观点月度指数：2020年1-9月中国房地产企业销售

　　碧恒单月销售均破800亿，21家房企跨过千亿门槛

　　期待已久的九月终于到来。从年初疫情打乱推盘节奏，到现在融资红线压顶，鼠年的路程并不顺遂，房企急需在“金九银十”的重要时点冲击业绩，从而调节整个失衡的财年。

　　观点指数发布的“2020年1-9月中国房地产企业销售金额TOP100榜单”显示，前9月TOP100房企实现全口径总销售金额88649.5亿元，同比增长8.3%，较1-8月同比增幅扩大2.9个百分点。

数据来源：观点指数整理

　　单月来看，TOP100房企9月录得全口径总销售额为13806.5亿元，同比增长27.0%。虽然增速较8月有所回落，但在去年同期高销售基数的基础上依旧保持较高水平的增长，可以说今年9月房企销售成色十足。

　　观察榜单头部企业，TOP3的房企分别是碧桂园、恒大和万科。其中碧桂园、恒大9月销售均突破800.0亿元，分别为860亿和816亿，创下年内新高。

数据来源：观点指数整理

　　截至9月底，TOP20房企累计销售增速基本回正，甚至个别房企实现大幅增长，例如金茂1-9月全口径销售额同比增长30.7%。9月，TOP20房企中有17家房企全口径同比增速为正，房企推盘意愿比去年同期更强。

数据来源：观点指数整理

　　值得注意的是，截至第三季度末，共有21家房企累计全口径销售超过1000亿元，相比去年减少1家。

　　权益销售方面，2020年1-9月TOP100房企实现总权益销售64093.8亿元，同比增长3.8%，较1-8月增速扩大2.8个百分点;平均权益比例为72.3%。

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　　权益销售榜单显示，1-9月TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的权益销售门槛值分别为3202.6亿元、1304.4亿元、559.2亿元、379.4亿元、114.9亿元。与去年同期相比，累计权益销售门槛值基本实现正增长。

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　　销售面积方面，TOP100房企1-9月录得总销售面积64534.0万平方米，同比增长6.8%。9月单月，TOP100房企实现总销售面积9896.2万平方米，销售均价1.40万元/平方米，较8月稍有回落。

　　可以看到，受疫情影响，今年上半年月销售均价呈现明显的“V字型”，在2月表现为量价齐跌。但随着疫情得到防控，房地产市场逐渐复苏，下半年房企月销售均价遵循往年规律，在实行以价换营销策略的“金九银十”出现下跌。

　　商品房累计销售同比回正，单月到位资金来源分化

数据来源：国家统计局，观点指数整理

　　根据国家统计局9月份公布的数据显示，2020年前8个月全国商品房销售金额为9.6万亿元，同比增长1.6%，增幅较1-7月扩大3.7个百分点，累计销售金额年内首次回正;全国商品房销售面积为9.8亿平方米，同比下降3.3%，降幅较上月收窄2.5个百分点。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

　　单月来看，上月全国商品房销售金额为15520.5亿元，同比上升27.1%，较7月增幅扩大10.5个百分点;全国商品房销售面积为14855.0万平方米，同比上13.7%，较7月增幅扩大4.2个百分点。

　　对比往年，8月一般是推盘销售淡季，房企会等待“金九银十”再去冲击业绩销量。但是受今年疫情影响，前两个季度延迟推售的货值逐渐放量。

　　另外，由于年底疫情可能反复和市场环境变化带来的不确定性，一些房企将部分第四季度的货量挪至第三季度推售，希望在相对稳定的月份内提前锁定销售。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

　　2020年首8个月全国房地产开发投资累计完成额为88454.1亿元，同比增长4.6%，较1-7月增幅扩大1.2个百分点。其中单月，全国房地产开发投资完成额为13129.5亿元，环比上升4.7%，同比上升11.8%，同比增速创下年内最高。

　　单月开发投资保持高位的主要原因是，二季度以来积极开工导致存量投资规模可观;上半年延迟缴纳的土地成交价款逐渐开始支付。

　　而资金来源方面，国家统计局数据显示，首8个月房地产开发企业本年资金来源117091.9万亿元，同比增长3.0%，增幅较1-7月扩大2.2个百分点。其中国内贷款、自筹资金、个人按揭贷款、定金及预付款、利用外资、其他到位资金同比增速分别为4.0%、3.6%、8.6%、1.2%、24.5%、-13.4%。

　　除了利用外资，房地产开发企业到位资金4大主要来源(国内贷款、自筹资金、个人按揭贷款、定金及预付款)均实现正增长。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

　　8月单月，房地产开发企业本年资金来源为16466.9亿元，同比增长 18.3%，同比增速继续创年内新高，但到位资金的4大主要来源增速出现明显分化。其中，国内贷款和自筹资金同比增速下降，定金及预付款同比增幅迅涨至36.6%，个人按揭贷款增幅也保持在相对高位。

　　这表明在资金监控和融资管控加强之后，房企贷款速度有所放缓，资金流动性更加依赖自身销售回款。

　　房企严控土地投资，预期未来权益类融资增加

　　面对监管部门提出的“三条红线”，多数房企对外发声要开源节流，接下来的经营目标是加快销售与回款，缩减不必要的投资支出。

　　具体到近期的土地投资上，自从8月市场上传出监管部门设立“三条红线”，控制有息负债规模的消息后，房企投资愈发谨慎，土地市场的热度进一步下降。

　　国家统计局数据显示，上个月土地购置面积为2287.5万平，同比下降7.6%，当月同比连续第二个月下滑。

数据来源：观点指数整理

　　9月，活跃在土地市场的是万科、保利和中海等资金相对充裕的头部房企。据观点指数统计，9月1日至26日，土地市场成交金额最高的上海诚卫兴置业发展有限公司(万科、中建一局参股公司)竞得的上海宝山区杨行镇地块，成交价格为47.2亿元，成交楼面价超2万/平方米。

数据来源：观点指数整理

　　另外，万科竞得的南京栖霞区地块和苏州相城区地块成交价格较高，均进入9月地块成交价格TOP10。对比万科前8月拿地权益金额与土地市场成交总价，可以发现，万科逆市拿地节奏明显。

　　在销售回款方面，大多数房企纷纷加大推售和营销力度，希望加大去化量，增加手头现金结余。例如碧桂园围绕“中秋”“国庆”双节推出2020年金秋购房节为主题的全国万套房源百亿补贴双节促销活动。恒大自9月3日起，推出全国楼盘大优惠，计划在2020年9月、10月两个月累计实现2000亿元销售。

数据来源：Wind，观点指数整理

　　9月，房地产行业出现了众多房企申请发债和融资的现象，其中包括9月22日，恒大发行公司债40亿元，票面利率5.8%;9月14日，中国铁建发行公司债35.9亿元，票面利率4.05%等等。

　　值得注意的是，上述房企发行债券期限多数为2-5年，用途主要为偿还即将到期债券。房企选择这个时点发债的意图比较明显，主要是调节负债结构，降低一年内到期负债比例，满足监管部门现金短债比大于1的要求。

　　相比债权类的融资，未来房企将会更加倾向于权益类融资，因为权益类融资主要作用于权益端，扩大公司所有者权益，不会使企业负债指标恶化。今后市场上将会看到更多的房企运用股权融资、发行永续债、资产证券化、分拆上市等融资方式。