7月北京租赁市场量价齐升 90后正成为交易主力

　　伴随7月大学生毕业季的到来，北京住房租赁市场迎来了暑期旺季。需求集中爆发下，北京租房租赁市场量增价涨，市场来到了年内的第二个高点。

交易量持续增加 市场规模继续扩大

　　据我爱我家集团研究院统计，2018年7月，北京全市通过我爱我家(普租)及我爱我家旗下相寓(公寓运营)达成的住宅租赁交易总量环比6月增长11.3%，同比2017年7月增长15.5%。2018年1-7月的交易总量较2017年1-7月增长14.4%。其中，普租交易量7月环比增长12.2%，公寓运营环比增长11%。

　　3月旺季过后，4月北京住房租赁交易量正常回落。随着大学生毕业季的到来，5月、6月市场交易量持续上升，7月则以更大的环比涨幅来到了暑期高点，与3月持平。而从前7月的交易总量上看，2018年的市场规模较2017年继续扩大，普通租赁、公寓运营交易量都有同步增长。

　　7月过后，年内两个租赁旺季都已结束，8月市场交易量将开始下滑。

租金价格上涨 7月达年内高点

　　我爱我家集团研究院统计显示，2018年7月，北京的住房租赁月租金均价为4902元/套，环比6月上涨2.9%，涨幅较6月收窄了1.3个百分点。其中普租的租金均价环比上涨6.2%，相寓(公寓运营)的租金均价环比上涨1.4%。

　　今年前7月，在两个租赁旺季的支撑下，北京的租金价格持续上行，但整体幅度保持平稳，7个月的环比涨幅都在4%以内。

　　从普租、相寓的租金涨幅来看，普租价格主要由个人交易决定，所以旺季到来时的上涨幅度更大。相寓(公寓运营)由机构统一运营，所以租期相对更长，租金价格也更加稳定。

　　7月旺季过后，北京租赁市场供需关系转换，价格上升动力不足，租金价格下行趋势将加强。

90后逐步成为市场主力

　　7月北京的普租交易中，70后客户、80后 客户、90后客户及其它年龄段客户的占比依次为23.3%、38.7%、27.9%、10.1%，环比6月的涨跌幅度分别为3.7%、1.2%、-4.2%、-0.7%。其中占比最大的仍是80后，其次为90后。

　　从今年前7个月的数据来看，90后占比整体上是逐步扩大的，虽然7月80后占比上升、90后占比下降，但综合6月数据来看，暑期毕业季的90后占比已经达到历史最大，90后占比正在逐步赶超80后。

　　而在7月相寓(公寓运营)的租赁交易中，70后客户、80后 客户、90后客户及其它年龄段客户的占比依次为12.1%、30.4%、43.8%、13.7%，环比6月的涨跌幅度分别为1.8%、-0.4%、 -2.3%、0.9%。

　　与普租不同的是，相寓(公寓运营)中90后的占比最高，80后其次。而从前7个月的数据可见，90后占比是在逐步扩大的，虽然7月占比有缩小。

　　我爱我家集团研究院院长胡景晖表示，虽然北京外来人口增速放缓，常住外来人口规模也有小幅下滑，但北京人口总体规模庞大，租赁需求依旧旺盛，加上消费升级，租客对租住的空间、装修、服务等品质要求提高，租赁市场的整体规模仍在扩大。此外，经过清理整治后，许多原来居住在存有安全隐患区域的集体租赁人口也在向公寓楼转移，这些都促成了北京住房租赁交易整体规模的逐年扩大。

　　而在年内，北京住房租赁市场的淡旺季规律依然存在，3月返京人流创下交易量高峰之后，7月大学生的毕业租赁需求不出意外的又带来了年内的第二次高峰。伴随需求的增长，北京租金价格也在逐步上涨，但两大旺季过后，8月起市场将向淡季过渡，市场的量价水平都将趋于下行。

　　随着公寓运营市场的崛起，以相寓为代表的公寓运营品牌正在北京住房租赁市场发挥着越来越重要的作用。一方面，高品质、服务好的公寓运营满足了租客们日益提高的品质需求，另一方面，长期、稳定的运营也平衡了租金的波动，维持了租金的稳定。未来北京的公寓运营市场还将进一步扩大。

　　租客群体上，90后正逐步取代80后成为市场主力。首先，在普租市场上，90后占比不断提高，二者的差距正在逐步缩小;其次，在公寓运营市场上，90后的占比已经超过四成，近乎五成，占比早已超过80后。80后、90后在普租市场、公寓运营市场上的不同占比也说明，90后对高品质的、追求个性化服务的公寓运营更加青睐。

　　胡景晖认为，90后群体存在三大特征。一是多元化，他们思维活跃，追求个性，对服务品质要求高，对服务内容要求广。二是流动性大，当前一二线城市之间的差异在缩小，很多90后在北上广深更主要的是租房，买房、创业则更愿意回老家或二三线城市，所以未来一线城市的租赁会更活跃，二线城市的买卖可能会更活跃。三是行为轨迹难以捉摸，90后目前留下的、能呈现出来的大数据行为痕迹没有老一代多，加上思维灵活，相关的数据跟踪挖掘是比较困难的。因此，随着90后逐步成为市场主力，未来住房租赁服务需要更加多元化、品质化、个性化、科技化。