华润悦府月湖豪宅先行者 静待琴台华府与月湖琴声

　　摘要：详解汉阳月湖片区华润悦府，同时简述中维月湖琴声、中海琴台华府、九龙仓月玺、越秀星汇云锦等周边竞争楼盘的拿地、在建和在售情况。

　　华润悦府：华润置地旗下高端产品

　　华润置地，世界500强华润集团旗下地产业务旗舰，2010年晋身香港恒生指数成份股，成为香港43支蓝筹股之一;中国地产行业规模最大、盈利能力最强的地产企业之一。

　　2013年8月23日，华润置地有限公司发布最新销售快报，快报表明华润置地在2013年7月实现销售额约人民币45.4亿元，签约面积39.8万平米，较去年同期分别下降 1.37%和4.58%。截至7月底，华润置地2013年度累计签约额约人民币383.2亿元，累计签约面积327.4万平米，较去年同期分别增长37.3%和29.2%。在2013年上半年，华润置地武汉大区合同销售金额仅次于上海大区和江苏大区，排名全国第三，而销售面积则排名全国第一，武汉大区对于华润置地的战略意义不言而喻。

　　华润置地旗下六大住宅产品线系列：幸福里系列、蓝湖城系列、中央公园系列、橡树湾系列、悦府/凯旋门系列、九里系列;持有物业发展了都市综合体万象城、区域商业中心五彩城两种模式。华润置地目前在武汉在售/待售项目主要是：汉阳月湖片区华润置地中央公园、武昌徐东片区华润置地橡树湾、武昌中南片区华润置地公馆、和汉阳白沙洲片区华润紫云府。

　　华润悦府为华润中央公园三期，被独立出来定位为华润置地TOP系城市豪宅产品，3栋43层139米超高层Art Deco风格塔楼，2梯3户，270度户户观景。

　　北面一线临江，未来可对望造价80亿元汉江十景200米高跨江摩天轮“汉江之眼”。

　　华润悦府占地面积30500平，总建筑面积145000平。南面紧邻华润中央公园二期，10万方张之洞公园及40米宽的武汉市首条景观大道——琴台大道。张之洞纪念公园由华润置地投资修建，面积约7公顷，有大面积的水面和绿化，且作为“绿肺”嵌入华润中央公园二期，可以提供良好的景观并制造充足的新鲜空气，同时隔绝南侧城市噪音。华润悦府楼体顶部会树立发光灯柱，夜间闪烁缤纷，未来将成为汉阳地标性建筑。

　　华润悦府主推190-420平层大宅，均价13000元/平，前期B1栋楼已卖完，目前B3栋大户型正在认筹，15万抵25万，预计9月开盘。

　　华润悦府：月湖片区豪宅先行者

　　武汉两江四岸规划图

　　根据武汉“十二五”两江四岸总体规划，汉江汉阳江滩将分为月湖桥至江汉二桥段以及江汉二桥至长丰桥段两个部分，分别以“汉阳钢铁制造文化展示区”和“汉阳滨水新城景观区”为主题。

　　月湖片，地处汉阳月湖桥下桥处汉阳钢铁制造文化展示区，攘括西起华园路，东至江城大道，南倚琴台大道，北至月湖大道的泛月湖区。

　　华润悦府与中维月湖琴声、中海琴台华府、九龙仓月玺同处月湖文化大区，几个项目处于武汉内环，汉江之滨，月湖之畔，梅子山下，毗邻月湖公园、滨江公园、张之洞纪念公园，整个片区东侧为月湖琴台风景区;南侧为汉阳钢厂历史风貌区，西侧为琴断口新经济开发区。被业内人士称为未来的豪宅区之一。

　　华润悦府：周边竞争楼盘

　　备注：中海琴台华府目前处于平整土地阶段，其建筑组成数据为2013.2.8环评数据，可能与最终数据有一定差别。其175554平米为地上建筑面积，总建筑面积则为210561平米。

