市场月报：7月市场淡季不淡 供应回落而成交热度维持

　　7月国常会、政治局会议接连召开，明确宏观政策方向未变，房地产调控不会放松。深圳、昆明、宁德等市相继落地“四限”新政，湖南出台“湘十一条”，坚决遏制投机炒房。但楼市表现淡季不淡，重点城市成交环比下跌15%但同比基本持平且高于上半年月均水平，热点城市新开盘项目去化率仍在80%以上，市场热度保持。

　　供应：环比锐减30%且同比跌15%，北上广等一线城市供应激增

　　29个重点城市商品住宅7月供应量为1890万平方米，同、环比分别下降15%和30%，仅有上海的供应量出现了“爆发式”增长，环比上涨4107%，主要源于上月供应量基数太低，市场月度供应波动较大所致。主要是上月多数房企为冲刺年中业绩都加快了推盘节奏，7月出现供应下滑也在预料之中。

　　一线城市供应环比微降3%，同比激增59%。以上海表现最突出，继上月2万平方米的供应低点后，本月供应量达到了96万平方米，同、环比涨幅分别达到了103%和4107%。北京、广州、深圳环比均出现了下跌，但总体同比都有显著增长。

　　二三线城市的供应量回落，环比下降33%，同比下降21%。福州、南京、大连、济南等城市环比跌幅均超过70%，究其原因，一方面各热门城市政府调控持续，对预售证审批仍严格把关;另一方面半年业绩冲刺后，供应也迎来了“疲软期”，预计下半年供应量仍将从紧，市场供需矛盾仍将进一步加剧。

　　成交：环比下降16%但同比微增且与上半年月均持平

　　7月，29个重点城市成交量为2329万平方米，环比下降16%，同比和去年大体持平。目前整体市场依旧处于供不应求的状态，成交量还是受限于当月供应，基于上月基数较高的缘故，各城市的环比跌多涨少，但总体市场热度不减，市场热度仍将维持较长的一段时间。

　　一线城市成交量虽环比下降14%，但市场热度仍显著好于去年同期，且7月单月成交量也超出了2018年月均水平。其中上海、深圳表现较为突出，两城均实现同、环比齐增，市场成交维持在高位;广州迎来了阶段性调整，成交量环比下降48%，较2018年月均也下降了10%。总体来看，一线城市政策面依旧趋严，但刚需性购房需求逐步回归，整体成交依旧保持了稳步运行，预计未来成交量仍有望小幅回升。

　　二三线城市成交量环比下降16%，与去年同期成交规模大体持平。环比涨跌参半，各城市分化加剧：西安成交量环比出现了显著下滑，主要受6月末新出台政策影响，进一步提高了限购门槛，强化预售管理：其中规定，在全市限购区域范围内暂停向企事业单位及其它机构销售住房;限购区域内未婚及离异不满三年的单身不在刚需之列，同时取得房产证两年或网签备案满三年可在此上市交易。此外，南京楼市开始“回暖”，7月成交量达103万平方米，环比大增82%，主要源于宽松的落户政策带来了明显的人才集聚，潜在购房需求为成交提供了有力的支撑。

　　库存：7成城市库存环比小幅下降，半数城市消化周期在6个月左右

　　7月，8成城市供应量下滑使得大部分重点城市供求比回落，仅北京、上海、广州、无锡、福州等8市超过1，值得注意的是厦门因6月零供应，上海由于本月供应大幅放量导致供求比攀升至1以上，而济南、南京供求比仅为0.3，当前市场供不应求态势加剧。库存方面，重点城市整体库存压力持续改善，近七成城市库存环比下降，其中南京、常州、海口库存下降幅度最大，环比降幅分别为19%、10%和29%， 其余城市降幅均不超过10%，但同比看来大部分城市库存仍高于去年同期。

　　重点城市商品住宅消化周期环比涨多跌少。北京、大连、福州、厦门持续在20个月以上;深圳因成交企稳回升，消化周期较上月下降17%，但依旧维持在17个月以上，而重庆、海口消化周期低至1.01和0.86个月，市场“一房难求”。同比方面虽然本月供求双双回落，但仍有六成城市消化周期缩短，海口下滑78%，降幅最大。

