城2276套办公室已售出1510套，另外还有几栋定制的写字楼已分别交付招商银行、中国移动等公司。而已开发两期的集购物中心、酒店、写字楼等功能于一体的泛海城市广场也获得了不错的市场反应。

扩大至整个武汉市场，2015年，武汉住宅成交面积2270.18万平方米，成为仅次于上海的全国第二。2016年3月第一周，武汉新建住宅成交更是达到7920套，日均成交已过1100套。

然而，相比住宅每周数千套的火热成交，武汉商业和写字楼每周仅200套的成交使得武汉市场处在了一个两级分化的尴尬境地。

对此，业内人士分析，因为限购放开和降息等一系列利好政策的刺激，武汉此前被压抑的自住和改善型需求被大量释放，许多的投资也都开始由商业等转向住宅市场，使得武汉的住宅屡屡破新高。

而处在城市更新发展中的武汉，许多城市配套仍在规划建设，目前还没有可形成规模的商业和写字楼群，所以市场一直不温不火。

“但是目前武汉成交的商业和写字楼其实多数都是武汉中央商务区的。”殷一戌指出。虽然武汉的住宅和商业、写字楼市场冷热不均，但是武汉中央商务区推出的商业和写字楼却都获得了很不错的销售成绩。

正是因为规模足够大，配套齐全，加之市中心便捷的区位交通，有着连片且高端的写字楼、商业、酒店等项目的武汉中央商务区拥有了更大的市场优势，并且各种业态间已经形成了相互带动的趋势。

“只要接下来推出的产品货量跟得上，这个项目延续去年的销售态势不是问题。”不止一位武汉业内人士向观点地产新媒体表示。