上海房地产市场的降价真相 房源不典型大有充数嫌疑

　　自4月中旬以来，被市场普遍看作与楼市调整绝缘的北京、上海开始被各类降价信息困扰，来源多为业内微信公众号，传播迅速，大有不把京沪拖下水就誓不罢休的味道。那京沪市场是真的降价了吗?继昨天谈了北京市场真实情况并提出几点预测之后，今天就来聊聊上海房地产市场的降价真相。

　　上海和北京此番情形很不一样，北京已经是板块集体降价，而有关上海降价的信息就这么4个楼盘(金大元御珑宫廷、恒盛尚海湾、绿城上海香溢花城和新城碧翠)，被翻来覆去地说道。而这4个楼盘都宣称仅仅是拿出部分特价房，除金大元御珑宫廷外，其他3个楼盘分别拿出30套、15套和4套这次试水，就这些房源促销而被大肆报道、当作价格下调的个案，实在太不典型，大有充数嫌疑。

　　具体来说金大元御珑宫廷属于新开盘中去化较差的，去年11月开盘之后成交7套便没归于沉寂，网上备案单价在5万元左右，套均200平米以上。客观地讲在唐镇这个板块，按金大元之前的产品定位和价格定位是很有有问题的，即便其附近的绿城玉兰花园最近成交的358平方米房源，单价也仅42104元/平方米，绿城的品质、品牌远超金大元，这样的定价注定不被市场接受。再说金大元御珑宫廷在2008年的土地成本仅5000元/平方米，而绿城玉兰花园项目在2009年和2012年土地平均楼板价分别为19040元/平方米和15054元/平方米。仅三分之一的土地成本足以给其非常大的调价空间而依然盈利颇丰。这种典型的定位错误楼盘即使是整体市场火热之时也不一定能有好的去化，更不要说在市场疲态显现的当下。类似的错误其实在2011年上海房地产市场中就已经出现过，如华润佘山九里、金地天境、绿城玉兰花园等，这些项目一直很难去化，不曾想又有楼盘重蹈覆辙，好在是个案，对整体市场影响较小。

　　另外三个项目这次拿出房源较少，尚海湾和新城碧翠还属于尾盘。恒盛尚海湾的关联公司熔盛重工，由于行业不景气造成公司大亏损，尾盘清货、快速回笼资金也很正常;绿城上海香溢花城仅为少量房源的微幅让利，相比700万元左右的总价，相当于9.5折而已。新城碧翠一方面只有4套特价，另外考虑到去年自贸区带来的价格飙升因素，当前的价格折扣也可以看作是自贸区概念炒作后的理性回归。

　　目前上海尚未出现整体板块的价格调整或重大个案的价格直降，对上海接下来新建商品住宅市场的走势，大致有以下观点：

　　1、上海市场会相对稳定，价平量平是未来几个月的主旋律，要看到实质性价格下跌，按目前的供求状况，并不具备条件;

　　2、压力较大的板块还是有，比如去年因自贸区概念价格快速上升的临港新城和外高桥板块，去年下半年地价上涨较快的嘉定新城和松江新城板块等，这些区域可能会出现一些“降价盘”或“亏本盘”;

　　3、对于远郊的单总价都较高的极个别大平层项目我仍然很不看好，这种定位错误而一直滞销的项目，价格调整势在必然。