江汉区水游城片旧城改建项目房屋征收补偿方案2014年12月30日

　　水游城片旧城改建项目 房屋征收补偿方案

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(市人民政府令第234号)等法律法规相关规定，水游城片旧城改建项目已被列入2013年度江汉区国民经济和社会发展计划(江发改文〔2013〕33号，并取得市国土资源和规划局核发的规划意见(武土资规函〔2013〕1206号)。经江汉区人民政府研究决定，对水游城片旧城改建项目红线范围内国有土地上房屋实施征收。为依法保障被征收人合法权益，积极推进本项目房屋征收工作，根据国家、省、市关于征收补偿相关规定，现将水游城片旧城改建项目房屋征收补偿方案公布如下：

　　一、项目基本情况

　　(一)项目名称：水游城片旧城改建项目

　　(二)征收范围：江汉区解放大道，友谊路至京汉大道路段，新育村33号、新育村36—40号、新育村16号附1号、双洞左二巷18号(现地址：双洞左巷2—32号双号)、双洞左巷25号、京汉大道245—251号 (具体见房屋征收范围红线图)

　　(三)房屋征收部门：江汉区城区改造和房屋征收管理办公室

　　(四)房屋征收实施单位：武汉安顺达房屋征收服务有限公司

　　(五)征收签约期限：自被征收房屋评估结果公告之日起3个月内为签订房屋征收补偿协议期限。

　　(六)征收范围内房屋摸底调查概况

　　1、被征收房屋户数：245户;

　　2、被征收房屋总建筑面积约：17367.65平方米。(具体数据以实际签约户数和面积为准)

　　二、房屋征收补偿执行的法规依据

　　(一)《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)

　　(二)《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(市人民政府令第234号)

　　(三)住房和城乡建设部《关于印发<国有土地上房屋征收评估办法>的通知》(建房〔2011〕77号)

　　(四)其他相关法律法规

　　三、被征收房屋类型和建筑面积认定办法

　　被征收房屋的建筑面积和房屋用途，以房屋登记机构颁发的房屋所有权证的标注为准;房屋所有权证未标注的或者标注与房屋登记簿不一致的，以房屋登记簿标注的面积和用途为准。征收有租赁关系的公有房屋，其合法承租人应以公有房屋住宅租约或其他具有法律效力凭证为依据，一证一户。公共租赁住房、廉租住房除外。

　　四、房屋征收评估机构选定办法

　　征收决定公告后，房屋征收部门将组织被征收人和公有房屋承租人以协商方式选定房地产价格评估机构;协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人、公有房屋承租人按照少数服从多数的原则投票决定。

　　五、评估时点

　　被征收房屋的价值，由依法选定的具有相应资质的房地产价格评估机构按照《关于印发<国有土地上房屋征收评估办法>的通知》(建房〔2011〕77号)评估确定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

　　被征收人、房屋征收部门对房屋评估结果有异议的，应当自评估结果公告或收到评估报告之日起10日内，向选定的房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果仍有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

