锦绣人家的地下世界为何变得满目疮痍 开发商公然售让地下公用空间

近日，长江日报记者再次探访锦绣人家地下空间，一些出租房大门紧锁，整治专班已清退40多户

　　8月12日，长江日报报道汉口锦绣人家小区“地下世界”存在种种安全隐患，受到市委市政府高度重视，全市展开地下空间综合整治，位于汉口江汉区汉兴街红旗渠路的锦绣人家小区自然成为这次整治行动的重中之重。

　　近日，长江日报记者在锦绣人家看到，广场上消防车严阵以待，小区内宣传整治行动的标语随处可见，区街政府工作人员深入地下空间动员住户搬迁。据悉，目前小区80多户“地下居民”，半数以上已被清退，地下冷库及附着物全部拆除。小区业主告诉长江日报记者：10多年来，这里的整治行动搞过很多次，希望这一次能动真格，彻底揭开并消除锦绣人家的“地下疮疤”。

　　有业主直言：“疮疤”揭开会有一点疼，掩盖则会养痈遗患，打探下锦绣人家地下空间的前世今生，对城市的建设和管理不无裨益。

　　小区地下室当初规划为公共空间

　　9月25日，市国土资源和规划局给长江日报记者的一封回函中称：经查询，锦绣人家项目位于江汉区红旗渠路8号，建设单位为武汉德大房地产开发有限公司，根据已审批规划图纸显示，地下室功能为汽车库、自行车库、生活水泵房、消防水泵房、消防水池、储存室。2004年12月，对该项目进行规划验收，并核发了《规划验收合格证》（武规验证字[2004]0207），未发现其地下室用途发生改变。

　　10月10日，市国土资源和规划局相关部门负责人介绍，锦绣人家整个地下空间总面积为2.1万余平方米，其中地下机动车停车场（汽车库）为8000多平方米，1至14栋地下室面积为1.3万余平方米，其中1栋和5栋地下空间为全地下室，其他12栋楼房地下空间为半地下室（层高为2.7米至3米）。

　　市规划部门和江汉区有关单位证实，当年的规划图纸上只有1栋规划为储存室，其余楼栋地下部分均规划为非机动车库，即自行车棚。据了解，生活水泵房、消防水泵房、消防水池等这些规划中的设施根本没有存在过，规划验收也不负责检查地下空间是否建了这些设施。目前，锦绣人家小区地下空间严格按规划实施的部分就是地下汽车库，当初规划的200多个车位早已不够用，小区地面上如今也是车满为患。2013年左右，1栋的全地下室成了有经营执照的菜场，后来改成了超市。

　　规划部门称，规划明确为公共空间的部分，房地产开发商只有使用权，而且要接受全体业主监督，不得私自改变用途。规划验收只负责查看建筑框架结构，项目竣工后的事由城管部门负责监督。相关人士告诉长江日报记者，2010年后武汉的新建小区基本上没有向规划部门申报建设像锦绣人家这样大面积的地下空间。当年锦绣人家开发商的申报内容，特别是1栋1个的大面积“半地下室”，为后来的违规行为埋下了伏笔。

　　小区开盘后地下空间也开始出售

　　经营保健品的闫女士11年前经朋友介绍，花30多万元买下了锦绣人家200多平方米的半地下室，至今她还觉得这“房”买得值，开发商几乎是半买半送。

　　2007年上半年，闫女士认识了锦绣人家开发商、武汉德大房地产开发有限公司老板倪某的亲戚陈某，陈某告诉她自己是做门窗装修的，倪老板欠她工程款，用两栋楼房的半地下室抵债给她，她就拿出来低价出卖。闫女士觉得陈某的半地下室不太理想，就直接闯到小区内的德大公司办公室，倪某亲自接待她谈价格，量面积，还同意她分期付款。

　　闫女士称，当时倪某向她承认地下室是公共空间，但不影响出让使用权，还拿出“大证”给她看，最后她以儿子名义跟倪某签了“地下室使用协议”，价格为每平方米1200元，还明确规定乙方（闫某）只有使用权，期限以有关部门批准的土地使用年限为准，而且要求乙方服从甲方德大公司和物业公司的管理。

　　记者了解到，倪某和陈某几乎是在锦绣人家小区开盘的同时，就开始私下出售地下空间，由于楼房排污排水管道多在地下，空间也未隔断，虽然每平方米只卖500元，也少人问津，只有少数需要仓储的茶叶、食品经营者购买。后来，开发商将地下空间隔成房间出售，生意一下火起来，价格涨到了每平方米1200元到1600元，到2012年左右基本售罄，买主多数是外来的民工和小生意人。

　　江汉区相关部门负责人说，如果当年锦绣人家小区物业公司能及时发现并上报开发商私自改建地下室的行为，今天的整治工作就没有这么复杂了，治理成本也会低得多。殊不知，当年锦绣人家的物业公司就是陈某等人负责的，改建装修房屋也是她的“专业”。

　　隔断地下空间建房的不光是开发商，闫某2014年因为经营困难，将地下仓库隔成11间小房出租。久而久之，锦绣人家1.3万多平方米的地下半地下空间被隔成了200余间房屋，卖的卖，租的租，各种乱象和隐患接踵而来，地下住户纷纷自接水电，有的甚至接装天然气管道，闫某等自购自住户也住不安宁，经常要面对地上业主的投诉和断水断气断电，“锦绣”的地下世界变得满目疮痍。

　　闫某等人的唯一合法凭证就是那份盖有德大公司公章的地下室使用协议。房管部门一位房产法律专家认为：这份协议交易的标的是地下室使用权，形式上没毛病，不过，使用权长久有偿转让（以相应土地使用权最长70年为限），可归为久期长租协议，但其实是以长久租赁之名行变相销售之实，涉嫌逃避销售许可监管制度；开发商不明确告知原始规划审批的用途限制，方便了购买者任意居住使用，有违规图利之嫌。

　　开发商去哪了？警方已介入调查

　　长江日报记者近期走访市区街各相关部门，查阅多份锦绣人家地下空间的整治文件，感受到各级部门对问题重视，整治也积极，但过去整治的效果总是治标未治本，特别是职能部门之间就相关法规条文和执法主体的争议，让人感觉到问题的复杂化和有关法律法规的疲软。

　　保守估计，德大公司老板倪某从地下空间的交易中至少获得了千万元以上的收益，他不仅在地下部分动了脑筋，地上楼盘部分他也钻过法律漏洞：2002年他拿到小区项目许可证，两年后又办理了6栋楼房的加层手续，施工过程中他私自把加层范围扩大到小区全部的14栋房屋，最后被罚了270多万元，然后就合法地通过了验收，加盖的面积足够他交罚款。据说锦绣人家当年开盘的房价是每平方米3000多元，这在当年的武汉也不算便宜的房子。

　　知情人透露，倪某系香港籍福建商人，当年在武汉拥有不止1个地块，有些生意上也被人“坑”过。2007年初，因欠银行2000万贷款，锦绣人家地下空间曾经被法院查封，但地下空间的买主均称不知道此事。2009年，德大公司又因年检问题被工商部门吊销执照。

　　长江日报记者发现，如今网站上仍然可查询到武汉德大房地产公司的法人代表、办公地址和电话等信息，但电话已是空号。

　　长江日报记者昨从锦绣人家地下空间整治专班获悉，目前，警方已介入对倪某等人的调查。

　　长江日报记者李利民