限购扩容难解高房价 房价下行趋势难免如何投资

　　浙江台州首开二三线城市房屋限购先河，一户市民只可以购买两套住房，直接效仿北京。有关专家认为，一旦其他二三线城市也跟进效仿，房地产市场恐怕要再次地震。目前还在硬挺的房价会不会因此出现实质拐点?房地产股会不会再次出现下挫?

　　限购扩容难解高房价

　　逼出来的“拐点”长不了首个二三线城市限购令到底实际效用有多大?我不敢断言，但可以肯定的是，不容乐观。须知，商品房既然是商品，理论上房价是否出现、何时出现拐点，只能由市场规律决定。用限购令等高压政策逼出来的“拐点”只能是“兔子尾巴长不了”。当限购取消，房价将会报复性反扑，这已为近年数轮楼市调控“屡涨屡调屡调屡涨”的怪圈所验证。更何况，当下的现实是，限购令究竟能不能带来“拐点”进而达到“让房价回归合理价位”的调控目的，至少目前还无从看出。国家统计局日前公布的7月房价指数显示，70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅已连续3个月收窄且逼近持平。其中，北上广深四大一线城市新建住宅价格环比停涨。有人据此认为，在楼市调控政策持续高压下，房价拐点已渐行渐近。然而，人们见到的现实情景依然是“房子在地上，房价在天上”，老百姓对房价的真实感受依然离“合理价位”还有十万八千里。

　　依然是“以堵治房”任何政绩都少不了一个“钱”字，而财政“油水”来得最快、最实在的就是土地出让金这块大肥肉。如果土地财政的模式没有得到根本改变，那么二三线城市房价拐点不会真的到来。限购令本身出发点是针对投机客，抑制炒房潮。但是，这也有可能伤害到一部分外来务工人员。目前，买二手房和租房是一部分外来者的必然选择，他们将要面临的尴尬问题是，在当前保障房难以一步到位的情况下，预期的出租房数量得不到补充，外来人员就会因房租的上涨而在城市里失去立足之地，这显然与限购令的初衷相违背。另外，除了土地财政因素，二三线城市房价高企还与开发商对利润的过度追求、建筑成本居高不下、附着在房子上面的繁杂税费过多等因素息息相关，只靠限购令无法从根本上解决房价高企的问题。

　　房价下行趋势难免

　　前期限购效果已显二三线城市限购的措施实施后，会对整个楼市产生进一步的影响，房价整体下行趋势难以避免。对已经受限购的城市，影响有目共睹，以已被限购的南京为例，半年时间，限购威力已现，想买的不能买，能买的受心理预期影响，也在观看。假如说上半年通过调整价格策略，还能有些成交的话，下半年即使价格调整，成交也会进一步下滑。受宏观调控政策的影响，现在二三线城市即使没有限购，成交情况也已受到波及。以扬州为例，南京限购后，扬州楼市实在也受到了影响，涨幅受限，受限程度在5%-8%，有的楼盘的成交量甚至不及之前的一半。往年年底有楼盘房价就涨到了11000元，今年房价出现回落，降回万元以内，限购城市范围的增加有利于强化调控成果。

　　“金九银十”将泡汤所谓“金九银十”，从近一两年看这种短期内销量激增的现象已经不是很明显了，“金九银十”的概念也正在逐渐淡出公众视野。今年的“金九银十”，房企想要凭借这个促销机会打个翻身仗基本不太可能。楼市的整体低迷已成定局，尤其是在二三线城市限购令铺开的情况下，炒楼热钱的生存空间会越来越少，楼市在这种情况下只有两条路可以走：要么去泡沫化，逐步回归房价理性区间，国家就会放松调控力度;要么房价继续死扛，跟政策形成实质性对抗，最终楼市崩盘。即将到来的这个“金九银十”恐将化为泡影。对房地产企业而言，回笼资金的难度会进一步加大，整体降价促销的动力也会更强烈，房价拐点或将再度开启。

　　“拐点”三季度或出现前期一线城市限购的效果已显，其实“拐点”现在已经显现，主要的特征就是房价由原来的向上趋势改为向下，从各地来看，已经出现打折促销优惠。一些二三线城市楼市也曾经打着“不限购”招牌而风光无限，但如今投资需求开始陷入观望，一些投资者甚至担心限购后房价大跌，从而使得突击卖房的情况在一些城市频频出现。我认为，一旦实行限购，二三线城市的房地产泡沫更容易破裂，持有多套房产的投资者会选择突击卖房、落袋为安。一旦占据目前市场主体的二三线城市实施限购，下半年房地产销售面积可能出现明显的下调。如果全国性的限购调控收紧，预计市场从量跌到价跌的变化将在三季度明显呈现。

　　限购令下如何投资

　　购房最好先等等第一，购房者最好重新进行衡量定位，根据新情况制定新购房规划。近一年以来，楼市风云变幻，价格波动剧烈尤其是上涨幅度过高;楼市调控政策频繁变化，限购、房产税、加名税等先后亮相……整个楼市不再是平静和稳定的，一切都在迅速变化着，或许购房者上一个月制定的购房规划，下一个月就不再适用了。在这样的情况下，切忌盲目跟风或者失去理性，因此根据当下的情况来重新考虑如下几个题目：一，是否一定要在这个时候买房，这个买房时机合适吗?二，买房的要求有什么变化，购房规划与现行情况是否有冲突?三，购房的本钱是否大幅度上升，对家庭经济造成影响过大?……当你把这些情况进行一番梳理，重新定位，就可以较好的实施自己的购房规划了，最好是调整或者重新制作购房规划。

　　先研究政策后购房由于购房政策变化会使购房者遭遇一些购房麻烦。在楼市调控的背景下，政策的频繁变化对于普通购房者的影响颇大，一不小心就会由于政策因素导致一些意料之外的麻烦，轻则影响购房规划的顺利实施，重则劳神伤财。比如，打算贷款购房，一切预备好了，却遭遇银行上调首付，并且利率也升高，同时审批更严，那就可能会导致房贷审批通不过、首付款不足等题目，假如草率签合同，就轻易陷进定金纠纷，甚至遭遇经济损失。还有一些人经济方面预备好了，却由于限购而无法购房，这也会是一个违约的隐患。所以购房者在购房之前，一定要对国家的大政策、地方的小政策等都进行一个全面具体的认真研究，这样才可以避免遭遇政策变化的麻烦，顺利达到购房的目的。

　　地产股还可以买按二三线城市的限购标准估计，新增限购城市在30个左右。此前限购的城市为一二线城市，投资规模占到全国地产投资总额的半壁江山，即使这30个城市全部实行限购，规模和体量也不大，估计占全国总量4%左右。相比于前一轮的一二线城市限购，影响就小多了。短线看，“限购”扩容会对房地产板块产生负面影响，特别是地处二三线城市的地产股，但由于房地产板块整体估值已充分反映调控预期，折价率高达25%以上，目前均处于历史低位，具有很高的抗风险能力。考虑到近期全国部分城市房价已经有所下滑，调控效果正在显现，更严厉措施或不会出台。二三线城市“限购”也会使部分楼市资金转向股市，这也对股市产生相对利好。另外从基本面的角度来看，接下去的“金九银十”成交将使得成交数据环比上升，而且目前的价格也已经发生了实质性的动摇，在这个时点继续超配地产应该会是个不错的选择。