世茂龙湾|武汉院墅反袭大平层——释放被阳台憋屈的内心！

　　武汉楼市出现一股潮流——

　　城市中心的房子(大平层)越做越大;

　　郊区的房子(院墅)越做越小;

　　你可能疑问，院墅是啥?

　　这2年，把院子围合起来，从别墅变院墅，是非常普遍现象。

　　相比三环内，现在武汉近郊的院墅，面积段反而“平易近人”。

　　200万门槛，就能圆梦“农妇，山泉，有点田”。

　　感谢武汉城(tan)市(da)化(bing)，近郊院墅产品，开始具备第一居所特性。

　　从总价看，他们的客户，跟3环内买3房+的客户，基本重叠。

　　于是，3个月暴销10亿的别墅盘，这都不是事儿。

　　然而就在短短5年前，近郊别墅，绝对是武汉楼市噩梦。

　　每一个被公司派去卖别墅的销售，都是折翼天使。

　　凄惨程度，可参考当下派去卖写字楼。

　　过于“冷高端”的市场定位，让武汉别墅，一度只剩下“冷”。

　　“高端”差不多被同步兴起的大平层，全部抢走风光。

　　从冷高端到跟大平层抢人，从别墅到院墅，经历怎样的“绝境求生”?

　　功能创新。

　　其中，院子是最大创新痛点——释放客户被阳台憋屈的内心。

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　　时钟要拨回到2013年。

　　那一年，武汉地产圈发生几件大事。

　　销冠首次站上百亿大关;

　　楼面地价第一次突破万元;

　　楼市调控持续，市场进入极寒;

　　还有一件影响深远，直接改变武汉改善性购房格局——

　　来势汹汹的大平层。

　　当时别称——平墅。

　　在此之前，别墅，几乎是武汉富裕中产阶层，终极置业的唯一选择。

　　别墅由于过于追求尺度和资源独享，普遍有点“冷高端”。

　　但大平层的出现，把别墅的享受尺度，复制到平层空间。

　　具备别墅不具备的区位+城市资源。

　　这种产品裹挟巨大的研发创新红利，对别墅形成碾压式攻击。

　　进而一举奠定武汉中高端楼盘——“城市+资源”的底层构架。

　　别墅面对大平层冲击，毫无还手之力。

　　2013~2015年，是武汉楼市极寒年代，别墅更是寒风中的“极点”。

　　那时候，别墅项目1个月有1~2套成交，都要弹冠相庆。

　　武汉的别墅，面临两个选择。

　　一个是把“冷高端”走到底，能做单栋过亿的别墅;

　　另一个，彻底下沉目标客群，经济型别墅诞生。

　　配套是不可能达到市区大平层的水准，一辈子都不可能。

　　但感谢城市化，至少让武汉的近郊不再是“世界的尽头”。

　　开发商把绝境求生的宝，押在——门槛更低，功能极致。

　　更具规划、产品力、社区全体系意义的低密产品，精准打击对距离稍不敏感的客户。

　　以“第一居所”的姿态，对大平层改善性购房实现“反水”。

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　　经济型院墅把功能做到极致，然后，去跟大平层争抢改善性客户。

　　武汉院墅产品近几年销冠——世茂龙湾国风系，功能研发创新，非常典型。

　　去年，世茂国风首次引入“中式人居”概念，围合式布局，再加74平方米面积段，狠狠在武汉市场“网红”一把。

　　今年，3.0版产品再出江湖，又将迭代出何种创新?

　　很核心一点，释放客户被高层阳台憋屈的内心。

　　(示意图)

　　这个逻辑的内核，改善盘当下最大的营销痛点——公共空间景观+社群，把室内空间功能室外化。

　　晒太阳，喝茶，跟朋友草坪上席地而坐，感受大自然鸟语花香的味道......是非刚需空间和高逼格仪式感向往。

　　国内一位地产广告大咖，做改善和豪宅盘创意，总是坚持一个排序：院子 > 院子变异>会所>低密景观>气场空间。

　　尤其院墅产品，近几年同类产品广告，能秀院子，坚决不秀房子。

　　不是房子不好，是院子太过有吸引力。

　　我们总看到XX院子之类的案名，却极少看到XX房子......

　　2015年以来，低层高密项目，普遍“将院子围合起来”，别墅活动空间由单纯的室内向室外扩，别墅变院墅。

　　世茂国风，院子，联投以及孔雀城，都是如此。

　　万晟统计，围合式排布容易冲容积率。

　　3层围合建筑容积率可以破1，最高做到1.5左右;

　　欧式排布3层只能做到0.8~1.2左右;

　　围合匹配的风格很多，中式、美式或者欧式，都可以。

　　中国有四合院，欧美的小镇，也是围绕广场排布建筑。

　　但中式是当下最流行的风格，武汉2/3同类产品，宣称自己是中式风格。

　　国风容积率不过0.4，为什么围合?