　　中烟中维月湖琴声

　　中维月湖琴声紧临华润悦府，目前还未开盘，拥有3栋50层、3栋46层超高层，2栋33层高层住宅。这是继四新片观澜国际兴建54层住宅楼之后，汉阳又一达到50层的超高层楼栋。中维月湖琴声自2011年10月开始施工，建设期约18个月，近期已然封顶，但一直未设立售楼部，何时开盘成为谜题。据业内人士分析，月湖琴声达到预售要求而不申请预售证存在两种可能，其一是捂盘惜售，获取更高利润，其二是早已被中烟内定，无需外销。

　　中海琴台华府

　　中海琴台华府在月湖桥畔，距离华润悦府不远，目前处于土地平整阶段，据2013年1月著名房产人楚楚看房博客表明：琴台华府，主要包括1栋3层幼儿园、3栋34层住宅楼、1栋45层商业公寓和4层商业裙楼、3栋45层住宅楼和2-3层商业裙楼。而房掌柜根据2013年2月环评数据，中维月湖琴声将拥有3栋50层，3栋46层超高层，2栋33层高层住宅，两者略有差距。

　　据据房掌柜了解，中海万锦江城卖完后，其销售人员将于2013年下半年主销中海琴台华府项目。自2012年11月拿地到2013年开盘，中海的专业开发速度和不捂地的态度着实令人佩服。

　　九龙仓月玺

　　九龙仓月玺紧邻华润悦府，规划为1栋25层住宅楼、1栋26层住宅楼、2栋39层住宅楼、2栋40层住宅楼、2栋42层住宅楼。

　　自从2010年11月九龙仓10.2亿元竞得该地块后，工程进度一直较慢，这可能与其8063元/平方米楼面地价有关(中海2012年拿地楼面价仅为5503元/平米)，这块汉阳单价高价地，未来售价如何引人关注。据数据显示，中国的地价仅占房价的15—30%，全国平均为23.2%。如此比例推算，九龙仓卖出怎么样的价格才能实现盈亏平衡?据房掌柜了解，下半年，九龙仓月玺将进入推广阶段。

　　越秀星汇云锦

　　越秀星汇云锦位于汉口中山大道、京汉大道和硚口路三条主干道之间，越秀星汇云锦均价18600元/平，主推户型：139-173平米的3房共推出1号楼部分房源(高、中、低区均有48套，45层超高层住宅，1号楼3梯3户，一层为架空层，目前优惠，认筹10万即享开盘98折。与华润悦府相比，越秀星汇云锦自然景观环境处于劣势，但综合配套具有优势，价格方面则处于高位。

　　华润悦府：交通配套全解析

　　此区域西面临近王家湾商圈，东面靠近钟家村商圈，南面四新国际使馆区，距离汉口武广商圈、金融一条街、王家墩中央商务区不到十分钟车程。从地图测距来看，由华润悦府到达以上区域基本都在3公里左右。无论是开车还是打的，都比较方便。

　　由于琴台大道沿线地形和建筑复杂，临近江边靠近铁路，居民区和工业区混杂，交通布局较为复杂，因此公交线路相对较少。对于乘坐公交的人士来说，有如下有多处公交站点可以选择(下表根据步行距离排序)：

　　在华润中央公园正门口琴台大道上，有琴台大道中央公园站，517路 575路 579路 604路 801路五路公交经过此站，可以通达四新、市民之家、沌口体育场、汉口江滩、常青花园、后湖兴业路等地，相对来说，前往汉阳、汉口都比较方便，比如到达房掌柜武汉公司所在地世贸，仅需要乘坐575路公交6站路即可，但前往武昌就则需要转车。

　　需要注意的是：华润悦府靠近江边知音大道，相对来说距离琴台大道较远，而知音大道上，只有658路公交一趟公交线路，从知音大道船校经过知音大道琴台大剧院、鹦鹉大道铜锣湾广场前往汉阳造纸厂，仅在汉阳区域绕行。

　　从华润悦府沿知音大道步行八百米左右，业主还可以选择江城大道月湖桥站，这里可以乘坐79路575路579路604路622路801路808路外环等多趟公交，站点与琴台大道中央公园站类似，但增加了79路622路808路外环3趟公交，少了517路1趟公交。

