出租屋马桶坏了房东有没有维修义务？ | 民法典解读之合同编

　　林女士在学校旁边租了一套房子陪读，住了3个月后马桶就坏了，进水的水箱无法储水。林女士告知房东马桶需要换一个，房东让林女士自己先换，林女士想知道，维修和购买新马桶的钱到底谁出?

　　林女士租的是一套两室一厅的房子，租期两年，每月租金3500元，押一付三。林女士通知房东，希望房东换一个马桶。房东称自己上班很忙，让林女士自己买一个马桶换上。但房东没有明确说明马桶的钱谁来出。而且林女士马上就要付房租了，她有点犹豫，如果房东不支付换马桶的钱，自己该怎么办，是不是不交房租或从房租里扣减?

　　湖北广众律师事务所蔡保宁律师介绍，民法典第712条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务,但是当事人另有约定的除外。而在第713条还规定，承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。

　　蔡保宁律师解释说，承租人请求出租人履行维修义务的，以租赁物有维修的必要及维修的可能为要件。租赁物有维修的必要指租赁物发生毁损等情况，如不维修将致使承租人对租赁物不能使用、收益或不能圆满地使用、收益，如出租的房屋因时日长久，遇雨渗漏，承租人无法居住等情形。并非一切与交付时不一致的状态都有维修的必要，租赁物虽有瑕疵，但不妨碍使用、收益的，则无维修的必要。

　　蔡保宁律师说，所以本案中若林女士并无过错(故意毁损、不当使用等)的情况下，出租屋马桶正常使用中出现问题(自然损耗、零部件老化)，已经影响林女士的生活，林女士可以要求房东进行维修或更换马桶，这个费用应该由房东承担，但其不交租金的行为是不符合法律规定的。

　　法律小贴士

　　出租人的维修义务

　　出租人负有保持租赁物适于使用、收益状态的义务，在租赁物存在瑕疵或被毁损的情况下，出租人应当承担维修义务，但是当事人另有约定的除外。出租人履行维修义务，可以由出租人主动作出，也可以由承租人提出。承租人请求出租人履行维修义务的，以租赁物有维修的必要及维修的可能为要件。

　　维修不能

　　事实上不能维修;虽能维修，但维修已不能使租赁物恢复至适用于合同约定的使用、收益状态;虽能维修，但维修本身耗费过巨，而效果显然不足以弥补维修费用;维修无异于新造或重大改造等情形，均可视为维修不能。

　　出租人不履行维修义务

　　任凭租赁物部分或全部毁损、灭失，致使承租人无法实现合同目的，构成根本违约，承租人可依据本法的有关规定，解除合同并请求出租人承担违约责任。长江网讯(记者夏晶)