中国中铁“跃进” 54亿落子广州与地产业务弯道超车

　　距离上一次北京“扫货”才半个月的时间，中国中铁又一次拥有“岁末夺地”的快感。

　　12月10日，中铁置业集团有限公司以底价54.06亿元摘得广州白云区一宗住宅用地，折合楼面价为1.83万元/平方米。

　　据观点地产新媒体了解，该地块位于白云区江高镇江府路以北、广花路以西，占地面积21.38万平方米，被业内称为“巨无霸”地块。该地块于上午十点准时开拍，不出一会，拍卖现场传来中铁置业成功拿地的消息。

　　而就在十五天前，中铁置业以及母公司中国中铁旗下另一个地产平台的名字双双出现在北京土拍的竞价名单当中。

　　当时，中铁诺德以70.2亿元总价摘得丰台区花乡白盆窑村BPY-L010、BPY-L013地块，中铁置业则以58.4亿元摘得丰台区花乡白盆窑村BPY-L011地块。

　　就此，中国中铁短短的半个月时间，总共花了182.66亿元拿下三宗地块。

　　有业内人士对观点地产新媒体表示，中国中铁此番逆势而为的操作，或许是其弯道超车的一大招数。

　　中国中铁的“跃进”

　　在今日的土拍中，广州市国土资源和规划委员会总共出让3宗地块，其中2宗为工业用地，1宗为住宅用地，总起拍价达到54.48亿元。

　　而“羊城土拍”第四集的最大看点莫过于白云区大体量宅地的出让。

　　12月10日上午十点，土拍大戏正式开演。但剧情并不如预期热闹，不到十分钟，这场土拍大戏就迅速收场，中铁置业则以底价54.06亿元揽入白云区的“巨无霸”地块。

　　据观点地产新媒体了解，该地块为白云区江高镇江府路以北、广花路以西AB0405037、AB0405038、AB0405039、AB0405040地块，占地面积21.38万平方米，可建设用地面积11.70万平方米，容积率小于或等于2.8，计算容积率建筑面积为32.77万平方米，地块用途为二类居住用地。

　　该地块起拍价为54.06亿元，采用“限地价+竞自持+摇号”的方式出让，地块设置最高限制地价为78.39亿元，当报价达到最高限制地价后，转为竞企业自持商品住房面积的机制，当有两个或两个以上的竞买人报出企业自持商品住房面积为100%后，停止网上竞价，改为摇号的方式确定竞得人。

　　然而，地块的拍卖价格并没有触及“竞自持”的机制，更加没有触及摇号机制，而是延续了土拍大戏前几集中低溢价拿地的趋势，由中铁置业以底价竞得，去除政府回购面积，折合楼面价为1.83万元/平方米。

　　对此，有分析人士表示，底价、低溢价成交，实际上表现出房企在拿地方面还是比较谨慎的。因为资金链紧张，房企对高总价、高单价的土地都不大考虑。

　　但也有业内人士评论道：“从各地近段时间的集中推地来看，‘国家队’成为了拿地的主力军。”

　　照其介绍，一方面，相对于民营企业，央企和国企的融资成本较低，因此，这些国企凭借资金实力开启“逆市拿地”模式，扩充自身的土地储备。

　　另一方面，民营企业对于土地价格十分敏感，出手谨慎，这就使得拿地的竞争少了，同时，底价成交、低溢价成交成为常态，这个时候，对拿地企业来说不仅“划算”还“省事”。

　　或许正是基于这样的逻辑，央企中国中铁不断的加码补仓，两大地产平台轮番出动，四处拿地。

　　据观点地产新媒体查询中国中铁官网显示，中铁置业为其旗下两大房地产业务平台之一，而在中铁诺德则是其负责基础建设的公司之一，中铁建工集团有限公司的全资子公司。

　　11月23日，北京中铁诺德房地产开发有限公司竞得云南草海一宗商住地块，成交价约24.92亿元。

　　11月26日，中国中铁更是以128.6亿元加码北京，竞得丰台区两宗地块，新增土地储备10.19万平方米。

　　在当天的拍卖中，中铁诺德经过64轮的激烈竞争，以70.2亿元总价摘得丰台区花乡白盆窑村BPY-L010、BPY-L013地块，溢价率为25.36%。随后，中铁置业以58.4亿元摘得丰台区花乡白盆窑村BPY-L011地块。

　　中国中铁的地产十一年

　　但中铁的算盘或许并不仅仅是扩储那么简单。

　　在降负债、降杠杆成为房企当务之急的环境下，一向对负债严格控制的国企和央企，因资金和现金流方面压力相对较小，在此时通过拿地扩张实现“弯道超车”也不失为一种发展之道。

　　据观点地产新媒体了解，在中铁置业成为中国中铁旗下主要的地产平台之前，中国中铁旗下的子公司很多都有自己的房地产业务。

　　但是庞大的谱系与遍地开花的房地产业务，加大了中国中铁的运营和管理难度。于是，2007年，中国中铁房地产业务发展整合战略规划被正式提出，中铁置业集团也应运而生。

　　当时，中国中铁的未来规划是，房地产业务板块收入将在2011年达到225亿元，投资额达到244亿元，土地储备量达到845万平方米，进入全国房地产企业前10名。之后，再用5年时间，即到2016年时，房地产业务做到全国前5名。

　　时间走到了2018年，中国中铁十一年前定下的目标显然并未实现。

数据来源：中国中铁财报、观点指数整理

　　细看近几年的签约销售额与营业收入，中国中铁的房地产业务一直缓步前行。

　　2014年，该公司的房地产业务仅录得新增签约额268亿元，营收290.21亿元;2015年、2016年，中国中铁的房地产业务分别实现新增签约额269亿元、291.9亿元，实现营业收入288.73 亿元、325.83 亿元。

　　到2017年，中国中铁的新增签约额同比上升23.5%至360.42亿元，到2018年上半年，则实现新增签约额240.22亿元，同比增长53.69 %。

　　据最新的数据显示，中国中铁的房地产业务在2018年前三季度累计新签约合同额364.3亿元，超过去年全年的签约合同总额。

　　但这离行业前五的位置还有很长的距离。或正因此，中国中铁也在不断积极拿地，扩大土储储备。

数据来源：中国中铁财报、观点指数整理

　　仅今年以来，第一季度，中国中铁的新增土地储备约为17.9万平方米;随后的第二季度新增土储62.65万平方米，第三季度的土储更是达到了89.94万平方米，三季度累计扩储170.49万平方米，同比增长337.8%。

　　在房企谨慎拿地的时期，中国中铁逆周期操作，以阶梯式递进的态度布局加码。对此，有业内人士提到，“在房地产调控持续进行的过程中，中铁从中嗅到了机遇。”

　　2018年以来，房地产的调控越来越严，房企捂紧钱包过日子也成为了当下的趋势。根据此前国家统计局发布《2018年1-10月全国房地产开发投资和销售情况》，2018年1-10月，全国土地成交价款11695亿元，增速比前9月回落2.1个百分点。而在10月的新增货值榜TOP100房企中，有近三成房企未投资拿地。

　　中国中铁依旧在淡市中“夺宝”，或许是为逆风发展做准备。观点地产网