买方要求房子总价的一半当违约金合不合适？ | 民法典解读之合同编

　　因为女儿突然要搬回来一起住，本来要卖的房子不能卖了。买方要求要么继续履行合同将房子卖给他，要么就支付房价的50%作为违约金。日前，张女士碰到了这样的难题，她问买家的要求合理吗?

　　张女士自己住了一套房子，还有一套房子一直出租，唯一的女儿在外地，她想把房子卖掉给女儿在外地买一套房子。谁知张女士房屋买卖合同都已经签好了，就准备买家打款过户了，女儿突然说要回来和张女士在一起生活。女儿回来，房子肯定就卖不了。张女士想和买家商量终止合同。因为是自己违约，张女士也同意支付违约金。由于在购房合同上双方没有约定违约金比例，买家得知张女士要毁约，提出要张女士支付房屋总价的50%作为违约金。张女士觉得价格太高。

　　湖北汉武律师事务所律师王天璇介绍，违约金可分为法定违约金与约定违约金。法定违约金是指由法律明文规定了适用情形、比例或者金额的违约金;约定违约金是指合同双方当事人在签订合同时自行约定适用情形、比例或者金额的违约金。

　　王天璇告诉记者，民法典第585条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

　　另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

　　所以，结合本案情况，如果买方因为卖房不愿卖房而解除合同的，则可以按照自己的损失要求违约金，这里的损失包括因为交易房屋花费的各项支出，也包括同类地区房价上涨的损失。如果要求继续履行合同的，则可以同地段同类房屋租金标准按照逾期交房天数确定违约金。违约金最高不能超过损失的30%。

　　法律小贴士

　　房屋买卖中的违约情形有哪些

　　不能履行，又叫给付不能，是指债务人在客观上已经没有履行能力，或者法律禁止债务的履行。迟延履行，又称债务人延迟或者逾期履行，指债务人能够履行，但在履行期限届满时却未履行债务的现象。

　　不完全履行，是指债务人虽然履行了债务，但其履行不符合债务的本旨，包括标的物的品种、规格、型号、数量、质量等不符合合同约定等。

　　拒绝履行，拒绝履行是债务人对债权人表示不履行合同。这种表示一般为明示的，也可以是默示的。