购买没有预售证的房子究竟有何风险？律师提示或不能办证

　　法律明文规定，不得出售没有预售证的房子，出售没有预售证的房子就是违法。消费者如果参与购买了这类型的房子，要承担很大的风险。

　　一般情况下，房子建到三分之二就可以拿预售证了，如果开发商还未取得预售证，就一定是存在某些违规的问题，消费者一定要引起重视。

　　律师称，商品房在没有获得预售许可证的情况下，开发商向购房者收取的意向金、定金等收费行为均是违规的，属于变相预售。

　　根据《商品房销售管理办法》：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。

　　至于情节严重的，相关部门会介入，进一步调查处置。

　　近年，国家已明文要求凡未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预定、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。

　　虽明文禁止，但总有开发商受利益的驱动，钻法律的空子。

　　现在有一种变相的认筹预售方式，即开发商学会了打各种擦边球，比如把“认筹”的名字换掉，叫“预订金”、“保号金”、或者“诚意金”等等。有些开发商干脆只登记会员，或者只是做银行验资等。楼盘无预售证便收取认筹金的现象屡禁不止。

　　虽是这样，但消费者应该引起足够的重视。开发商“利”字当头，甘愿冒风险。但对于很多一生只够每一次房子的消费者，买房是个大投资。切不可被蝇头小利蛊惑，要知道购买没有预售证的房子，要承担很大的风险。

　　律师指点：

　　1.　　如果开发商因为资金问题导致项目烂尾，或者出现改变规划等变故，而不能及时得到房产证，购房者都会承受承担巨大的法律风险和商业风险。

　　2.　　如果在开发商没有商品房预售许可证情况下，签订购房协议，交付协议款。事后如果消费者不想要这套房，协议款是否能全部退还，是要看购房协议的具体内容的。不要只听售楼员的空口承诺说，协议金可全数退还，而是要研究好协议书的内容，如出现问题，在以后的诉讼中才能站得住脚。

　　3.　　对于无预售许可证，只有施工许可证，建设规划证，开发公司资质证，刚刚开始施工就伴随着认筹的商品房，律师的建议是：在开发商未取得预售许可证前，销售房屋是违法的。法律明文规定未取得商品房预售许可证的商品房，不得销售。这样的房屋买下后也是不能办理产权证的。签订的购房合同也是无效的。如果看上了这样的房子，在选择时一定要慎重。

　　4.　　在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下，签订认购书，现在要求返还五万定金退房可以。律师意见：无预售许可证的情况下，合同不生效，你有权要求退房退款并要求赔偿金。

　　但，如果开发商在你想返还定金退房之前已经取得了《预售许可证》，你很难要求退还定金了。这时已经属于你违约了。

　　5.　　交了定金,又发现开发商没有《商品房预售许可证》,有风险,想退房,这时是可以退的。

　　在没取得预售许可证的时候，最好不要与开发商签订房屋认购协议。不签为上策。

　　6.　　买个商品房，要先交定金和首付，但是开发商没有正规的《预售许可证》。这种情况，可以交纳定金,但是不可以交房款,最好要有预售许可方可交房款. 或者与开发商签订协议，附加条件，如果得不到满足，你就拒交定金。

　　7.　　如果你买了没有预售许可证的商品房，可以要求开发商双倍赔偿已付定金，但要在开放商取得《预售许可证》之前才可，过了时限则不能要求赔偿金。

　　可以看出，所有问题的核心都指向预售证。

　　没有预售证，绝对不能付房款，可以缴纳定金但一定要签好协议，将各种情况考虑在内。同时，也要面临承担风险。

　　在开放商为取得预售证前，你如果单方不想要可以要求退还定金解除协议;如果发觉开放商有问题或房子有问题，可以退还定金并要求赔偿金。

　　而如果开发商已取得预售证，你的已付定金和协议即生效有法律效益，你就很难要求退还定金了。这时已经属于你违约。

　　总而言之，购房时，在签订任何协议和缴纳钱数时，一定要明析对方开放商的房产预售证问题。如果对方说，正在办理要问 清具体办好的日期，也可以等到到时再落定金也不迟。

　　俗话说，买家不如卖家精，消费者一定要留个心思。