如何实现质量型扩张？泰禾这两大优势“易懂难学”

　　在房企规模分化日益加剧的今天，高周转已成为行业发展共识，正如某地产大咖所言“中国千亿以上的房企需要高周转”。然而有质量的扩张，以高品质为基础的高周转，却并非每家主流房企都能做到。

　　如泰禾去年就实现了超过两千亿的总资产规模、销售额突破千亿，尤为难得的是做到了高周转与高品质、高溢价的相协调。

　　“为什么有的房企能实现有质量扩张？举个很简单的例子，布局一二线城市这个战略，很多房企都懂，但往往是懂了也没用，因为你不见得能拿到地；拿到地也不见得管用，因为你很可能拿了高价地，做不出好产品，最终又被限价等政策卡住。”一名地产机构人士表示，最关键是要拿到低成本的土地、做出高溢价产品。

　　质量型扩张的根基：超90%土地收并购获得

　　要做到高周转，并不容易。明源地产研究院一份报告显示，不能忽视两个重要前提，一个是低成本拿地，一个是产品标准化。而泰禾恰恰拥有一二线城市众多优质而地块的地块，并且形成了丰富的中式产品线。

　　一二线城市的土地价格之高，早已不是什么新鲜事，去年以来，深圳的楼面价动辄每平米四五万，杭州今年不少区域楼面价也达到了三四万，就连今年5月30日福州长乐的2018首场土拍，楼面价也突破了每平米两万。

　　值得注意的是，近些年土地价格不断高企的核心城市，都是泰禾重兵囤积之地，泰禾不但在北京、上海、广深等一线城市拥有了大量土地，在杭州、福州、厦门、南昌等地更是及早进行了布局，故而获得了大量优质低价地块。

　　克而瑞数据显示，2017年末，泰禾土储货值达到7429亿，位列中国房企总土储货值排行第十名。而与一些排名靠前房企所不同的是，泰禾所获取的这些土地多数位于一二线城市

　　进入2016年以后，泰禾通过并购低价拿地，其90%的项目都是通过合作并购取得，按黄其森的话说，“泰禾这两年的土地成本只有公开市场的一半甚至1/3”。

　　以南昌为例，据媒体报道，自2016年10月以来，南昌土拍就采取了“竞地价限房价”的方式来出让住宅用地，今年南昌或将有38个限价项目入市，最低限价仅2字头。地价高、售价低，让许多房企面临难题。

　　对于泰禾而言，在南昌早已手握低价而优质的地块。如2018年1月，泰禾集团以18.98亿元受让南昌茵梦湖项目，收购均价仅为2467元/平米。此外，2017年1月泰禾通过并购南昌赣江新区一宗低密度地块，楼面价也极低，这正是从去年底开始热销的泰禾南昌院子。

　　相比拿高价地的房企，泰禾在市场中更加游刃有余，从而在面对限价等政策的同时，正更好的坚持高投入、做出精品，从而赢得购房人的青睐。如今，南昌院子已成为南昌楼市的中式IP。

　　在南昌每3人购买别墅产品，即有1个人购买了泰禾南昌院子。前5月，泰禾南昌院子冠冕南昌别墅市场销售套数、面积、金额“三冠王”，在南昌别墅市场占有率稳居首位。

　　正如泰禾集团董事长黄其森所言：“泰禾有一个很大的优势，布局的城市合理，地块十分优质，拿地价格较低。”虽然泰禾拿地规模大幅增长，但拿地平均楼面价却同比下降23%，约为5166元/平方米，这主要是因为泰禾的土地获取方式以收并购为主。

　　打造成熟产品线，中式IP成购房人“心头好”

　　在房地产市场进入以产品模式为先导、以高周转模式为主流的产品线开发阶段，由产品线开发带来的高品质和高溢价，恰是能实现高周转的最有效途径。

　　明源地产研究院报告指出，“很多房企之所以玩不了快周转，从项目一开始就慢半拍，很大原因也是在于没有对产品进行梳理总结，沉淀数据，形成自己的产品线”。有数据显示，产品标准化的房企平均开发周期，相比没有做产品标准化的房企，大概要短7个月。

　　经历十余年探索、实践和提升，泰禾已经形成独有的一套成熟产品线。相比于市面上多数特色不鲜明的刚需产品来说，泰禾造就了一套完整的标准化中式产品体系，形成了院子系、大院系、府系、园系等多条产品线，也练就了独有的三大造院体系“门头、院落、坊巷”。

　　“谈院子必谈泰禾”已是行业现象，泰禾的中式产品在全国赢得了大批粉丝。如丽春湖院子成就去年中国别墅市场销冠，福州院子以25亿问鼎2017年福州别墅市场销冠，杭州院子今年5月再次冠领全城4万+楼盘……

　　“很多购房者对于泰禾，印象最深刻的就是院子，但其实光一个院子，泰禾在各区域、各地均有不同的定位。每个院子既会结合当地特色，又会确定多种面积段，并优化户型。再如高层产品，主要划分南方、北方两大类，基于大量客户喜好和市场数据的客研、市调信息，分析确定不同城市自住产品典型面积段和优势户型。” 一名熟悉泰禾的人士表示。

　　在产品标准化助推之下，即使是高端住宅，泰禾也实现了高品质之上的高周转。万房研究一份报告显示，泰禾明确提出“高品质、高周转、高溢价”三高战略，但多数同行都是主打刚需盘。在全国行业内，高端盘，特别是别墅产品，还没有三高先例。而北京丽春湖院子，就验证了三高模式的正确性。

　　万房研究报告显示，从销售周期看，昌平拾景园的90亿销售额，用了9个月；丽春湖院子55.3亿，用了12个月。在别墅高端盘中，这两组数字就不折不扣地体现了“有质量的泰禾速度”。

　　这直接造就了泰禾日益增长的销售额。在去年销售额突破千亿之后，今年前五月，泰禾也取得了逼近行业前十的销售业绩。泰禾还一直保持着高溢价收益，2017年，泰禾旗下项目的全国销售均价已在3万元/平方米左右。

　　正是凭借着在一二线城市大量的低成本好地，以及积淀下来的丰富产品线，泰禾实现了有质量的扩张。随着下半年青云小镇、厦门湾、红树湾院子、广州院子、合肥院子、太原金尊府等多个产品发力，泰禾有望实现新一轮业绩大幅增长。