　　六、住宅房屋征收与补偿

　　征收人对住宅房屋被征收人提供以下两种补偿方式：一、货币补偿;二、产权调换。被征收人按有关规定和条件可选其中一种补偿方式。

　　征收公有住宅房屋，房屋承租人符合房改条件的，可先按照住房制度改革相关政策进行房改，房改后由房屋征收部门与被征收房屋所有权人签订房屋征收补偿协议，并给予相应补偿。

　　(一)货币补偿

　　被征收人选择货币补偿方式的，与征收部门签订货币补偿协议，由征收部门根据被征收房屋的价值向被征收人支付被征收房屋货币补偿总额。

　　货币补偿总额=房屋补偿费+签约奖励费+选择货币补偿补助费+其他补偿(补助)费

　　1、房屋补偿费=被征收房屋证载建筑面积×被征收房屋评估综合单价。

　　2、签约奖励：为鼓励被征收人签约搬迁，对在征收签约期限内签约搬迁的被征收人予以奖励。凡在征收评估结果公布之日起45天(含45天)内签约，被征收房屋奖励金额按每平方米1000元标准计算，签约奖励金额不足4万元的补足4万元，奖励金额超过4万元的按房屋证载建筑面积计算金额给予奖励;凡在46—75天(含75天)内签约，被征收房屋奖励金额按每平方米700元标准计算，签约奖励金额不足3万元的补足3万元，奖励金额超过3万元的按房屋证载建筑面积计算金额给予奖励;凡超过75天至签约期限内签约，被征收房屋按奖励金额每平方米500元标准计算，签约奖励金额不足2万元的补足2万元，奖励金额超过2万元的按房屋证载建筑面积计算金额给予奖励。

　　3、选择货币补偿补助：被征收人选择货币补偿方式的，增加房屋补偿费的20%作为选择货币补偿补助。

　　选择货币补偿补助费=房屋补偿费×20%

　　4、其他补偿(补助)：根据相关政策、规定对被征收人给予房屋非毛坯补偿费、搬迁补偿费、临时安置补偿费、附属设施补偿费等。

　　5、保底补偿：征收个人住宅或公有住宅房屋，建筑面积不足30平方米(涉及到房屋所有权、承租权共有的房屋建筑面积合并计算)，被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿且同时满足下列条件的，按照30平方米给予征收补偿：

　　(1)未享受本市住房制度改革政策或住房保障政策;

　　(2)被征收人、公有房屋承租人及配偶在征收决定公告之日前2年内在本市另无产权住宅房屋或承租的公有住宅房屋。

　　承租人符合前款条件的，超出被征收房屋建筑面积部分的货币补偿款由房屋征收部门全部支付给承租人。

　　6、凡符合公共租赁住房、廉租住房申请资格的被征收人，可按武汉市公共租赁住房、廉租住房申请程序及规定向相关单位提出申请，征收人协助被征收人办理相关手续。

　　7、凡不符合房改条件的公有房屋承租人，选择货币补偿方式的，租赁关系终止，给予被征收房屋价值90%的补偿;给予被征收人被征收房屋价值10%的补偿，房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人分别签订房屋征收补偿协议。

　　(二)产权调换

　　1、被征收人选择产权调换补偿方式的，与征收部门签订产权调换协议，由征收部门提供产权调换房屋，被征收人不享受选择货币补偿补助，并计算、结清被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差价。

　　产权调换补偿总额=房屋补偿费+签约奖励费+建筑面积补助费+其他补偿(补助)费

　　建筑面积补助费=被征收房屋证载建筑面积×12%×产权调换房屋单价

　　选房原则：本着先签约、先搬迁、先选房的原则，被征收人根据签订产权调换安置协议先后顺序选择产权调换房源，与开发单位签订购房协议。

　　2、本项目提供改建地段产权调换房源：

　　本项目提供的产权调换房源为：汉和蕙苑限价商品房，建设单位是武汉鑫汉和实业发展有限公司，位于江汉区唐家墩八古墩右三巷86号，房屋建筑面积在63.62平方米—122.15平方米之间(房源面积以房屋管理部门实测为准)。

　　产权调换房源选房标准：因房型设计不可分割的原因，选择该产权调换房源的被征收人，可在被征收房屋证载建筑面积基础上增加40平方米以内就近靠档选择产权调换房源。

　　产权调换房源结算标准：选择汉和蕙苑限价商品房的被征收人按均价每平方米6000元购买，并按被征收房屋证载建筑面积的12%享受建筑面积补助。

　　3、凡不符合房改条件的公有房屋承租人，选择产权调换补偿方式的，房屋征收部门与被征收人签订房屋产权调换协议，被征收人、公有房屋承租人签订房屋租赁协议，继续保持租赁关系。

