掌柜帮办 中介收入收取按揭担保费和评估费是否合理

　　10月23日，房掌柜收到一张图片，来自一位二手房的买家严先生。这张图片是一份中介费用明细。

　　在这份明细上，各项目费用非常清晰，严先生对于其中办理按揭所需的“担保费”和“评估费”感到很疑惑?不是已经交了中介费了吗?为什么还要交担保费和评估费呢?而且费用不菲。严先生带着这个问题前来咨询房掌柜。

　　房掌柜了解到：严先生想购买的这套二手房面积达到145.9平米，评估总价为158万，贷款98万元。

　　可以看到，在交易过户费用中，契税和营业税和中介服务费，占了大头，其中契税和营业税各4万多，中介服务费2%，达到3万多，这个是存在一定议价空间的，基本上问题不大。

　　但是在按揭担保费上，中介按照贷款额度的1%，将会收取严先生9800元，在按揭评估费上，中介按照房屋评估价格0.3%，将会收取严先生4200元。

　　在这张费用明细表上，注明担保费由“区域收取”，这是个挺不明确的说法，而评估费由评估公司收取，较为明确。

　　这个担保费和评估费到底是怎么回事?应不应该收取呢?

　　房掌柜向中介方面进行了解。

　　中介公司的工作人员解释说：在二手房交易里，中介服务费和房贷担保费是两个概念。作为房屋中介公司，中介公司向客户提供房屋信息，带客户看房，作为平台与买卖双方协商，这些服务算作中介服务费。

　　而按揭担保费和评估费是怎么回事呢?假设客户是一次性付清房款，完全不需要贷款买房的，那么肯定只需支付中介服务费即可。但是如果说是使用商业贷款买房，需要用买二手房作抵押的话，按照银行要求，中介公司必须提供阶段性担保，在这个担保过程中，中介公司有保证金压在银行。这是存在一定风险的。如果银行的贷款已经放出，而最终房子的买卖却没有成功，银行会向担保方，也就是中介公司进行追讨，而不是跟客户讨，于是中介公司就有麻烦。正因为中介公司在做担保过程中，支付了保证金，承担了一定的风险，所以公司向客户收取房贷担保费理所应当。中介公司的工作人员强调：担保费不归还客户这是行规，因为中介公司的担保，还能够促进尽快放款甚至是取得一些贷款利率的优惠保障，是一种花钱买放心买效率的办法。通过担保公司做贷款能让放款时间大大缩短，一般2个月左右就可以，如果是客户自己去银行办理，等待的周期要3-6个月，还可能有办不下来的风险。至于评估费呢?是评估公司收取，和中介公司无关。

　　那么为什么清单上写“区域收取”呢?中介公司的解释是：按揭担保费一般是由中介公司收取，也有由其他担保公司收取的情况，所以写的是区域收取。

　　房掌柜向有过二手房交易经验的网友进行咨询。

　　网友长江二桥表示：担保费这个是可以议价的，说是0.6%-1%都有，评估费就有点不靠谱，商贷不是很清楚，但是之前办过招行的公积金，评估费找银行的人评估的，才500块。

　　网友栀子花表示：2012年7月买的房，当时交了2个点的中介费，2个点的贷款服务费，贷款40W，中介费加起来花了2.6万，评估费还是自己另外出的，不过贷款1周时间就下来了，当时很多银行都要上调利率，我的没有上调，所以觉得还好。

　　网友威利斯的水鬼表示：工行的评估费就几百块的，自己去办都行，按揭担保你可以不找中介搞，自己找正规担保公司搞也一样，或者不用担保也行，不过怕速度慢。以前我办的时候中介要差不多8000的担保费和2100的评估费，结果自己去银行找熟人，才花3000。

　　网友天朝屁民表示：我自己是中介，评估费和担保费，有些中介是收的，有些是不收的，可以谈，不过羊毛出在羊身上，交自然有交的好处。自己找担保也可以的，就是要你自己跑。其实你要是有时间可以多跑跑银行，我同学去年贷款找的是个小银行，利率还打了折。那时贷款有点严格了，它还可以打折。所以说去小银行问问，反正款放下来是一样的，小银行态度还好些。

　　网友小青表示：我买锦绣江南的时候就交了按揭担保费，开始都没说有这个费用，后来收贷款费用的时候收了1000多，说是手续费，给担保公司的，但也没给我发票，好在也不多。

　　网友风清扬表示：刚办完贷款，银行自己找的评估公司，几百块，不需要担保公司，中介太黑，他们告诉我担保费要收三个点，结果我自己去银行问根本不需要担保公司!

　　据房掌柜了解：担保是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。在正常偿还贷款情况下，担保人或担保公司只是向银行证明借款人具有还款能力。可是一旦无法按期偿还，担保人或担保公司将承担连带责任，代为偿还债务。

　　支付保证金，是银行对中介公司的准入要求之一，与买房的客户没有关系。不同的银行对中介公司的准入要求不同，具体视中介公司的资质、实力、经营状况等而定。一般，中介公司打入10万元保证金，银行可放贷100万元。

　　《担保法》中规定：“具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，可以作保证人”。而作为专业的担保公司应当具备下列条件：1、有自己的名称和组织机构、固定的服务场所;2、不少于1000万元人民币的实有资本以及有一定数量的周转住房;3、有适应工作需要的专业管理人员;4、符合《公司法》要求的公司章程以及符合《公司法》和相关法律、法规规定的其他条件。而担保人则要求具备合法的身份证明以及一定的收入来源证明。

　　业内认识建议：在如今武汉二手房市场行情之下，二手房贷款不易。购房者通过房产中介购房时，中介通常会建议购房者进行担保，加快银行审批放款的速度。多数购房者对按揭中的程序不太了解，为省事，一旦选择了某一中介后，由谁做担保他们是不太关心的，更不要说选择谁做担保了。但是各种中介的收费存在差距，所以购房者在选择中介按揭购买二手房时，最好是找到专业的担保公司，不仅可以享受高质量的专业服务，还可以免除不必要的冤枉费用。而中介建议客户找担保公司进行担保，一部分原因是因为与担保公司利益挂钩;另一部分原因是因为有些小中介与银行的关系“不到位”，审批、放款等环节还需要担保公司进行协助。

　　武汉市物价局的工作人员表示，目前武汉市对于贷款担保费实行的是市场调节价，暂时还没有具体的规定。目前武汉市仅对中介的收费有规定，但对中介的代收费项目，对担保公司收取的相关费用则没有收费细则。对于公积金贷款的担保费用，武汉住房公积金管理中心则对担保公司有明确价格标准，代办及担保费一共为贷款金额的0.6%。

　　对于严先生的疑问，房掌柜在此总结：担保费和评估费具有一定的价值，例如能够加快放款，但非绝对必缴费用，严先生可以与中介协商降低费用，也可以自行寻找担保公司、自行通过银行进行评估。