改善型楼盘感知楼市升温趋势 细分市场追逐稀缺王者

　　十一期间，北京西部市场销冠西山艺境再次热销3亿，成为市场上首批感受到楼市刺激政策温度的项目之一。随着政策利好不断释放，多个改善型楼盘进入升温节奏，在“金九”落空之后，银十似乎成色更足。

　　高端市场持续向好

　　“十一期间，我们卖了3个亿”，西山艺境营销总监李杨对记者说，这个京西唯一纯正城市半山别墅项目在前三季度北京住宅市场成交排行榜上以20.84亿的网签金额位列前三甲，而二期傲山湾，8月底开盘以来，始终卖得不错，“我们是8月2日开放的半山别墅样板示范区，不到一个月的蓄客期，到开盘当天，认购金额就超过5亿元”，西山艺境营销总监李杨对记者如是说道。

　　从西山艺境到臻园、京投银泰琨御府、萬橡府、亚奥金茂悦等，这些单价在4万~6万/平方米的项目集体热销，成为今年的一种现象。作为北京住宅销售三甲的西山艺境也成为这批中高端改善型项目热销的代表，而在前三季度住宅榜单前10名中有6个项目属于这个类型。

　　“高端住宅的企稳回升，其实是从7月份开始的”，某机构分析师指出，据统计，7月份公寓豪宅市场成交量企稳回升，全市63个报价在5万元/平方米以上的在售公寓豪宅项目中共有30个实现成交，成交数量相比上月增加了4个;累计成交104套，环比上涨28%。

　　业内认为，年初开始放松“限高政策”，近两年高价地项目得以入市，致使高端项目量价齐升，带动了整体的成交数据。

　　京西依然是主战场

　　值得关注的是，此轮高端项目的集体发力，有着明显的区域特征，传统意义上的高端“福地”京西区域，延续了良好去化率。

　　“近期表现出色的京投银泰琨御府、华润萬橡府、保利海德公园、西山艺境等，都印证了西部客群的强大消费力，而今年以来持续热销的万科如园、紫宸院，以及未入市已先火的中赫万柳书院等，也都是西部项目”，业内人士指出，西部风头正劲，其实也在意料之中。

　　“产品的升级是京西高端项目走俏的内因”，业内人士指出，以西山艺境傲山湾的联排别墅为例，作为北京罕见的半山别墅，依托独一无二的山体资源，项目采用建筑自身跌落的规划布局方式，西高东低，虽然为6、7联排，但是由于山体地势高差，每相邻两户居于同一地势标高，但开发商通过巧妙的设计，使其错落间形成双拼式的别墅效果。原本景观和视角不如联排两端户型的中间户型，在这种双拼式的格局下，也有了近似边户的全景观景效果，这在整个北京别墅市场也是独一无二的。

　　细分市场追逐稀缺性

　　“虽然蓄客期只有一个月的时间，但还是取得了良好的效果，主要因为我们此次推出的是真正的半山别墅，占有绝佳山地资源，这在北京已经绝无仅有了。占有稀缺资源，成为高端细分市场热销的根本逻辑。”在谈及西山艺境傲山湾的热销原因时，李杨分析道。

　　而这也是大部分高端项目操盘手共同的感受。以今年热销的琨御府为例，其占据了三环和昆玉河的绝版地段资源，而未开先火的中赫万柳书院等，也分别在地段、教育配套等方面具有不可取代的价值。“再比如西山艺境傲山湾，半山而筑，拥有独一无二的山体资源，依托高差达40米的天然山体坡地，极具气势感与身份感，这种真正的城市半山别墅，无疑在整个北京也是稀缺产品”，业内专家指出。

　　据介绍，为了将这种半山的稀缺价值最大化，西山艺境傲山湾还合理利用山体地势高差和等高线排布，让叠拼与平墅产品在这样的山体格局之下形成“南六北五”、“南七北五”的视觉效果，包括联排在内，所有地下层南侧都是纯地上的，南向花园也建于水平地面之上，从而让花园与山体自然相融。

　　同时，丰富的地势高差也造就了丰富且私密性更强的居住、生活感受。园区内除了车行至车库可以通过建筑内部的垂直电梯直接入户外，项目还精心设计安排，在高差超过6米的地方，依地势建有15部垂直电梯或扶梯。业主可以通过五星级酒店大堂式小区入口，穿过场地内台阶和垂直电梯直接回到家里，给业主带来尊崇的归家体验。而平墅区与叠拼区的入口大堂，全部打造为半山私属非毛坯会客厅，外立面运用石材、文化砖及仿石涂料,与半山之上的褐石建筑遥相呼应。整个会客大堂面宽24米，共三层14米高，极具气势感，内部还设有多重休息厅，甚至贴心地设置了卫生间，为业主提供了休息以及接访客人的空间，满足业主各种需要。

　　“稀缺价值以及对稀缺价值的最大化利用，是当下高端市场的新趋势，谁能在这方面做得好，谁就能拔得头筹，在已经打响的豪宅大战中占得先机”，专家指出。