如何发现豪宅价值是一个前有来者后有古人探索过程

　　对于豪宅的定义，以及价值的判断，这里有一个怎么看，看什么的问题。

　　如何发现豪宅价值?“在空间上要由远往近看，在时间上要由近往远看”，这是笔者在很多地方评点楼盘常说的一句话。城市、社区、住宅是大圈套小圈的包含关系，这三个圈层相互影响，相得益彰。豪宅是一个体系，在什么城市?在什么社区?将直接影响豪宅的价值!因此，无论是开发豪宅与购卖豪宅都应该先选择城市，然后选择地段，在去打造或选择什么样的豪宅!因为，城市与社区是要发展的，豪宅所处的地段没有变，但它可利用的城市公共资源可能会变，了解城市规划，社区规划，就可以预估到可能出现的升值空间。买豪宅不仅是买房子，也是在买环境，买城市资源，不仅仅是买现在，也还是买未来、未未来!

　　我们曾经在一个大型的业主聚会活动中搞了一个问卷调查：1、豪宅只是一个产品?2、豪宅是一个体系?结果5%的人认同豪宅只是一个产品;95%的人认同豪宅是一个体系。我们接着又搞了一个豪宅体系各元素的权重调查，结果发现在城市、区域、环境、配套、产品、服务、圈层七个元素当中，权重的依次排名是：区域、环境、圈层、服务、配套、产品、城市。同样的问题在另一此开发商的聚会上的调研结果是，开发商把城市选择、地段选择放在最重要的位置上。从两次活动中，我们发现豪宅是一个体系的观念已经被广泛认同。在这样的价值取向的基础上我们来讨论豪宅标准就会多一些共鸣，少一些岐义!

　　关于豪宅标准的定义，因中、西方因文化的差异，以及定性与定量两种分析模式的差异，也就产生了标准的差异。国内因地域文化差异及专家们自身学术水平的不同，对豪宅的定义也是各放异彩。这里介绍几种定义:

　　一、西方定义学家 DAVID H对豪宅的定义：

　　1)豪宅一定要有超过五个的卫生间。

　　一个卫生间、一个半卫生间或者拥有五个座便以上的公共厕所不在豪宅范围之内。

　　2)豪宅一定要有三个以上的车库。

　　单车库、双车库或者将车停在 Drive-way 上的房子不能称为豪宅。

　　3)豪宅一定有六个以上的卧室。

　　一个卧室、两个卧室或者由书房临时改装的卧室不能算作豪宅。

　　4) 豪宅一定要兼有游泳池和 Jacuzzi。

　　单有小游泳池的房子或者只有 Jacuzzi而没有游泳池的房子也不能算做豪宅。

　　5)豪宅一定要有20，000呎以上的院子。

　　Apartment的那种公用的20，000 呎的院子不可以计算在内。

　　6) 豪宅里要有自卫武器。

　　要求是合法安全的

　　7) 豪宅要有自己 private 的 Drive-way 和 Gate。

　　Optional,根据地区和地形而不同， Gated community里面所有的房子都不可以计算在豪宅之内。

　　8) 豪宅要有很大的厨房，而且厨房里面一定要有 Island。

　　没有 island 的厨房已经被 David列在非豪宅厨房之列。

　　9) 豪宅里面一定要有一个 Entertainment Center娱乐中心。

　　10)豪宅至少要有两个以上的壁炉。

　　以供每年圣诞节期间来自北欧的圣诞老人有出入方便的选择。

　　11)豪宅至少要有两层以上。

　　一层的房子即使具备了其他条件也不能称为豪宅，而且，一层加上 Basement 的那一层地下也不能算作豪宅。

　　12) 豪宅要有四个以上的 Trash Can.

　　少于四个Trash Can说明主人很少开 Party, 豪宅不开 Party就不是豪宅了。

　　13) 豪宅要有 Security System.(各式各样的锁头不计算在 Security System 之内.)

　　14) 豪宅要有 Gardening Specialist的专业服务。如果主人自己充当园艺师的话，豪宅就降级成了 House。

　　15)住豪宅的人不能开日本车、韩国车或者法国车、也不能开 Yugo，QQ，或者吉利任何年份和款式的汽车。

　　16) 豪宅里面一定要有仆人。

　　17)衡量豪宅的标准不能单一以价格计算。如果单以价格计算，在纽约一千万也不一定能够装备一个豪宅而在 Oklahoma 的乡下20万美元就可以买一幢豪宅。

　　18)豪宅要有一个网球场或者是篮球场。(Optional)

　　19) 豪宅要有 Green House。 (Optional)

　　20) 豪宅里面要有钢琴、名画和古董。

　　二、著名专家韩世同则提出十条标准:

　　1)无可替代的升值地段.;

　　2)不可复制的稀缺资源;

　　3)殿堂般的生活配套圈;

　　4)科学立体的交通网络;

　　5)高尚质素的居住人群;

　　6)品味卓然的生活文化. ;

　　7)与生俱来的豪宅基因;

　　8)比肩国际的王牌物业;9)大师级的建筑团队;

　　10)上风上水的堪舆环境。

　　与韩世同表述有些差异的是豪宅元素派、特征牌、比重牌:

　　三、豪宅原素派：

　　1)地段稀缺;

　　2)自然环境优美;

　　3)人文环境良好;

　　4)街区环境有崇高的艺术感;

　　5)室内环境重视空间次序;

　　6)要有书香情结;

　　7)顺应风水;

　　8)非毛坯建材环保高贵;

　　9)高度保护私密;

　　10)追求舒适完美。

　　四、特征派表述得更为简约,认为具备三个特征就是豪宅:

　　一是地段稀缺;

　　二是环境的不可复制性;

　　三是品质的均好性。

　　五、比重派把豪宅各元素的重要性比例化:

　　一、 独特的位置与景观比重为50%;

　　二、 规划设计中体现的内在品质占30%;

　　三、 非毛坯等外在品质占10%;后期服务占10%。

　　目前关于豪宅标准的探讨热烈、标准多样.比如:

　　六、豪宅六标准论(即安全性、私密性、舒适性、尊贵性、多功能性和稀缺性);

　　七、豪宅七标准论(即认定的权威化、生活方式的国际化、设计的潮流化、细节的典范化、感受的尊崇化、配套的奢侈化、服务的高标准化).

　　以上的豪宅定义与标准，与目前较我国常用的豪宅价值测评体系有价值取向上的相同之处，那就是开始突破产品主义，开始从体系的角度来品鉴豪宅。

　　目前的豪宅测评体系：区域价值 、 生态资源、产品设计、园林规划、物业规划与管理、价值发现。

　　区域价值涵括：区位交通(地理位置、交通条件)、区域规划(区域环、2、2政府规划、区域功能、区域配套)、发展潜力(稀缺资源、生活配套)

　　生态资源涵括：空气质量(区域蓝天率、空气负离子浓度)、绿化覆盖率(区域绿化面积、典型区域样本项目绿化率对比)、山、水、地质环境(天然山脉、天然河系)

　　产品设计涵括：所在地区豪宅整体市场及典型区域的风格、社区规划、建筑风格、户型设计

　　园林规划涵括：园林绿化(植被种类\原生态绿化)、园林布局(园林主题、功能特征、景观设计)

　　物业规划与管理：(管理团队、资质等级、理念、制度、特色、服务水平)

　　如何认识豪宅?如何发现豪宅价值是一个“前有来者，后有古人”的探索过程，这里只是抛砖引玉!