　　留出更多公共空间，小院和大院打造，营造街巷“江南烟雨”氛围。

　　(效果图)

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　　在“冷高端”时代，很多人认为，别墅就是房子够大、院子够大，最好能背山面水。

　　但要跟大平层竞争，继续如此“高冷”，毫无比较优势。

　　控制门槛，然后尽可能私密+功能，最现实选择。

　　世茂国风新品的“变”——抛弃简单复制“吕字形”排布，最终打造“L型”院落。

　　我们看国风新品的典型户型图——

　　院落面积只是量化指标，他真正迭代创新在于——

　　户户南向庭院

　　消灭北院，户户都有南向庭院

　　结合武汉本土气候特征，这是客户对院落最执拗的追求;

　　小独栋呈现

　　围合式院墅，以相对“小独栋”形态呈现;

　　和传统前院后房的别墅相比，合院产品的院落，只有单侧会有外部视线干扰，更吻合客户买院墅产品的心里需求;

　　(国风独院/效果图)

　　景观均好性

　　院落空间成为家庭活动的重心，所有房间与公共空间都朝向私属院落布置，让院落的景观实现最大化效用，室内景观均好性提升。

　　(左右院/效果图)

　　上下院层叠

　　国风新品另一个功能升级——

　　90%户型，自带大面积露台，与一楼院落形成呼应，呈现上下院层叠的错落感。

　　中式别墅，更强调院落生活，上下生活空间以及独立露台的模式，都是不可或缺的元素，让情景院居更加丰富立体。

　　除去视觉意义上的意义，上下院落的形成，庭院与露台呈现内敛、私密、尺度宜人的特质，将空间层次感、领域感展现的淋漓尽致。

　　(上下院/效果图)

　　以建面约130平方米户型为例，经创意拓展，可实现三层立体院落，享约211平宽绰四房。空间户型方正舒适，三面庭院包围，带来270°美景环绕，细品湖畔园境如画。

　　(实景图)

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　　院子这么重要?

　　院子对院墅就是这么重要

　　很多时候，你单纯从院落形态，就能定档院墅逼格。

　　传统吕字形，然后L型迭代，如果某个别墅院落做出U型甚至F型，庭院内嵌入建筑，甚至嵌入采光井，那就厉害了，妥妥高级货。

　　院落够大、朝向够好，建筑与院落合二为一，正是客户选择低密产品的核心原因。

　　国风新品，通过L型布局，让院落成为平面中心，临院借景入内，扩展居住层次感。

　　(效果图)

　　当院落空间作为平面中心，公共性功能空间围环绕展开。

　　临院可以借景入内，享受“对影看月，临窗听雨”的传统中式人文居住之意趣。

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　　中式别墅住区，鸟瞰整体规划图，你会有一个感觉——太密。

　　但通过绿植搭配，“密不透风、宽能跑马”正是中式别墅住区，追求的意境。

　　(效果图)

　　国风看上去很密集，但是细微处——互相之间的开门可以很好的错开，院落的私密感就最好的呈现。

　　(效果图)

　　尤其在公共区域，国风的新品，依然延续非常浓重的江南水乡景致。

　　无论两侧的绿化——

　　(实景图)

　　道路的地面铺装——

　　(效果图)

　　包括公共空间叠水、假山以及小品的设计——

　　(效果图)

　　你要愿意驻足停留看到的空间无不昭示项目内在气质的意境。

　　走在公共区域，无论前方，抬头或者地下，每一个视野角度，中式渗透到每一个角落里。

　　短短的几百米步行道路，极度统一的对称性，让新中式的尊贵感得到彻底满足。

　　实际上，我们再回头看，国风系列产品，作为经济型院墅产品，他的客户来源，有相当部分地缘客户，已经把这里作为“第一居所”的改善性置业。

　　部分板块外客户，则把国风作为未来养老居所。

　　国风整个产品打造的思路，就是院墅产品抛弃冷高端的历程。

　　空间延伸+院落极致化+浓郁中式氛围，对40+的改善性客户，都有很强杀伤力。

　　高墙深院、雕梁画栋，我们潜意识便会将其与权、钱、地位联系在一起。

　　那些传统的青砖瓦黛、飞檐翘角，包括朱门石狮的传统中式元素，在这个客户层大受欢迎，本质上售卖的是我们骨血中的理想——桃源避世，或者庙堂高远。