　　七、非住宅房屋征收与补偿

　　(一)征收非住宅房屋，由依法选定具有相应资质的房地产价格评估机构依照房屋证载用途进行评估，确定评估综合价格，计算、结清被征收房屋价值，对被征收人给予补偿。

　　(二)房屋所有权证登记不明确或者尚未办理房屋所有权证的，以规划部门审批为准。

　　(三)对在规定时间签约搬迁的非住宅房屋被征收人予以签约奖励费，奖励标准参照住宅房屋执行。

　　(四)征收非住宅房屋的搬迁补偿、临时安置补偿、非毛坯补偿、附属设施补偿、房屋构筑物补偿等其他补偿(补助)费用，参照住宅房屋的其他补偿(补助)标准进行补偿。征收生产经营性用房的设备搬迁、安装补偿，由依法选定具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定，无法恢复使用的设备按购置价扣除折旧后予以补偿。属于公有房屋的，搬迁补偿、临时安置补偿、非毛坯补偿、附属设施补偿、设备补偿、房屋构筑物补偿等其他补偿费用根据实际情况支付给被征收人或公有房屋承租人。

　　被征收人或公有房屋承租人认为其非住宅房屋的其他补偿(补助)超过住宅房屋其他补偿(补助)标准的，可以提请依法选定的房地产价格评估机构进行评估，补偿费用按照评估结果协商确定。

　　(五)非住宅房屋被征收人不享受住宅房屋选择货币补偿补助。

　　(六)征收生产经营性用房，造成被征收人或公有房屋承租人停产停业损失的，给予被征收人或者公有房屋承租人被征收房屋价值5%的补偿。属于公有房屋的，停产停业损失直接支付给房屋承租人。

　　被征收人或公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋价值5%的，可以提请依法选定的房地产价格评估机构根据房屋被征收前3年的效益情况、停产停业期限等对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。停产停业期限按6个月计算。

　　(七)征收公有非住宅房屋，以货币方式补偿，租赁关系终止，给予公有房屋承租人被征收房屋价值70%的补偿、被征收人被征收房屋价值30%的补偿。房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人分别签订房屋征收补偿协议。

　　八、其他补偿(补助)

　　(一)搬迁补偿

　　征收住宅房屋，按每户1000元标准给予被征收人或公有房屋承租人房屋搬迁补偿。

　　(二)临时安置补偿

　　征收个人住宅房屋，对选择货币补偿方式的被征收人或公有房屋承租人一次性支付3个月临时安置补偿费。对选择产权调换补偿方式的被征收人或公有房屋承租人给予3个月临时安置补偿费。超过补偿协议约定的过渡期限，产权调换房屋还未交付的，按照增加50%的标准支付临时安置补偿费。

　　临时安置补偿标准参考市场房屋租赁价格，被征收房屋证载建筑面积在40平方米以下每月按1000元计算，40-80(含80)平方米每月按1500元计算，80-120(含120)平方米每月按2000元计算，120平方米以上每月按2500元计算。

　　(三)附属设施补偿

　　1、独电表480元/块，分电表100元/块，三相电表补偿按原始凭据;

　　2、独水表240元/块，分表80元/块，独地表凭报装缴费单为补偿凭据;

　　3、住宅电话308元/部;

　　4、有线电视迁移费280元/部;

　　5、家庭宽带网迁移费308元/部;

　　6、分体空调移机费200元/部;

　　7、热水器迁移费200元/部，太阳能热水器迁移费1000元/部;

　　8、管道煤气2800元/户。

　　(四)非毛坯补偿

　　根据被征收房屋实际非毛坯情况，按每平方米不超过500元标准给予被征收人补偿。实际非毛坯每平方米超过500元的，由依法选定具有相应资质的房地产价格评估机构进行评估，确定非毛坯补偿。

