光谷理想城半年涨一半溢价过高 武汉还建房购买指南

　　如果土地所有人为集体，那么就是小产权房，如果具备土地使用权证，是通过出让或划拨的方式取得的建设用地，并且具备开发所需要的五证。那么这样的房屋是具备办理产权证的条件的，只是看开发商何时办理的问题。如果是重大城建拆迁的还建房，将来是有两证的。

　　据称光谷理想城为东湖新技术开发区郑桥村周胡倪湾的还建房项目，房管部门曾表示，城中村改造的还建房小区土地性质原来是集体土地，挂牌改造后变成了国有划拨用地，理论上是可以办房产证的，但前武汉市还未出台相关的办证规定。即便出台了可以办证的政策，办证时要审核购房人所有的资料，包括当年拆迁还建时集体村民的相关证件。

　　湖北大诺律师事务所陈进伍律师(联系方式：13797074090)表示：对于还建房的买卖行为，我国虽无法律明文禁止，但从对于房产销售的普遍法律规定及政策来看，应是不允许的。首先，我国法律规定，没有二证的房屋是不得上市交易的。还建房与普通商品房不同，不是面向市场销售的房屋，没有相关预售许可证等，没有预售资格，房产建筑完工后，也不得向市场销售，因其不具备房产销售的相关证照。其次，还建房是特定产物，是针对拆迁还建的对象进行安置，而不是上市销售的商品房，因此，其上市销售是政策所不允许的。再次，从办证角度而言，很多还建房占用的土地属于划拔性质，不是出让土地，性质不同，办理的土地使用权证也不同，同时，还建房的办证与普通商品房的办证需要审核的资料也不同，如果是非拆迁还建安置对象，可能会通不过审核。

　　另有业内人士表示：只要分清还建房性质，适当投资是可以的，目前有的拆迁还建房属于经济适用房，而有的属于商品房，如果还建房是经济适用房，那么根据《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后(一般为5年)，方可按市场价上市出售。而出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益。

　　业内人士称：购买还建房显然是存在风险的，而承担风险享受风险则是基本的市场规矩。为减少买房者的风险，建议先与卖方签订房屋期权买卖协议书，对交易的详细内容步骤和方法越清楚越好，交易合同中加入“卖方应全力配合今后的两证办理，如果违约要向买方，支付XXX违约金”等违约约束条款，约定的违约金最好不低于所付金额的两倍;再让卖方签署一份代为办理还建房一切事宜的委托书给买方，并移交所有相关资料，由买方全权处理还建房所有权证办下来之前的一切事宜。该委托书可以拿去公证。等到还建房所有权证办理下来后，买卖双方再按照约定去办理过户手续。按照相关规定，即使三方交易合同没有法律效力，也不影响违约责任条款的有效性。

　　在调查中，房掌柜发现：许多人认为在一次性付款、无法备案、次年才能办证的这样苛刻条件下光谷理想城的售价明显过高。据一名光谷理想城业主介绍，其在2013年购买光谷理想城，一套6楼40平米小户型一口价仅为23万，而当受捧谷周边的还建房价格分别为：关南社区3500元/平、茅店社区4000元/平、南湖社区3800元/平、新竹路6000元/平。而据房掌柜了解：在徐东、王家湾、后湖等还建房密集区域热门，还建房房价也仅在6000元/平上下。一位不愿意透露姓名的业内人士表示：以7500元/平的价格，不如选择徐东苑，虽然是还建房，但毕竟是在内环，不如选择顺民宜盛花园，虽然此盘口碑不佳，但毕竟属于正规商品房。如果前期已经以5000-6000元/平价格购买光谷理想城的业主倒是不亏，因为近期武汉地铁2号线南延长线确定由光谷一路改道光谷大道，对于靠近光谷大道的光谷理想城而言不失为一条利好消息。