戴德梁行黄广平：武汉是个活力城市 商业投资仍需谨慎

　　黄广平，现任戴德梁行武汉及长沙分公司总经理职务，从2006年加入武汉分公司，他见证了戴德梁行武汉分公司的成长与进步。他在戴德梁行专攻于房地产行业的资产管理、物业管理等领域，拥有超过十年的房地产行业从业经验。如今，他升任为武汉及长沙分公司总经理，怀着满腔的抱负准备一展拳脚。在武汉生活的近十年间，对于武汉，他有许多说不清道不明的微妙情绪。

　　黄广平的武汉初印象

　　很多人可能不知道，初来乍到的黄广平对武汉的第一印象并不是很好。由于一直生活在一线城市，他刚来武汉的时候，觉得武汉是个十分破落的三四线城市：杂乱无章的城市建筑、拥挤残破的市区街道，脾气暴躁脏话横行的武汉市民等，这些都让他怀疑自己是否走错了城市。然而，如他自己所言，想要了解一个城市，必须要走遍它的每个角落，亲身去感受和接触。经过一段时间的接触后，黄广平发现自己最初的印象并不准确，现在的他觉得武汉是个可爱的、活泼的、充满能量的城市。而正是这样的深入接触，让他决定留在武汉。如今，他的事业、家庭、生活都与武汉息息相关，紧密地结合在了一起。

　　1.5线还是2线城市?武汉是一个活力城市

　　有很多人说武汉已经不再是二线城市，而是1.5线城市。对于这种观点，黄广平先生说，评判一个城市本无固定标准，衡量的角度不同，对于城市的定位自然不同。武汉作为中国华中地区的区域中心，九省通衢的利好交通优势，以及长江流域的平原优势，这个城市无论是经济、文化、交通、地理以及农业都对它的发展起到了重要推动作用。不管武汉是1.5线还是2线，黄广平始终觉得武汉是一个充满活力的城市，具有极大的发展潜力和价值空间，而武汉近几年的经济发展速度更是惊人的，作为华中地区的中心，其的未来是不可限量的。而戴德梁行武汉分公司在武汉这样一个正在急速发展的城市里扎根，不仅有利于自身的不断进步，同时还将推动武汉的房地产行业逐渐走向成熟化和规范化。

　　物管不仅看好武汉，还看好三四线城市

　　对于今年全国楼市处于低迷状态，许多房企纷纷转型以谋求发展的总体趋势，黄广平表示对戴德梁行的发展没有太多担忧。黄广平说，楼市虽说呈下行趋势，但总体趋势还是会回归到合理的状态。况且，很多房企并不看好三四线城市的房地产投资价值，而戴德梁行却对三四线城市物业及商业充满信心。戴德梁行就已经开始向湖北省的宜昌、襄阳、咸宁等地不断拓展业务。黄广平说，三四线城市的房地产行业才刚刚起步，其刚需量比一线城市要饱满得多，像戴德梁行这样的国际化一站式房地产投资顾问咨询公司，在三四线的市场是非常需求的。两者相辅相成，互相推进，共同进步。

　　不要害怕竞争激烈，市场好才有竞争，挑战即机遇

　　随着国际和国内多家房地产顾问咨询公司纷纷进驻武汉市场，市场呈现多元竞争状态。同时，随着经济的发展，服务客户的眼界和要求也在不断提升，戴德梁行面临的挑战将是巨大的。对此，黄广平先生说中国有句古话叫“生于忧患，死于安乐”，有竞争激烈不仅说明了武汉市场的巨大潜力，同时也警醒着戴德梁行，在竞争中取长补短，不断完善自己，促进自己的成长。这样看来，激烈的竞争市场对于他们来说未必不是是一件好事。同时，黄广平也相信挑战与机遇是并存的，有挑战才能使公司处于一种紧张的状态，只有不断的创新和变革才能在市场中生存下来。

　　武汉商业过剩?症结在于同质化催生结构性过剩

　　根据最新的2014年武汉商业地产报告显示，武汉的商业地产发展迅速，供求关系极不平衡。有些人表示，武汉现在处于商业过剩的阶段，对于这种说法，黄广平先生并不认同。他说：“武汉并不是商业过剩，而是同质化严重导致的结构性过剩”，武汉现在虽说有很多商业，但同质化现象严重：引进同样的品牌、同样的商住比例等，其投资价值是需要谨慎考量的。

