专家:设定房价调控目标是投机者的"利好"

　　将房价控制目标直接与GDP增速和人均可支配收入增长速度挂钩的做法，在房价控制目标密集公布的时候引来了诸多争议，居民住房支付能力这一轮目标制定中被“忽略”，考虑到这轮调控“量化”的特点，房价收入比作为国际通用衡量标准，再次被专家推上参照系数的高位。

　　作为全国楼市的晴雨表和风向标，上海房地产市场的一举一动可谓万众瞩目。日前，由上海财经大学、浙江大学、南京大学等沪宁杭三地高校的房地产研究机构共同成立的长三角房地产研究院联合上海乐智研究机构，共同发布了首份上海市房地产研究报告，报告显示，上海地区的房价收入比远超出国际正常范围。

　　根据长三角房地产研究院的测算，上海市商品住房房价收入比均值已经达到24.19，最低为奉贤区(10.89)，最高为卢湾区(45.58)。因此，上海市商品住房价格有偏离居民收入基本面的趋势，需警戒存在房地产泡沫。

　　上海市各区县商品住房房价租金比均值为448.31，说明整体而言上海市商品住房价格有被高估的可能性，具体到不同区县则差异较大：房价租金比最高为杨浦区(617.88)，偏离国际公认的合理范围较为明显，最低为长宁区(339.90)。

　　上海虽未风向标，但只是中国房地产市场的缩影，北京、广州、深圳这样成熟的一线城市以及正在崛起的二三线城市的房价收入比及租售比又是怎样的水平，不得而知。

　　复旦大学住房政策中心执行主任陈杰表示，设定房价控制目标的思路未必正确，政府还是应该对基本面进行管理，而不是直接管理价格。陈杰在自己的微博上也表示，房价调控政府要有目标，保持高压姿态就可以了，但不应数字化宣告，定个预期目标，反而让投机者有恃无恐。

　　上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍认为，房价控制目标还是应该要有。她也表示，虽然房价控制目标与GDP、人均可支配收入增速挂钩是荒谬的，但至少在前几年，房价涨幅实际上都是高于GDP和人均可支配收入涨幅的。她认为能够衡量房价的应该是居民支付能力和房价收入比，但是“房价怎么测算，收入怎么测算，很难量化”。

　　研究院综合研究部部长杨红旭同样认为房价收入比应该设定为参照系数。他表示，重庆市在全国首次提出让本地居民家庭用6~7年的收入，就能买套住宅，其实质就是确立将房价收入比作为衡量房价是否合理的参照系。随着我国住房信息统计制度的趋于完善，建议全国和各地都应考虑将房价收入比列为衡量房价是否合理的标尺。

　　中指研究院副院长陈晟则认为，目前的房价控制目标问题不大，关键是要解读清楚，而“酌情调整”或许是要地方政府解释得更清楚一些。“比如刚需、改善型需求的住房，价格还是有回落的可能性的，但是一些高端的稀缺性的住房，价格还是会上涨的，而这部分的上涨，会使得住房均价上涨，这部分地方政府要讲清楚。”

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，GDP、人均可支配收入、房价、CPI之间，应该有一个相对合理科学的数据体系和比例关系。“一个发展速度较快的城市，一年的GDP涨幅在10%，人均可支配收入涨幅应该在8%，房价涨幅在6%以内，CPI涨幅在4%以内，这样才能让老百姓感觉房子能买得起，又能体现房产的保值增值性。”

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔还指出，控制目标中“新建住房”的表述涵盖了“商品住宅”和“保障性住房”，由于“十二五”期间将新建筹集3600万套保障房，后者的稀释作用可能会令新建商品住宅价格涨幅控制的效果打折扣。

　　彭澎表示，当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度、居民住房支付能力3个标准应该形成一个综合指数，房价控制目标才会比较合理，但现在没有一个城市搞出来，中央可以来做这项工作。
- 杨红旭

　　近日住房和城乡建设部发布通知，要求各地在确定住房价格控制目标时，要在本地区内听取社会的意见，取得社会的认同和支持；已经公布的城市，也要听取社会意见，酌情调整已发布的调控目标。

