2012年8月17日， SOHO中国召开2012年中期业绩发布会，高调宣布转型，从 “开发——销售”转向 “开发——自持”。潘石屹表示： “我们做了一个重大决定，告别散售，持有北京、上海超过150万平方米的商业地产。三年后，租金收入将成为公司盈利的主要来源。让优质物业成为永远生蛋的鸡。”
位于上海浦东世纪大道的SOHO世纪广场，是公司转型后第一个自持项目。潘石屹介绍， SOHO世纪广场目前出租率已达100%，实现满租。其中，项目完工时已出租50%面积给上海期货交易所，光大期货、招商期货、银河期货等公司纷纷入驻，金融行业租户占整个项目近80%。 SOHO世纪广场的租赁业务经营利润率高达88%。
位于北京朝阳门的银河SOHO，更被潘石屹誉为 “创造了SOHO中国租赁历史上的奇迹”。过去三个月中，平均每月租出近2万平方米，刚完工不久的项目目前已租出9.3万平方米，出租率接近60%。此外，坐落于北京中心地段的前门大街项目经重新定位，突出旅游主题，租户质量显著提高，一批国际品牌的体验店已入驻开业。
虽然潘石屹自夸转型成功，但外界对此一直有颇多质疑。星展银行一份报告直言，转型的效果尚需更多证据证明。报告指出， SOHO世纪广场自去年入市直到今年3月，出租率只有60%，表现乏善可陈。其后， SOHO中国通过下调租金，将租金水平由最初每平方米每天9元调整至目前每平方米每天7.5元的平均水平，出租率才得以上升。
据媒体报道， SOHO中国北京的几个项目尾盘也已重新定价，促销力度较大。 SOHO中国告别散售、转型持有的决策，将导致SOHO中国由散售带来的快速回笼资金渠道紧闭，令其转型面临重大资金压力。甩卖北京项目尾盘可能是为了快速回笼资金，缓解转型资金困局。
复旦大学地产运营研究所所长蔡为民告诉记者， SOHO中国选择持有物业，也是出于近年商业地产销售难的考虑。但转型并不能一蹴而就， SOHO中国一直以来擅长的是物业销售，短进短出，有强大的销售团队，却没有一个优秀的经营管理商业地产的团队。
有报道援引房地产业内人士观点指出，以往SOHO中国的做法是将商办物业零售，分散卖出，但近年来这样的销售并不顺畅。于是其选择转售为租，在项目建成后继续持有、出租，靠回收租金偿付银行利息等，在遇到合适时机时也会选择带租约出售。
分析人士指出， SOHO中国转型后的业绩不如以往，销售额及租金收益令人担忧，但由于 SOHO中国储备的地块、项目丰富，加上融资和银行授信，其资金、经营状况尚好。
改走保守路线
过去潘石屹频频在媒体面前表达在京沪黄金区域落子布局的雄心，如今，却不讳言自己已暂时改走 “保守”路线， “采取谨慎采购策略。”
潘石屹称，从长远看，非常看好中国经济，被压抑了的机会将要在未来迸发，但目前的政策形势太不明朗， “一会儿说要出台刺激政策，一会儿说要出台紧缩政策”，所以，公司决定持有现金，等待机会。
SOHO中国称，一方面，自今年初开始，土地市场竞争越来越激烈，价格不断攀升，市场回报空间越来越小。散售物业的投资者回报率降至3%，房贷利率则高达7%。如果没有租金上涨的支持，这些资产的高价格将难以为继。另一方面，目前经济发展政策尚不明晰，尚无明确的市场振兴和租金大幅上涨的信号。 SOHO中国选择持有充足的现金，采取审慎的收购策略，等待有吸引力的机会出现。
不过，他也认为，未来几个月中国一定会有明确的经济政策出台。 “如果市场回归理性，充足的现金会给我们更多机会。如果泡沫继续吹大，我们也不会因眼前利益而承担过多的风险。 SOHO中国的财务能力足以应对未来可能出现的市场波动。巨大的市场机会往往出现在波动之后。”
此外，他表示将继续聚焦北京、上海繁华地段的办公楼，希望其建筑产品可成为时代地标。
据悉，截至2013年6月30日， SOHO中国目前手握现金152亿元人民币，净负债率仅为14.3%。
这种低杠杆的保守路线并非今年才开始。公司去年年报显示，截至2012年12月31日，SOHO中国拥有现金约222亿元，净资产负债率仅为2.6%。
相较于去年开始龙头房企的全面复苏，SOHO中国2012年全年实现合同销售额为94.68亿元，与其2012年初定下的230亿元销售目标和2012年8月下调的120亿元销售目标均有差距。据机构统计，今年上半年，SOHO中国完全跌出全国房企销售业绩前50强的排行榜。
项目发展遇阻
早在2009年，从摩根士丹利手中买下上海静安区铜仁路的东海广场后，潘石屹便大张旗鼓地进军上海。
据统计，截至2013年7月， SOHO中国累计已在上海拿下12个项目，累计耗资287亿元。目前已完成在南京西路、外滩、虹桥交通枢纽、虹桥CBD、四川北路、徐家汇、浦东等上海核心商业区的布局，全部建成后的总投资额将近500亿元。
粤公网安备 44010602005421号
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