石家庄楼市十年：纠结的政策 蜿蜒的房价

　　编者按：

　　2008年，房掌柜从金融风暴中出海，经历过波谷的低潮和浪尖的激越，越过狂风大浪，看过碧海蓝天，以梦为桨、继续出航。十年，房掌柜作为亲历者更是见证者，见证了房地产快速发展的十年风云变幻。

　　岁月如刀,浮生若梦，十年，石家庄有值得诉说的故事、还得许多值得想起的人和事，楼市亦然。

　　房掌柜将陆续推出《致敬白银时代2008-2018：石家庄楼市十年》系列文章，呈现石家庄楼市白银时代的全景图，敬请关注。

　　08年的夏天，跟我爸在他的朋友家聚会，那天正是奥运会闭幕的日子，大街小巷在炎热中弥漫着春节般的喜庆感。看着盛大的表演，不知哪位阿姨说到：奥运会一开 ，这北京的房价估计又得涨，石家庄会有影响吗?说完大家都哈哈大笑地乐了起来，甚至干了一杯。

　　那一年，还很少有人意识到房子已经不再只是用来容身的场所。而那一年轰轰烈烈的三年大变样拉开了序幕。拆除旧城区，不知道给城市规划加了几分。但是却让许多想“拆迁户”一夜暴富。而不可否认，在中国房地产行业的变动和政策的变化是休戚相关的。下面笔者将摘取石家庄楼市十年重点政策，陪您看蜿蜒的房价。

①|石家庄房地产行业的启蒙运动 2008—2011三年大变样

　　2008年初，石家庄市政府下发《省会城市建设三年大变样和2008年迈大步实施方案(征求意见稿)》，拉开了以“三年大变样”为目标的城市建设序幕。未来3年，石家庄市计划旧城改造拆除建筑230万平方米，城中村改造拆除334万平方米。其中2008年的目标是旧城改造拆除68.5万平方米，城中村改造拆除334万平方米。

　　最初，城市居民对于拆迁改造心里别着劲，对于当时房地产意识尚且薄弱的河北省会居民来说，这就是一场拆家运动。记得当时“强拆”、“闹事”屡见不鲜，但政府秉承的只有一点，城镇化改造必须进行。

　　然而，即使是拆迁富裕的一批人，人们看到的只有手里拿到的钱，对于回迁房、房地产未来的价值，尚未估量。

　　自从国务院有关调控房地产的“新国八条”出台后，2011年2月19日石家庄市的“限购令”也在众人的期盼中出台。对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市1年(含)以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年(含)以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市内五区、高新区范围内购房。

　　石家庄市出台的限购令，按照购房者的户籍、已购房屋数量、纳税或者社会保险缴纳年限这三个标准，对石家庄市内五区以及高新区范围内的购房进行限制，这是石家庄房地产市场的第一次限购，也将对今后这些限购区域的房价走向带来影响。

　　总的来看，可以说2008-2011三年大变样，就是石家庄房地产界的一次启蒙运动。“房”这个字带来的力量在省会居民的心中悄然埋下了一颗种子。

②|2012年政策的适得其反 2013年石家庄楼市的滑铁卢

　　2012年可以说是石家庄庄楼市承上启下的一年。经过三年大变样2012年房地产市场突飞猛进，但是“大变样”活动的后遗症却也逐渐体现。边建边卖边办土地证的怪事儿，在石家庄却早已见怪不怪。政府监管部门在当中难于插手，从裁判员变成了啦啦队。”

　　于是在12年多部委多次强调坚持房地产调控不动摇，2月住建部称加快推进房产征收税扩大试点范围。国土部出台土地监管新政策，严打小产权房。然而这一政策却适得其反，让12年楼市大涨。石家庄商品住宅价格同比2011年上涨7.6%。这让政府迫不得已在2013年采取更加严格的把控政策，2月出台新国五条，不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。3月国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》，其中二手房交易的个人所得税由交易总额的1%调整为按差额20%征收。开发商下半年不得不以价换量，在这一年石家庄房地产市场遭遇滑铁卢，纸面上，石家庄商品住宅价格同比2012年上涨仅为0.4%。

