近日,石家庄市人民政府办公厅发布关于调整市内四区(长安、桥西、新华、裕华)国有土地级别及基准地价的通知。在该通知中,石家庄市一级居住用地价格基准地价从4002元/㎡上调到了7368元/㎡,上涨幅度高达84%。
而对于此次基准地价的上调,很多读者很容易将其与房价上涨联系在一起。对此,房掌柜就相关问题采访了惹目机构执行总经理张金峰。
基准地价普遍上调 住宅用地涨幅最大
房掌柜了解到,本次公布实施的基准地价是指,基准日为2018年1月1日,各土地级别内,“七通一平”(宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通气及宗地红线内平整)土地开发程度,平均容积率(商服2.5,住宅2.5,工业1.0,公共管理与公共服务1.5)下,分商服、住宅、工业、公共管理与公共服务4种用途,法定最高出让年期(商服40年、住宅70年、工业50年、公共管理与公共服务50年)条件下的国有土地使用权平均价格。
而基准地价即土地初始价,也称城市基准地价,是指在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业、居住、工业等用途分别评估法定最高年期的土地使用权价格,并由市、县及以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。
房掌柜发现,此次石家庄市内四区国有土地基准地价的调整,除住宅用地外,还涉及到商服用地、工业用地、公共管理与公共服务用地,除一级居住用地基准地价达到84%的上涨幅度外,商业及工业用地的基准地价也均有小幅上涨。
基准地价上调是市场发展的必然
房掌柜了解到,此次基准地价调整的通知一经发布,即引起热烈讨论,正如面粉与面包的定律一样,此次基准地价的大幅上涨,是否意味着房价将上涨?
对此,张金峰认为,石家庄基准地价的上调是顺应市场发展的必然结果。从2012年调整后,石家庄的基准地价已有6年没有进行调整了。而6年间,石家庄二环内的房价从5000-6000元/㎡的区间到现在最低都升值了2-3倍。所以,基准地价的上调是符合市场发展的必然结果。
同样,张总认为,此次基准地价的上调并不会对房价、土地市场及房企产生影响。以上调后的一类居住用地算,每亩地的收储成本也就在500多万元,按3.0的容积率来算,楼面价也就3000多元/㎡。而现阶段,石家庄二环内的土地只要是正常收储走招拍挂手续的,大部分都在1500万元/亩以上。所以,从这方面来看,上调后的基准地价并不会对房地产市场产生影响。
征地难和企业搬迁问题或将解决
尽管不会对房地产市场产生影响,但张总认为,此次基准地价的上调,将直接对农村集体用地的征收和工业企业的搬迁产生利好。
他介绍,目前,石家庄的城中村改造项目已经基本接近尾声,如果再想征地,就必然会征收农村的集体用地。而按之前的基准地价,二环至三环内的土地征收成本只有十几万元一亩。以当下的物价和房价来看,农民势必会不会同意土地被征收。但此次基准地价的上调,会提高对农村集体用地的征地补偿,将会提高国土部门征地工作的推进速度。
而除征地外,张总认为,此次基准地价的上调也将促进主城区工业企业外迁工作的推进。从现阶段看,主城区内的企业搬迁后大部分会从工业用地调整为住宅用地。而按之前工业用地搬迁的土地评估制度(即拍地时的土地亩价+使用年限来进行价格评估),企业搬迁所获得的补偿较低,这将影响企业搬迁的积极性。但此次基准地价的上调,将会对工业用地的评估起到加分的作用。而补偿的提高,也将会对工业企业的外迁起到促进作用。
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