　　深究其中的原因，黄广平先生认为，开发商过于急功近利，只看到武汉的发展潜力却不具体分析区域差别和客户需求，没有深入了解武汉各区域的市场。“很多开发商是为了商业而商业”，现存的商业大都没自己的特色，形式单调乏味，在今后的竞争中易失去竞争优势和价值。作为资深的房地产顾问经理人，黄广平建议开发商应走差异化经营，在充分了解区域需求和市场定位后，再进行开发，才能保证商业后期经营的顺畅，同时也推进武汉商业市场逐渐成熟化、合理化、规范化。

　　除此之外，当自己问及房地产投资的价值时，黄广平给出了自己的一点建议。他表示，随着武汉这几年的商业急速发展，商铺总量不断扩大，商铺价位也是一路飙升，这使得武汉商铺投资回报率逐渐降低，商铺12年回本已成泡影。如果是自己来投资，将会选择投资大型住宅区的配套商业，由于配套商业的利益长久且需求人群稳定，相对而言，比集中的商业区更具有投资价值。

　　武汉写字楼并非“去中心化”，而是“多中心化”

　　关于武汉写字楼“去中心化”的说法，黄广平认为这种说法不恰当，“武汉原本就有三个镇，不可能一个中心辐射所有区域，而应该是多个中心，所以，更准确来说应该是‘多中心化’”。武汉由于特殊的地理位置，分为汉口、武昌、汉阳三镇，随着跨江大桥，三镇的交流沟通愈加便利。从2008年开始，武汉的商业地产开始蓬勃发展，形成四个核心商务圈：建设大道商务圈、武广商务圈、中南商务圈、光谷商务圈。

　　从2011年武汉商业写字楼更是以一种高速的、井喷式的态势发展，随着轨道交通的不断铺设和延伸，武汉的中心区域将不断变大，由“四个中心”将变为“多个中心”，商务区也不再局限于城中区，而开始向城郊扩散。以武汉企业中心5号楼为例，处在二环线周围，交通优势并不被看好，然而，它却成功地成为了武汉少有的几个真正意义上的甲级写字楼之一。

　　前些天，武汉一些比较有名的商业都在转型，有些成功了，有些失败了。在这个过程中，不少我们昔日耳熟能详的大商业体都走向衰败，到底是什么原因导致一些商业体的灭亡呢?黄广平分析一下的一些原因，并给出了建议。

　　没有“统一业权”的商业体不是好商业体

　　许多商业体投资者通常会将商业体出售以最快的收获利益，这样的做法实则对商业体的后期发展造成很大束缚，损害每一位业主。一个成功的商业体，需要统一业权，虽暂时收获不了利益，但当商业体在以后的发展中需要进行调整时，统一的业权能够进行统一地变革，适应时代发展要求，而分散的业权是不容易统一起来，制约商业体的后期发展。

　　“良好的硬件+良好的物业+轨道交通”具有塑造新商圈的动能

　　在常规商务圈之外，武汉的新商圈不断涌现，例如积玉桥、万达、汉街等。综合考量一个商圈的价值要看三个方面：首先是良好的硬件，商业的硬件缺陷是一个商圈的致命伤，将会直接影响入驻商家的质量和规模，同时还会间接限制商业的后期发展;其次是良好的物业。物业是直接关系到商业的经营价值，拥有一流的物业管理会增强商业的地标性，同时还会不断给商业保值，为后期经营带来巨大升值空间;最后是轨道交通，武汉的轨道交通发展迅速，现已成为多数人出行选择的主要工具。轨道交通不仅便利而且带来巨大人流量，为商圈的发展提供源源不断的动量。

　　商业实体如何避免成为电商“试衣间”?体验式私人订制是解题密匙

　　随着互联网电商的疯狂来袭，实体商业迎来了巨大挑战。很多人选择在实体店试衣服，然后拍照再去电子商家进行购买，这使得实体商业成为电商的免费试衣间。如何使实体商业规避这样的尴尬呢?

　　黄广平先生给出一种大胆的设想，电商的优势在于买卖双方是一种双向回馈信息的模式，互联网能够分析用户的行为、偏好等并给予一定的指引，实体商业就可以学习这一模式，分析消费者的消费行为、偏好数据并进行信息的即时推送，从而引导消费者消费。这就需要实体商业建立一个庞大的信息共享网络，将网络与实体融合起来，这将是未来实体商业发展的必经之路。