下半年房产市场转向市场主导 量升价稳可能性大

　　在严厉的“限贷、限购、限价”政策持续作用之下，一直表现坚挺的房价在7月份发生了一些微妙的变化。种种迹象表明，下半年房地产市场走势正如世联研究之前所预测的那样，市场供求力量将起主导作用，下半年及明年上半年全国范围内潜在供应量放大是大概率事件，未来市场走势正朝着政府预想的方向发展，房地产市场将由政策主导转向市场力量主导的局面。

　　货币政策进入观察期

　　世联研究认为，进入7月份之后，货币政策进入观察期。这是因为，其一，国际经济形势的不确定因素增加，美国二季度GDP增长率下滑、失业率居高不下，欧洲债务危机迟迟未能解决，市场对全球经济再次探底的担忧加剧。其二，7月全国CPI同比增长6.5%，通胀或已进入此轮通胀周期的高峰，下半年CPI回落是大概率事件，货币紧缩压力减缓。其三，7月7日央行加息0.25个基点，一年期贷款利率提高至6.56%。利率已经达到了历史中值。中外利差扩大可能加剧资本流入、地方政府债务问题，以及中小企业的融资难问题，进一步对加息形成较强的约束。综合判断，世联研究认为，货币政策进入观察期，既不轻易再收紧，亦不会贸然转向。

　　房地产市场调控政策进入稳定期

　　7月份，中央高层分别在两次会议上讨论了房地产市场调控政策。一次是7月12日召开的国务院常务会议;一次是7月22日召开的中央政治局会议。两次会议都强调当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控效果。7月12日的国务院常务会议还提出了“新国五条”：一要严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责;二要确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设;三要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施;四要认真落实今年的住房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放;五要规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。

　　两次会议传递了政策长期性的信号，浇灭了今年中以来市场上出现的调控政策放松的预期。但是，调控政策不放松并不意味着还会继续收紧。世联研究认为，房地产市场调控政策开始进入稳定期。7月份的市场表现验证了我们的判断，据国家统计局数据显示，与6月份相比，70个大中城市中，价格下降的城市有14个，持平的城市有17个。与6月份相比，7月份环比价格下降和持平的城市增加了5个。其中，北上广深四大城市首次同时出现环比价格持平。价格上涨的城市中，环比涨幅均未超过1.0%，涨幅比6月份缩小的城市有15个。房地产市场走势正朝着政府预想的方向发展，如果政策继续加码，或将出现过调;如果不重申政策不会放松，则政策的执行力难以为继，市场恐会出现反弹行情，调控前功尽弃。

　　下半年房地产市场开始转向市场力量主导

　　一方面是货币政策进入观察期，另一方面房地产市场调控政策进入稳定期。这时，房地产市场将由上半年的政策力量主导转向市场力量主导。市场力量是指供求双方的博弈。从供给来看，下半年供应量将会上升。因为，一方面无论是全国还是世联研究所监测的40个重点城市，下半年商品住宅供应将迅速放量，且今年上半年的多余供应将相应后延至三四季度，这些因素使供销差(反映供过于求的指标)到2012年1季度达到顶峰，全面超过08年。另一方面，世联研究跟踪监测的22家重点上市房企，虽然上半年销售业绩同比大幅上扬，但是在时间过半的情况下，完成年度销售目标过半的房企仅有4家。因此，在房价涨幅受政府严厉控制的情形下，开发商若要确保完成年度目标，必然会选择加大推货。从需求来看，需求量同样增加。因为，一是虽然下半年CPI回落是大概率事件，但是受翘尾因素影响，预计CPI回落缓慢，下半年负实际利率的局面难以改变，这意味着为了抗击通胀而形成的房地产投资需求仍会保持旺盛。二是上半年被压抑的首置和改善性需求一直在寻求购买的机会，这些需求或在下半年供应量放大的情况下得到释放。

　　在调控进入稳定期后，政策力量将逐渐让位于市场力量。开发商为了完成销售目标，必然会选择加大推货，从而导致市场竞争加剧，降价或成为开发商快速销售，赢得竞争的有力手段。在此前提下，下半年市场走势存在两种可能。第一种可能是量升价稳，或价格小幅下降。由于销量的上升，开发商降价的意愿下降，降价幅度不可能继续扩大;而由于政府对房价实行严厉的上限控制，即便销量上升，大幅涨价也不可能出现。第二种可能是量价齐跌，如果购房者信心下滑，看空市场，降价将难以带来销量的上升，价格继续下跌，直到政策出现松动，购房者信心回升。依据近几个月来世联研究对降价促销行为的观察，绝大多数楼盘降价10%左右都能带来热销;而在二季度，世联地产发布的世联购房者信心指数为54.7，仍然偏强。因此，世联研究倾向认为，下半年房地产市场将更可能是量升价稳，或价格小幅下降。

　　7月是下半年的开场，世联研究坚持认为，下半年房地产市场将由政策力量主导转向市场力量主导，观察下半年房地产市场应更多地关注供求双方之间的博弈。