房地产上市公司再融资放开 顶层设计鼓励直接融资

　　房地产上市公司股市再融资放开的预期让不少房地产企业摩拳擦掌。然而，中小房地产企业可能是乐观得太早了，有专家称，再融资全面放开的可能性不大。中小房地产企业的融资问题依然是困难重重。

　　在博鳌房地产论坛上，住建部政策研究中心主任秦虹关于“房地产企业金融创新的趋势与探索”的演讲，给广大中小房地产企业吹来一阵清凉之风。她说，成熟的房地产市场，融资一定是多元化的，而不是单一的。在国外比较成熟的房地产市场上，他们的企业的房地产融资，由公募市场融资、私募市场融资和银行贷款三分天下。在中国，在开发和销售阶段都依赖于银行贷款的这种单一格局，也是很难持续的。因而应该多鼓励和支持房地产企业的金融创新。为此，她还和高和基金合作，花费三年多的实践，心血写就《我国商业地产资产证券化的探索和类持有基金》的调研报告。

　　在会议的间隙期间，秦虹和高和基金董事长苏鑫就中国房地产金融创新问题接受了时代周报记者的专访。

　　商业地产亟需金融创新

　　时代周报：你进行房地产金融创新探索的想法和初衷是什么?

　　秦虹：中国的房地产市场正在从起步阶段走向成熟，与此同时，商业地产的占比开始大幅度提高，2008年至今，房地产开发企业的投资总规模从3万亿增长到了7万亿元，总投资规模增长了一倍多，而商业地产的投资规模却增长了2倍。整个商业地产的开发投资在加快，投资增速高出住宅投资的一倍。房地产市场也从住宅投资为主，转向多元化投资。

　　苏鑫：国内直接融资的情况取决于金融市场化的进程，连北京的商业地产的贷款都能停下来二三个月，更加说明房地产尤其是商业地产不能单纯依赖于银行贷款(间接融资)。因而，进行房地产的金融创新非常有必要。

　　时代周报：是不是说明，中国的商业地产更加迫切需要进行金融创新?

　　秦虹：是的，随着商业地产供应量的增加，应该说商业地产面临着极大的挑战，也面临着很多问题。主要是商业地产缺少长期资金的支持，所以整个商业地产的经营水平提升难度很大，供应量急骤上升也导致了过去以散卖为主的商业地产的销售现在也出现困难。

　　所以很多企业为了解决商业地产运营中的困难，也做了积极的尝试和探索，比如说高和基金目前实行的带租约的销售，还有一些开发企业加大了持有的比例，持有和散售相结合，但是我们觉得这都是一种简单的应对，关键的还是需要长期资金的注入。

　　直接融资、间接融资成本将趋同

　　时代周报：目前，中国的金融改革的一个大方向就是实行利率市场化，还有股市再融资的有条件放开，接下来直接融资的成本会不会下降?

　　秦虹：从社会融资的趋势上来看，利率的市场化已经是大势所趋，最近央行已经取消了贷款利率下限的限制，我们金融改革的一个大的方向就是要实行利率的市场化。利率市场化的结果就是间接融资和直接融资的成本趋于靠近，而不是更加拉大这个距离。

　　时代周报：目前，国内的地产基金、信托等直接融资的利率一般达到什么样的水平，是不是近两年有下降的趋势?

　　苏鑫：国内的地产基金、信托等直接融资的收益率正在分化。从原先的超过20%的收益正在逐步下降，逐步下降为18%-20%，甚至是16%-18%。

　　时代周报：国内金融创新的市场条件怎么样?目前，中国的房地产金融创新还欠缺什么样的东风?

　　秦虹：下一步盘活存量资金，对房地产企业在探索多元化的直接融资方面有极大的空间，是可以探索的。另外，从房地产企业融资来讲，会有一些机构投资者，还有一部分高净值的投资人。目前，中国有钱的、有能力投资的投资人队伍越来越壮大，他们在资产配置的要求下，对房地产的投资也出现了多元化的格局，买住宅、买商业，甚至买基金、买证券化的一些产品，都成为他们资金配置的要求，这为房地产企业的金融创新创造了一些环境和条件。

　　苏鑫：国外的REITS都有税收减免，没有税收减免的就一定发展得不好。目前，国内房地产金融创新在税收制度和法律制度建设方面还存在着空白。

　　资产证券化关键是提升资产质量