　　最后距离华润悦府约3公里左右，龙阳大道郭茨口站或汉阳大道麒麟路，有556、808、710、597、720等多达20多路公交，但由于距离太远，房掌柜不予推荐。

　　作为地铁时代的武汉，即使到2013年8月底，武汉市进行第三轮轨道交通线网规划修编，月湖片区都没有任何地铁站点，武汉地铁3号线、4号线和6号线没有一条经过琴台大道，仅在相交的王家湾等交叉路段设有站点。不在琴台大道设站，据业内人士分析出于2个原因：其一，武汉地铁3号线由沌口沿龙阳大道经过王家湾后，将向右偏转在距江汉二桥下游约30米处穿越汉江。龙阳大道与琴台大道的交叉路口正处于曲线范围，而轨道交通的设计规范不准许将车站设置于曲线段。其二，3号线穿越汉江，埋置较深，车站设于江边，投资大施工难，乘客上下也困难。

　　华润悦府周边教育配套齐全，拥有伊顿慧智双语幼儿园、汉钢幼儿园、附近中小学：崇仁路小学、钟家村小学、西菜园小学、月湖中学、翠微中学、汉阳三中、武汉外国语学校等。相对来说虽然商业配套众多，但主要依托于汉口和钟家村王家湾一线，项目周边配套仅有中百超市，缺少大型商业配套。

　　华润悦府产品：园林与户型

　　悦府的园林设计，主打大乔木+中型乔木、小乔木+大灌木+小灌木+地被的五重景观，绿化率35%看似普通，但实际观感则远超其绿化数据。

　　高覆盖立体绿化，重点乔木均采用全冠移植。大乔木和小乔木有香樟、金桂、晚樱和红枫等，灌木有茶花、红叶石楠、红花继木、杜鹃等，还有茶梅球、无刺构骨球等灌木球。草种用的是矮生百慕大品种。花卉品种主要含有金盏菊、福禄考、报春花、美国薄荷、落新妇、刻叶紫堇、万寿菊、三色堇、雨衣甘蓝、矮牵牛等一二年生花卉，以及茶梅、红花继木、杜鹃等开花的灌木。

　　华润悦府项目仅有三栋，分别是B1、B2、B3栋，项目从高空俯视，外观为奔驰车标状三角菱形状，底层架空层高达六米，保证层层户户可见汉江江景，5-36层户型为189.95平米、209.78平米、218.84平米，此三个两百平米左右户型以Y形组合为一个平层。

　　而其中189.95平米的户型均为东南朝向，朝向方面可谓最佳，但江景相对略少。正因为华润悦府位于汉江之南的原因，使得纯粹的坐北朝南与汉江江景难以并得，也就令得三种两百平米左右户型各具特点。

　　在37楼-42楼，华润悦府尚有320.28平米的复式户型9套，而402.93平米的超大户型仅有1套，位于43楼顶层，一户享有2部电梯，可谓高端中的顶级产品。

　　华润悦府，自称为一宅四景，左右江山，270°多角度观景，风光无限，虽不是常见的坐北朝南格局，但确属南北通透的超高层稀缺户型，其设计方正大气，采光通风皆属一流，主卧系统配备宽绰卫浴及衣帽间，客厅、双卧室朝南，北向餐厅与客厅相连，是超高层项目中稀缺的南北通透户型。主次卧配独立卫生间，私密性高，书房、餐厅、储物室结构设计适宜，空间利用率极高。美中不足的是：作为200平米左右的豪宅，入门客厅仅有22平米，稍显狭小，赠送入户花园作为玄关处不够方正，卧室皆无飘窗，赠送面积不足。

　　华润悦府欧式经典实木复合拼花地板、淡雅柔和的防水防尘壁纸、纹路自然的大理石拼花等种种简欧非毛坯风格让房掌柜留下了深刻印象。房掌柜需要提醒业主的是：华润悦府销售的是毛坯房，据置业顾问介绍，其样板间非毛坯为华润旗下企业定制。