　　(五)未登记建筑与构筑物补偿

　　未登记建筑与构筑物经相关部门调查认定处理后，由具有相应资质的测绘机构和依法选定的房地产价格评估机构进行测绘、评估，确定补偿费。

　　(六)住宅房屋改变房屋用途的经营性补助

　　征收个人住宅房屋，被征收人或公有房屋承租人自行改变房屋用途作为生产经营性用房使用的，应当按照住宅房屋给予征收补偿。但《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(市人民政府令第234号)公布前，住宅已作为商业门面使用，且以该住宅为注册地址办理了工商营业执照的，对其实际用于经营的部分可以给予适当补助，补助标准原则上不超过商业用房与住宅房屋评估价格差额的50%。

　　(七)困难补助

　　对纳入城市最低生活保障、下岗、残疾、重症等存在生活困难的住宅房屋被征收人、公有房屋承租人家庭，由被征收人或承租人提出申请，街道、社区等提供相关证明材料，并经审核符合规定的，给予一次性困难补助。

　　困难补助具体标准如下：

　　1、生活困难纳入低保家庭补助20000元/户;

　　2、下岗人员家庭补助20000元/户;

　　3、残疾人家庭补助20000元/户;

　　4、重症病人家庭补助20000元/户;

　　5、其他特殊困难家庭补助20000元/户。

　　被征收人如符合上述救助条件中的多项，困难补助可累加，补助标准原则上不超过60000元/户。

　　(八)小户型困难补助

　　征收住宅房屋被征收人(或直管、自管公房的承租人)选择货币补偿的，被征收住宅房屋证载建筑面积在60平方米以内(含60平方米)的，按以下标准补助：

　　被征收房屋证载建筑面积在30平方米以下(含30平方米)的补助500元/平方米;

　　被征收房屋证载建筑面积在30平方米至40平方米(含40平方米)的补助400元/平方米;

　　被征收房屋证载建筑面积在40平方米至50平方米(含50平方米)的补助300元/平方米;

　　被征收房屋证载建筑面积在50平方米至60平方米(含60平方米)的补助200元/平方米。

　　九、其它

　　(一)提供购房指标：对选择货币补偿方式的住宅被征收人，本项目可提供以下购房指标(一户仅限一个购房指标)。

　　(1)清水湾二期动迁安置房:位于东西湖区泾河农场跃进大队，由武汉中央商务区城建开发有限公司开发建设，建筑面积在87.16平方米—108.40平方米之间(房源面积以房屋管理部门实测为准)，房屋均价3050元/平方米，由被征收人按照一房一价表的价格购买。该处房源为现房，可直接办理签约购房手续。该房源的水、电、天然气和三网合一等配套费用按相关规定由开发商向购房人代收代缴。(选择此购房指标需具备：未享受本市住房制度改革政策或住房保障政策;‚被征收人、公有房屋承租人及配偶在征收决定公告之日前2年内在本市另无产权住宅房屋或承租的公有住宅房屋。)

　　(2)福星城商品房：位于江汉区常青路，由武汉福星惠誉房地产有限公司开发建设，建筑面积在76.10平方米—117.10平方米之间(房源面积以房屋管理部门实测为准)，该处房源为现房，可直接办理购房签约手续。房屋均价8000元/平方米，由被征收人按照一房一价表的价格购买。

　　(3)中城国际商品房：位于江岸区京汉大道与公安路交汇处，由武汉中城地产开发有限公司建设，房屋建筑面积在51.82平方米—91.82平方米之间(房源面积以房屋管理部门实测为准)，该处房源为现房，可直接办理购房签约手续。房屋均价13900元/平方米，由被征收人按照一房一价表的价格购买。

　　(二)征收房管部门依法托管、代管或者经房管部门决定带户发还给产权人的落私产、文革产，宗教团体所有的房屋,设有抵押权的房屋，补偿办法按照《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(市人民政府令第234号)第三章第三十五条、第三十六条、第三十七条的有关规定执行。

　　(三)房屋征收部门与被征收人或公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请江汉区人民政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(市人民政府令第234号)有关规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人、公有房屋承租人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

　　(四)被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由江汉区人民政府依法申请人民法院强制执行。

　　(五)本项目房屋征收补偿方案由江汉区城区改造和房屋征收管理办公室按照相关法律程序及规定进行解释。