　　1月底新“国八条”一出台，我就在考虑地方政府该如何制定房价控制目标，尤其是该如何体现“居民住房支付能力”。为此特意更新了我们自2007年以来持续研究的一个课题——全国及典型城市房价收入比。

　　在此次地方政府陆续公布房价控制目标的过程中，我通过撰文、接受媒体采访、业界会议等形式，不断的呼吁各地政府考虑这一因素。下面将我们的一个房价收入比专题研究报告的结论跟大家分享一下：

　　2005年开始，稳定房价成为我国房地产调控的重要目标之一。

　　自2009年12月开始的这轮房地产调控，目前已经进行到第四波(先后经历了“国十一条”“国十条”“国五条”新“国八条”)，更是逐渐将房价作为调控的核心目标。2010年4月中旬出台的“国十条”，旗帜鲜明的提出“坚决遏制部分城市房价过快上涨”。2011年1月出台的“国八条”要求“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。”更是将房价调控目标作为地方政府年终考核指标。由于目前全国区域发展情况不一，量化一个地区房价水平，是地方制定房价控制目标的关键。

　　房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，它直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度，直接关系到民众的安居乐业。当然，问题的关键是如何科学而合理的进行计算。

　　第一，我国总体的房价收入比水平接近合理，略偏高。从1996-2010年的情况来看，我国的房价收入比在5.5-8.0的区间波动，其中最低的1996年为5.64，最高的2009年为8.03，2010年又回落至7.76。总体水平高于发达国家的3-6，但与1998年世界8.4的平均值和6.4的中位数，相对接近。因此，大致可以认为全国房价水平稍偏高，全国房价尚无明显泡沫。

　　第二，10大典型城市的房价收入比呈上升趋势。虽然近些年城镇居民收入明显提高，但10大典型城市2001年至2010年间房价收入比，基本上保持逐年上升(除了2008年)。在城镇人均住宅建筑面积每年平稳提高的情况下，造成房价收入比上升的根本原因是典型城市房价过快上涨，尤其是2003年之后，人口输入性大中城市房价普遍上涨过快。2010年，在连续三波房地产调控之下，多数一二线重点城市的房价收入比却逆势上升，不能不引起我们的关注，既然说明了去年调控效果欠佳，又说明抑制这些城市房价过快上涨的压力依然较大。

　　第三，我国房价收入比水平地区差异较大。由于我国各区域之间经济水平和房地产市场发展程度差别较大，反映在房价收入比上亦存在较大差异。总体特征是经济越发达、城市地位越重要，房价收入比越高，东、中、西部呈现明显的梯度序列。在经济较为发达的东部，尤其是一线城市，如北京、上海、深圳等，房价收入比最高均超过10，存在一定程度的房价泡沫；而中西部地区，尤其是西部地区，房价收入比相对较低，房价泡沫还不明显。

　　第四，2011年全国房价收入比将有所下降。在“国八条”的严厉调控下，今年2月份以来，全国楼市已经开始降温，预计2011年全国新建商品住宅成交价格持平或小涨(可能为涨幅5%左右)。而部分一二线城市的房价有可能较2010年小幅下跌。若按2011年全国新建商品住宅成交均价不变，城镇人均住房建筑面积达32平方米，全国城镇人均可支配收入增幅为10%计算，则2011年全国房价收入比将降至7.19，进一步回归合理区间。

　　第五，全国和各地应逐步建立房价收入比指标体系。为了落实“国八条”要求，各地将会于近期陆续向社会公布年度新建住房价格控制目标。

　　值得关注的是，近期银川、太原、佛山、贵阳、昆明等已公布了房价控制目标，多以GDP或人均可支配收入增幅作为参照物。长期看，房价涨幅与GDP和人均可支配收入增幅相匹配，是合理的。但对于部分房价已经偏高的城市，这么确参照系不一定合理。实际上，衡量居民住房支付能力的最佳指标是房价收入比。

　　近年，重庆市在全国首次提出让本地居民家庭用6-7年的收入，就能买套住宅，其实质就是确立将房价收入比作为衡量房价是否合理的参照系。随着我国住房信息统计制度的趋于完善，我们建议全国和各地都应考虑将房价收入比列为衡量房价是否合理的标尺，至于合理区间，全国可以设定为在6-7，不同层级的城市可有所差异，比如一线城市设定为9-10等。