　　成交结构：沪深小户型占比上升，高档产品占比超五成

　　从价格段分布来看，本月北、上、深三城高档产品成交占比全部上扬，涨幅均超过10个百分点，其中北京最高达14个百分点;中高档、中档产品占比全部下滑，深圳中高档产品跌幅最大，环比下滑15个百分点。总体来看，本月市场整体成交结构以高档产品为主，中高档产品成交下跌最为明显，其余低档、中低档、中档产品整体看均小幅减少。

　　从面积段分布来看，本月上海、深圳小户型产品成交占比全部上升，而北京90-120平方米产品有所下滑，环比下跌约11个百分点;120-144平方米产品上海、深圳略有下滑，北京小幅上涨，涨跌幅度均不超过5个百分点;大户型方面上海成交占比全部回落，北京全部上升，深圳144-200平方米产品上涨3个百分点，而200平方米以上产品环比下降7个百分点。

　　土地市场：整体量跌价涨势态持续、一、二线地价回升

　　7月份全国地市成交持续了量跌价涨的走势， CRIC监测的300城经营性土地共成交2416幅，同比微降1.3%，但环比减少19.5%;成交建筑面积16312万平方米，环比下跌16.9%，同比反而上涨10.9%;成交总价4222亿元，同比上涨9.9%，但环比小幅回落5.5%;成交楼板价2588元/平方米，同比几乎维持稳定，环比有13.8%的涨幅，2018年在整体市场受到政策调控的大环境下，土地成交规模上升但价格反而回落，5月份以来地价连续上涨两个月，才恢复同比水平。

　　本月各能城市的成交占比与上月相比变动不大，三四线城市仍然占据成交建筑面积的8成，本月一、二线城市的土地均价回归较高水平，同时三四线城市的成交均价也维持在高位，整体地价上涨至今年目前最高位。地市热度整体上升，但杭州、苏州这样的重点城市出现了“冷热不均”的情况，苏州土拍中商办地块竞争激烈，住宅地块反而冷淡成交，杭州主城区16日出让7宗地块，也有2宗地底价成交。

　　一线城市7月份成交建筑面积182万平方米，同、环比分别减少56%和23%，虽然成交建面减少，但本月一线城市的成交金额达到422亿，环比上涨了40%，但同比降幅为23%，地价回升主要是由于本月上海、北京均有宅地出让，且上海还有城市较为核心区域的商办地块成交，带动一线城市平均地价上涨至23191元/平方米，成为12个月以来成交单价最高月份。

　　二线城市本月成交建筑面积3077万平方米，环比回落26%，同比上升15%，成交金额为1569亿元，环比几乎维持不变，同比下降9%，本月成交均价升至5100元/平方米，环比大幅上升35%，但同比仍有21%的降幅。总体来看，是由于本月杭州、苏州这样土地成交均价较高的城市成交量回升，带动了二线城市土地均价回升;本月二线城市中成交量最大的城市仍然是郑州，成交总建面达到432万平方米，共32宗地块，其次是西安共成交347万平方米，再次杭州成交315万平方米，石家庄成交209万平方米，天津、成都和南昌等地也有较多地块成交。

　　三四线城市本月成交建筑面积13053万平方米，环比下滑14%，但同比有12%的涨幅，在总成交建面中占比稳定在八成，成交金额2230亿元，环比下跌14%，同比涨幅达到42%，远高于成交建筑面积涨幅，主要是由于三四线地市这一年来热度持续升高所致，本月成交均价为1708元/平方米，环比保持稳定，而同比增长26%。本月重点关注的三四线城市中，成交量最高的城市为佛山，共成交11宗土地，以商住地块为主;从溢价率来看，桐乡、海宁、泉州本月成交溢价率均在50%以上，泉州丰泽区中心板块本月成交一宗商住地块的楼板价达到1.6万元/平方米，海宁多幅地块以高达70%的溢价率成交，市场活跃度较高。