新规进一步收紧金融监管，投资者普遍趋于谨慎

　　上海，2018年6月1日——根据戴德梁行最新发布的《大中华区资本市场快讯》报告显示，第一季度，中国内地商业产投资市场相对低迷，总成交额仅为320亿元人民币，较去年同期下降44%。随着中国立法新规进一步收紧金融监管，强化去杠杆，使得大多投资者的投资态度趋于谨慎，并处于观望状态。香港市场则一季度市场表现强劲，商业物业投资总额较去年同期翻了一倍，达380亿港币。台湾市场的总投资额则同比下降48%，录得79亿新台币。

　　此外，习近平主席在4月份的博鳌亚洲论坛上还强调了为外国投资者提供更加开放、友好和平等的投资环境的重要性。外国投资者的市场准入门槛将会放宽，尤其是在金融和服务业领域，外资负面清单也将在今年上半年进行修订。另外，习主席指出，中国将放宽在国内设立外资金融机构的限制，并鼓励中外资本加强合作。我们预计这些利好政策将进一步促进外资企业在中国的投资。

　　戴德梁行大中华区投资及顾问服务部主管及环球董事李志荣称：“在核心资产如写字楼的回报率普遍偏低的情况下，一些收益率较高、资产升值空间较大的非传统资产将越发受到投资者的关注。在香港，随着财力雄厚的中资企业对办公需求的不断提升，写字楼的售价预计将继续攀升。”

　　戴德梁行大中华区资本市场研究及预测主管陈妍斐表示：“去杠杆政策对资金雄厚和现金流稳定的投资者则为一大利好，使来自高杠杆投资者的竞争大幅减少。同时，资本竞争的减少也意味着资产的交易价格将更趋于理性，资本化率也预计将由较往年递减的趋势而逐渐稳定。”

　　戴德梁行专家团队对于市场中的热点话题在报告中提出了相关看法：

　　物流投资：

　　2018年第一季度，本土资金纷纷加码物流地产投资。这一方面源于政策红利的推动，另一方面，物流地产平均回报率可达到5%至6%，比核心区写字楼或商场3%至4% 的回报率更具吸引力。

　　去杠杆政策:

　　2018年金融系统的监管延续了2017年的去通道、降规模、限杠杆主题。紧缩财政丝毫不放松，而且在“一行二会”监管融合的背景下，更加细化深入。合规稳健、压缩通道依然是各大机构2018年的工作重点。

　　新零售时代投资: 在过去数年互联网的高速发展中，互联网企业的整体市场估值处于一个较高的位置，这些线上企业此时可以凭借较低的融资成本来扩大线下零售渠道，盘活自身的业务布局。此外，优质零售物业的价值被不断推高，布局实体零售对电商而言同样也是一个实现资产增值的有效手段。

　　澳洲投资:

　　据戴德梁行2月份发布的《中国境外投资者意向调查报告》显示，澳大利亚市场在全球最受欢迎投资目的地名单中位列第二，仅次于美国。不久之后，中美贸易摩擦局势升温，这对澳大利亚房地产投资来说是个好兆头，预示它很有可能将成为下一个最有吸引力的投资目的地。

　　报告同时也分析了中国各大城市与地区整体商业地产投资趋势：

　　北京：

　　土地供应将更加紧缺，开发企业因地价上涨将导致利润率被进一步摊薄，收购现存物业进行翻新改造的城市更新项目未来将成为市场的投资主流。除了商改写、酒改写之外，在国家政策的大力推动下，万科、龙湖、旭辉、石榴等开发商从2017年起，开始在北京的长租公寓市场进行大面积布局，该趋势在今年仍将持续。

　　上海：

　　一季度上海资本市场录得30宗交易，总交易额达到266.5亿人民币，较去年同期上涨14%。国内投资者仍然是主要的买家，内资交易占本季度交易总额的76.2%。在上海去中心化的浪潮下，投资者持续关注非核心区的物业。在本季度，非核心区内的交易占到交易总宗数的84%。非核心区的投资毛收益率较核心区高约0.5%。

　　广州：

　　一季度，处于传统春节淡季的广州大宗物业投资市场录得3宗主要交易，交易金额超过18.7亿元人民币。尽管交易金额较去年同期下滑约64.6%，但主要是由于2017年一季度广州市场录得一宗购物中心的整体交易，将当季交易金额整体推高所致。除了录得的交易之外，本季度，多方的投资者对于广州市场的关注度继续提高，在市场上积极寻找投资机会。

　　深圳：

　　一季度深圳商业地产投资交易较为冷淡，全市大宗交易成交额仅录得17.22亿元，与去年同期110亿元的成交额相差甚远。写字楼和厂房类物业依然是深圳资本市场关注度较高的物业类型。

　　香港：

　　一季香港的商业地产投资市场仍然炽热，当中超过1亿港元的物业成交总值为384亿港元，相当于2017年全年总成交额(1,716亿港元)的22%。写字楼物业仍然是当中最受追捧的资产类别，本季的总成交额已达到 258亿港元，为过去五年平均成交额 (118 亿港元) 的两倍。

　　台湾：

　　一季物业台湾商业地产投资表现疲软，单季交易量(不含土地买卖)仅新台币78.6亿元，较去年同期下滑约48%。市场动能主要来自具扩产需求的科技制造业者，受此影响，工业厂房及土地交易持续升温。