全国首个写字楼众筹模式探秘 意在锁客涉嫌非法融资

　　近日，武汉某商业项目以“全国首个写字楼众筹”为名登场，业内人士认为：目前武汉房产众筹以锁定客户、沉淀资金为主要目的，距离真正横跨房地产、互联网和金融领域的地产众筹概念尚有一定差距。

　　所谓众筹，即：借助互联网平台向大众筹集资金，以帮助筹款人完成某个有特定意义的项目。而所谓房产众筹，即：开发商在立项之初提前锁定购房人，并用购房人的众筹资金来建房。而目前房产众筹模式更多的是：消费者支付一定金钱，获得购买优惠房的资格。最终消费者分享优惠房源溢价红利。

　　以武汉此商业项目为例，项目宣传称“投资1万，月赚4千”，那么是如何实现的呢?据该项目负责人介绍：首先，在客户报名后，需要交纳1万元众筹保证金，即可获得拥有半价房源的参拍资格。其后，进行竞拍，2套房源，5折起拍，价高者得，最后，两套房源的竞拍溢价部分将平均分配给活动参与者。

　　活动设定参与众筹者数量在200-450人之间，其溢价部分由最终活动参与人数平分，预计活动参与者的1万元月收益约在2-4成不等。房掌柜进行测算：2套房源，参与者为300人，5折起拍，7折成交，那么，分红金额将达到44万，300人均分，每人投入1万块，分红可达1466元，比起存款或理财万元月均30元左右收益高出数十倍。

　　可见，此项目众筹收益达到4千存在一定难度。一名青山区域房产策划表示：该项目没有太大风险，但对于竞拍者来说存在两个问题，其一，竞拍人数不足，难以成拍，其二，竞拍折扣过低或流拍，没有成交没有收益。写字楼属于小众产品，刚需产品寻找数百意向客户或投资客户不难，但写字楼则不一定。该策划预计，最终成拍应该没有问题，人数空缺部分，并不难填充。但其后真心参与竞拍者成忧，少数意向客户会探底购买，折扣稍高就会放弃。最终，成交折扣可能靠近7折都难，如果只有5.5折成交，那么人均收益可能只有300余元。

　　正合策胜陈龙表示：此类众筹是种“博傻”游戏，目前网络购房主要有低价拍卖和特价优惠(包括秒杀)两种成交模式(非宣传模式)，众筹将拍卖和优惠两种模式合二为一，将购房者与开发商的博弈巧妙的变为购房者与投资者之间的博弈，确实堪称营销模式创新典范。几百个人通过众筹赚点小钱，几个人便宜买点房产，看起来不错，但关节点在于：必须要有个“傻帽”接盘。

　　房产众筹集合了资金汇集、房屋销售和投资者权益分享三个环节。万变不离其宗，无论外在形式如何变化，合理合法才是王道。

　　湖北大诺律师事务所陈进伍律师表示：房产众筹是一种房产新事物，目前房产众筹处于法律盲区，开发商在运作过程中需要额外注意回避法律风险，按现有法律规定，未取得预售证的商品房不得进行销售，而面向不特定公众吸纳资金需要经过有关部门依法批准。目前房产类法律没有明文规定禁止房产众筹，但是从法律角度来看，有擦边球踩黄线之嫌。首先，对于众筹参与者来讲，竞拍溢价等程序没有公正第三方参与，买方权益可能会受到侵害，其次，如果遭遇众筹发起人携款潜逃，众筹参与者本身存在投资款风险问题。最后，对于开发商而言，可能涉嫌非法集资等法律问题。非法融资的特点，即为“集资未经有关部门依法批准”以及“向社会不特定的对象筹集资金”。而房产众筹，恰恰符合这两个条件。

　　有购房者提出：开发商的众筹，对项目来说好处多多，第一是扩大项目知名度，第二是增加上门客户，第三是增加销售量。但对购房者而言，意思不大，操作复杂，低价房源有限，以此项目而言，只有两套写字楼房源，由于是多人竞拍，概率也低，而其中会不会有暗箱操作还不得而知，不如自己单独去看房谈价，合适就买不合适就不买。

　　作为一种新颖的运作模式，房产众筹在大行情回暖过程中能够产生多大优惠空间以吸引客户成为关键，据房掌柜了解，国内众筹平台上大部分的众筹项目成功募资率都不尽如人意，成功率普遍低于50%。此前，万科、龙湖、远洋等开发商联手京东等互联网平台推出“房产众筹”项目，以低价等口号来吸引购房者，其具体效果有待观察。

　　业内人士普遍表示，目前国内的房产众筹没有打通房地产、互联网和金融，并非筹钱建房，让资源产生价值，仅仅是一种零和博弈，而众筹仅仅变成了一种带客工具和类理财产品，这为房产众筹的未来蒙上了一层阴影。