③|2014年—2015年 政策的放松 石家庄房地产迎来大航海时代

　　2013年一管就死的现象让政府在2014制定政策时不得不予以放松，以迎来其复苏。各地陆续松绑限购政策，9月30日央行出台房贷新政，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套住房时，可按照首套房贷政策执行等。相对于此前信贷套数认定政策，本次政策对首套、二套、多套，在认定上都有放松。新政出台后，全国各地楼市皆迎来成交高峰，房价缓涨。石家庄商品住宅价格同比2013年上涨6.6%。

　　而房地产商们也逐渐熟悉了政府政策对房地产市场的周期性调整，接下来将会是房地产“过江龙”各显神通的机会，石家庄房地产也迎来了探索与开发的大航海时代。

　　在2015年的3月发布新政，央行、住建部、银监会联合发文，全国二套房首付降至四成;财政部通知，将个人出售普通住宅，营业税免征的购买年限由5年下调至2年。这无疑是对房地产行业的一大利好。也为疯狂的2016年打下了基础。

④|2016-2017 疯狂的政策 狂欢的石家庄房地产

　　2016这一年，是石家庄房产市场井喷发展的一年。而16年爆发的原因就是15年中央提出的去库存政策。

　　2015年年底，中央连续强调去库存，释放出强烈的政策信号。11月10日，中央财经领导小组第十一次会议召开，研究经济结构性改革和城市工作。其中，对于房地产的表述，提出要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”

　　11月11日，国务院常务会议召开，提出以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。

　　12月14日，中共中央政治局召开会议，分析研究2016年经济工作时表示，要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。这一系列的政治导向，为2016年石家庄房地产井喷发展吹响了冲锋号。

　　于是该年从1月份至10月份，整体市场呈蓬勃发展的趋势，房价自然一路水涨船高。但其疯狂性与不规范性让市场乱象频发，终于在“十一”假期期间，全国各地20余城市纷纷出台限购限贷政策，石家庄也在10月28日出台了一则《石家庄市人民政府关于依法查处商品房违法预售行为的通告》，表示未取得《商品房预售许可证》的，不得以任何形式进行销售。

　　至此，石家庄楼市严查的大幕正式拉开。2016年1月至11月24日，石家庄商品房共备案54719套，较2015年1月至11月的52336套上涨了4.55%;2016年1月至11月24日石家庄商品房备案面积为4795960平方米，较2015年1月至11月的4270830平方米上涨了12.3%。

　　可实际数据却远远比这个数据吓人，从市场交易的普遍价格变动来看，许多8000多元/平米的项目一年内涨至1.8万元/平米，其价格上涨不止翻了一番。这一年可以说是石家庄房地产最好的一年，令人留恋。

　　但2017却成为石家庄楼市密集调控年，年初楼市整体向好，然后“四限”当头，坚持房住不炒，各大政策相继出炉，价格和成交逐渐趋稳。也是十年来石家庄楼市的第二次限购。

　　3月17日晚，石家庄市人民政府在官方网站发布《关于加强房地产市场调控的意见》，从调整居民购房政策、调整公积金贷款政策和调整商业性贷款政策等三方面进行了规定;意见要求，非本市户籍居民家庭在申请购买首套住房时，须提供近2年内连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，限购1套住房(含新建商品住房和二手房);对在市区范围内已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂不得在本市购买住房，购房时间以交易合同网签备案时间为准，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。

　　限购后整体数据表明楼市趋于稳定，土地和证件极为亮眼，万科、融创、碧桂园等大房企加持楼市接连推新。这一年，房企密集拿地布局，全国性大房企项目携先进的居住理念与品质陆续入市，市场供应量逐渐充足;这一年，石家庄告别高速增长的阶段，进入“平稳健康发展”的新常态，“房住不炒”的深入提出，让房地产回归“居住属性”，投机性购房被不断抑制。

　　2017年习近平在十九大报告中指出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”

　　当习近平说出“坚持‘房子是用来住的，不是用来炒的定位时，全场长时间响起热烈掌声。无论是房住不炒的大环境还是多轨制的住房建设长效机制(即在国家的鼓励下，租赁住房、共有产权房、保障住房、商品房等)，都已经成为中国房地产市场的必然趋势，更是未来石家庄楼市的必然趋势。

　　石家庄房地产十年政策的变化，可以说就是一部石家庄房地产纠结发展的记录史。石家庄的发展既想要脱离房地产，又不得不依靠房地产，似的十年间的房价变得曲折蜿蜒。