警惕地方债务绑架房地产 9省会城市负债超100%

　　审计署相关负责人日前透露，此前审计署审计的36个地区债务中，有9个省会城市本级政府负债率超过100%。对此，国务院研究室副主任黄守宏指出，如果严格审计，有些地方政府已破产，只不过后面有国家信誉维持。事实上，地方政府依赖房地产市场发展经济的模式已不可持续。

　　6月至7月，很多地方房地产市场迎来了量价齐飞的局面，一线城市最为明显。各地土地出让金收入和房地产其他税费又开始大丰收，这缓解了地方债务压力。但是，即使如此，地方政府冲动性投资所带来的严重后果，只是被缓解或者被推迟，而没有被化解。底特律破产事件并没有让地方政府警醒，各地冲动性投资仍然如火如荼，他们期望大举借债，再依靠房地产所得收入来还债。

　　珠海市财政数据显示，去年有40 .8%的土地收入用于偿还银行贷款本息。国土资源部数据也显示，上半年全国土地出让合同价款已高达1.7万亿元，增幅达77.3%，亦创历史新高，其中房地产用地出让价款同比增幅超过高达90%，这些土地出让金相当一部分用来偿还银行贷款。土地丰厚的“红利”收入就像取之不尽用之不竭的“摇钱树”，这是很多地方政府之所以敢大规模借债经营城市的底气所在。即使出现了风险，最后也由国家信用托底。就算濒临破产，也会有专家给出剥离不良资产的方法，地方债务越大，各方越不敢倒下，即中国式“大到不能倒”。

　　政府获得信贷资金大搞基础设施建设，促进楼市发展，拉动卖地收入和税费收入，然后再借入巨大资金投入市政建设，通过这种循环，各地的楼越盖越高、路越修越好、官员政绩越来越漂亮，但是，这种发展方式的关键是要确保房地产市场长期亢奋，如果一段时间房地产市场萎靡不振，这种模式就会出现危机。长期以来，楼市一枝独秀有着深刻的政治经济根源。

　　楼市也是市场，就算天天吃兴奋剂，也不可能每时每刻都在保持兴奋。有观点认为，过去“十年九调”的调控政策因为房价继续上涨而完败，事实上，这些观点没有洞察楼市调控真正本意。楼市调控并非单纯控制房价上涨，而是意在控制房价上涨与下降。因为房价上涨与下降作为导火索，将会引爆整个地方土地财政体系，从而将地方经济要么拖入冷库，要么带入火炉。

　　这些年来，房地产调控重要性在于，没有任由房价肆意长期上涨，使得房地产市场泡沫快速生成，快速破裂。楼市大起大落，会从根本上伤害土地财政，因此，调控政策核心是要保障楼市在上涨基础上保持基本稳定。一旦楼市出现上涨，不仅仅会引起民怨四起，还会加速地方疯狂投资，最终会导致泡沫毁灭;相反，一旦楼市下降，各地巨额负债就变成了一个个炸弹，最终引发一系列的金融危机。

　　泡沫既然已经生成，调控政策目的就非常明确，就是确保泡沫不会在瞬间破裂，也不能让泡沫继续无止境地膨胀。毕竟，这个泡沫生成逻辑，关联着地方财政和地方经济命运，绑架了整个金融机构。

　　各地的地方债务已经绑定了房地产市场。这一条放大的链条中，捆绑着从银行、投资者、开发商、地方政府等诸多利益攸关方。在价格上涨时，似乎每个人都在赚钱;在价格下落时，谁在裸泳，一目了然。神木、鄂尔多斯、温州的地产财富神话与地方经济奇迹，都已经随着房市泡沫破裂而消退，仅留下一群群追债族和一座座曾经辉煌夺目的“鬼城”。