“倒按揭”以房养老干扰养老主流模式 行不通！

    “以房养老”最近成为热点，透视出三个无奈:一是房地产热突然间大幅度降温;二是物价水平仍然高企，投资却缺少渠道;三是中国老龄化问题越来越尖锐。

    于是，一些人提出“倒按揭”的以房养老模式。最先实行此模式的一些金融机构这样规定:借款人为养老人本人或法定赡养人，必须有两套住房，养老人本人须年满55岁，贷款金额根据担保物价值和养老人养老合理需要的资金确定，计划累计贷款金额最高不超过所抵押住房评估价值的60%，且每月实际支付养老金额最多不超过2万元。贷款期限最长不超过10年，利率按照央行公布的同档次基准利率或上浮执行。

    我看这个办法行不通。首先，既然有两套住房为什么要抵押贷款呢?抵押贷款只能按60%计算，而且还只能分月得到贷款，扣除贷款利息后真正得到的养老钱能不能养老还不知道，为什么不卖一套房子养老呢?另外，养老贷款只给十年，55岁开始办理，65岁到期了，以后的几十年怎么办?最不靠谱的是房价评估与未来房价走势。国外能够开办住房养老贷款的国家一般房价相对稳定，尤其是住房政策很稳定，CPI也相对稳定。而我国目前正处于政策不稳定期，也是房价不稳定期、物价高涨期。

    “倒按揭”最大的问题其实有两个:一是住房必须折旧。越老的房子越不值钱，而需要住房养老的恰恰是低收入人群，是只有一套房子的人。房子在贬值，养老贷款很可能越来越少，因此参加住房贷款养老的人注定是极少数;二是房屋建设规模与人口结构变化趋势成反比。房子越建越多，人口结构变化趋势则是慢慢减少的，尤其是城市。未来十几年，大量老人去世后，越来越多的房子会流向市场，成为“贱卖品”，房价肯定会大幅度下跌。

    很显然，炒作“倒按揭”住房养老模式干扰了我国养老主流模式的探讨，干扰了覆盖面更大、更可持续、更体现国家关怀的养老制度的建立。当然，“倒按揭”也提出了一个严肃的问题:靠什么保住劳动者的劳动力价值，保住劳动者在过去十几年创造的财富，花大价钱购买的住房能不能保值，都是需要探讨的问题。