房产电商概念提出已久,有业内认为:现在的房产电商更多的是用来打擦边球的伪电商。
漫天“五千抵两万”、“一万抵三万”,你信吗?
“现在还有电商团购优惠,五千抵两万,还蛮划得来的。”售楼部里常常听到类似的声音。
这些团购优惠真的靠谱吗?这些补贴折扣是真的吗?房掌柜网友小林发出这样的疑问。
限购放开加上央行降息之后,小林感觉楼市回暖,准备出手买房。他在许多楼盘里面都看到有类似“五千抵两万”、“一万抵三万”这样的活动,对于活动的真伪,小林是心存疑虑的。
小林对房掌柜表示:羊毛出在羊身上,这个大家都懂。许多楼盘都没开盘,价格都没出来,不要说五千抵两万,就是五千抵五万,又有什么问题呢?无非是原价高一点而已。
电商团购费真相:你交的团购费只是电商企业的佣金而已
作为房产业内公开已久的秘密,电商团购费是电商企业的前佣(前期佣金,而后期佣金往往是大电商概念下的分销企业才能拿到)众所周知。
业内人士介绍:早期,房产企业对于媒体、活动、广告等公司没有太多效果要求,所谓效果,即发布广告或开展活动期间,楼盘在来电、来访、成交三个层面的数据提升,随着中国楼市调控的深化,竞争的加剧,一些媒体和渠道提出“电商效果付费”的概念,开始仅仅是做线上广告或者线下推广送看房团之类简单粗陋的形式,其后演变为“成交付费”,电商企业先进行宣传推广,等客户购买了房子,电商企业才收取佣金。
业内人士表示:开发商为了保证自己的利益,不从自己的账上划钱给电商企业,让购房者自己掏钱付给电商企业,而电商企业为了保证回款速度(开发商付款一直是个坑),要求购房者在购房前付款给自己。这两种操作思路综合到一起,就变成了今天的团购优惠。购房者额外出一笔钱,用来购买所谓“优惠”,开发商反正事前不出钱,而电商企业只要一张桌子一个POS机就能收钱,双方都觉得何乐而不为?对购房者而言,自己感到赚了便宜,也够了。
为何伪电商大行于世?可以打擦边球是关键。
电商存在合理的盈利模式,而实际操作中,却成为擦边球的代表。
其一,没有预售许可证的楼盘,通过所谓电商提前认筹。
购房者将钱交给电商企业,作为佣金。开发商锁定了客户,也避免了被房产部门查处。这种勾结曲线回避了预售制度。
其二,开发商节省前期费用,借用电商企业制造虚假人气。
知情人透露:早些年,媒体常爆出房托看房爆棚、购房排队之类消息,而通过电商,开发商相当于有了一批可以赊账的媒体和渠道使用,前期费用大大节省,而同时,电商企业为了增加现场气氛,提升宣传效果,采用“表演系看房团”,甚至雇人认筹都是常有的事情。
难道开发商不清楚这些么?实际上开发商对于这些状况都是心知肚明的,但是,没有人气的情况下,电商企业做假人气总好过开发商自己做假人气!更何况这些电商企业中相当部分本身就是媒体,媒体还会像以前一样爆自己的负面么?
第三,行情不好,楼盘通过电商企业进行变相降价
2013年下半年到2014年上半年,这种情况较为常见,楼盘意欲降价,但慑于老业主可能的砸售楼部等过激行为不敢操作。不降价等死,降价找死,明降风险大,暗降效果差,于是乎,采用电商作为噱头进行降价。相对来说,这是购房者有利的一种擦边球形式。
第四,额外增加消费者负担,洗钱分赃。
知情人表示:许多电商企业,本身行销能力是非常糟糕的,主要是通过百度流量的购买与二手中介门店的整合来进行销售,当然整合短信、派单等方式也较为常见。有些开发商明知如此,为何还会进行合作呢?其中利害关系在于,购房者的钱进了开发商监管账号,开发商要使用起来有些许麻烦,而进了电商企业的账户,则可以进行二次分配,可能流向公司账户,还可能以回扣形式流向某些开发商或者代理商负责人账户。这就是前文所述为什么开发商方面明知道电商企业“做的是伪电商,吃的自然流量”还能接受的原因。
一位苏州的地产人告诉房掌柜:伪电商的最大秘密就是一定要吃自然流量,否则没法生存。什么是自然流量?也就是那些自己上门、自己买房的客户,这些客户的成交和电商企业没有一毛钱关系,但是却要向电商企业缴纳所谓团购费或者居间中介费,而这个过程中,有些电商企业甚至不提供发票。
未来:草榴都被我们攻克,买套房子或者卖套房子又有什么难的呢?
房产交易不同于普通商品交易,房产交易频率低、交易额大,具有区域化、非标准化等特征。无论是信息平台多么完备,人们都不太可能直接在线上下单付钱,最多会形成交易的意向,交易撮合、看房、签约等环节都需要线下完成。
业内人士表示:房产电商目前可分为媒体电商和渠道电商两种,前者本质仍然是媒体广告平台,后者可以视为分销渠道。
房产电商可以在购房前中后起到较大作用。例如,购房前为购房者提供房源在区位、价格、户型等方面真实信息,看房时为购房者提供专车接送与现场指导,购买时提供一定真实折扣和金融支持,并且通过活动等形式进行利益返还。
尽管有很多问题,但对于房产电商的未来,房掌柜仍然持有乐观态度,著名微信自媒体“真叫卢俊的地产观”这样评价房产电商:于互联网的功能,最大的优势就在于打破信息不对称性,只要你愿意,你可以找到任何你想要的讯息,草榴都被我们攻克,买套房子或者卖套房子又有什么难的呢。
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