三四线城市高库存成中小房企死穴 房企盈利空间收窄

　　“不变等死，变则找死。”如今对于大多数中小房企而言，如何在大浪淘沙的行业现状下生存，成了一个两难的抉择。

　　长江商报记者近日调查发现，根据同花顺统计数据，截至2月15日，在目前已经公布2015年年报业绩预警的企业中，净利润同比下滑企业达45家，占比达五成以上。其中，25家房企预告净利润亏损。而在已公布年报的88家房企中，中小房企占比较高。

　　“受制于库存和成本压力的不断增加，房企单纯通过规模扩张来获取暴利的模式只能走到今天。”中投顾问房地产行业研究员殷旭飞2月19日在接受长江商报记者采访时表示，中小房企要逆势突围就必须变革现有的商业模式，进行产品、服务创新，从而获得更为广阔的发展空间，促进企业转型。

　　三四线城市市场低迷致高额亏损

　　长江商报记者近日调查发现，截至2月15日，沪深两市共计88家上市房企公布了2015年年报业绩预告。据同花顺统计数据显示，在这88家已经公布2015年年报业绩预警的企业中，剔除数据不完全企业，18家业绩预增，10家略增，12家扭亏;14家预减，21家略减，25家亏损。

　　在25家业绩亏损企业中，有22家是首亏，其中，首亏额度最高的是中华企业，预计亏损24亿元至25亿元。

　　对此，中华企业表示，公司全面梳理项目状况，以加速存货去化、加快资金回笼为全年工作重点，2015年资金回笼预计85亿元，同比增长22%。但是，公司布局的二、三线城市房地产市场持续低迷，加上部分项目产品的市场契合度不理想，项目销售面临相当大的压力，采取了调整销售价格等措施，导致发生计提减值准备，增加业绩亏损预测数额。

　　“由于项目布局城市不合理，三、四线城市库存难以消化，甚至迫于资金压力而减少开工量，致使一些项目无法达到预售条件，结算项目毛利下滑。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，即使布局一线城市的大型房企，由于土地成本过高，豪宅竞争激烈导致销售周期更长，财务成本支出增加，也难以控制净利下滑的局面，而中小房企甚至将面临被并购消失的命运。

　　中小房企掀起“退出”风暴

　　按照预告净利润下限来看，截至2月15日，招商蛇口预告的净利润最高，为68.22亿元，增长幅度为29.80%左右。招商蛇口表示，本年度园区开发与运营业务中销售物业主要位于深圳及香港地区，此部分物业销售毛利率相对较高，因此，本报告期归属于上市公司股东的净利润同比上升幅度较大。

　　紧随其后的绿地控股，净利润为67.7亿元。绿地控股称，报告期内，公司重大资产重组事项获得了中国证监会的正式核准，绿地控股集团有限公司实现了借壳上市，因此公司的资产规模和盈利能力得到了大幅度的提升。

　　此外，转型已经步入收获期的泛海控股表示，净利润将在18.7亿元-21.8亿元之间，同比上涨20%-40%。泛海控股提到，报告期内，公司以打造“以金融为主体、以产业为基础、以互联网为平台的产融一体化的国际化企业集团”为目标，进一步落实转型战略，积极推进各业务板块协同发展，取得了较好的经营业绩。一方面，公司控股子公司民生证券股份有限公司净利润同比大幅增长;另一方面，公司加快释放房地产业务价值，房地产板块销售收入、净利润较上年同期亦有大幅增长。

　　值得注意的是，截至今年2月15日，公布2015年年度业绩预告的上市房企中，中小房企占比较大，万科等千亿元级房企尚未全部公布年报业绩预告。

　　去年以来，中小房企掀起一股退出房地产行业的风暴。从去年年初开始，莱茵置业便频频在体育产业布局，7月底，莱茵置业更是将公司中文名称由“莱茵达置业股份有限公司”变更为“莱茵达体育发展股份有限公司”，逐渐淡出房地产行业。去年8月，浙江广厦发布公告称，将在3年内逐步退出房地产行业，向影视文化产业转型。也有部分中小型房企因资金难以维系，而选择退出房地产行业，专注其他领域，或者专注于一些精细化小项目。

　　业内人士认为，在经历了2014年的寒潮后，中小房企对于市场的发展存在着更多的疑虑和困惑，无论在资本市场还是销售市场，其都无法与标杆房企相抗衡。而即使是大型房企，为避免净利下滑局面，也开始全面重视库存管理，调整产品线占比结构，加快多元化布局，加快资产周转速度等。