世联红璞：武汉市长租公寓2018年2月市场月报

一、长租公寓政策汇总

二月政策汇总——5大国家政策利好

　政策一：北京规划国土委 集体租赁要实现三个“1公里”

　　据北京市规划国土委消息，2018年北京市的供地计划正紧锣密鼓地编制报批，用于建设租赁房的集体建设用地也同步纳入其中，争取将一批集体建设用地选址在距离轨道交通、产业园区、新城1公里左右的区域。

　　“三个毗邻”原则：毗邻交通枢纽、毗邻产业园区、毗邻新城

　　北京市通过实施集体租赁住房到交通枢纽、产业园区、新城三个一公里计划，将明显提高居民的出行便利度，推动区域实现职住平衡，对产业园区和产业新城的发展均有一定利好。

　　2017年到2021年，北京市将供应1000公顷集体建设用地，用于建设租赁房。

　政策二：广州制定房屋租赁管理规定 承租人或可享义务教育

　　据悉，该规定草案将拟要求市政府应当采取金融支持、用地供应、基本公共服务保障等政策措施，鼓励住房租赁消费，培育和发展房屋租赁市场。值得关注的是，规定拟同时明确，承租人可依法享受义务教育、就业、卫生和计生、文体、法律援助等国家规定的基本公共服务，可按规定提取和使用住房公积金支付租金，推动“购租同权”。

　　《广州市房屋租赁管理规定》使用公积金拟可支付租金，随着房屋租赁需求不断上升、新的租赁形式不断涌现、房屋租赁隐形市场活跃但备案率低等，2015年起实施的《广州市房屋租赁管理规定》部分内容已不适应实际需要。

　　作为2018年度立法计划的审议项目《广州市房屋租赁管理规定》，广州市政府已于2017年9月提案。

　政策三：武汉2018持续调控楼市：将筹集3万套租赁住房

　　武汉市房管局负责人接受长江日报记者采访时表示，今年该局将进一步推动住房租赁试点工作。2018年将狠抓项目落地，推进“商改租”项目和“N+1”改造，筹集租赁住房3万(间)、100万平方米。同时，武汉市房管局还将配合国土规划部门改进土地供应方式，提高租赁住房供应比例，落实新建配建租赁住房项目供地，推进青年城、青年苑建设，并协同推动集体土地建设租赁住房试点。

　　在住房租赁市场扶持方面，将扶持5家运营管理5000套(间)以上住房的规模化、专业化、机构化租赁企业发展壮大，推广政府类租赁住房委托专业机构运营新模式，鼓励个人将闲置住房委托租赁企业长期租赁。

　　在保障性住房方面，2018年武汉市将大力推动公租房配套建设，加快配租入住，确保入住率90%以上，并落实公租房货币化保障政策，发放租赁补贴0.6万户。同时，武汉市将努力实现保障性住房应保尽保，通过增加公租房实物供应，将新市民、外来务工人员纳入公租房保障范围。

　　在大学毕业生安居工程方面，武汉市将多渠道筹集大学毕业生租赁房源60万平方米，推行大学毕业生安居房共有产权模式，并出台大学生保障性住房准入、审核、配租、配售实施细则，确保有效合理利用。

　政策四：2018湖北两会|租购并举，更多利好让百姓住有所居

　　1、因城施策发展住房租赁市场

　　列席省两会的省住建厅厅长李昌海向记者详解了相关政策：武汉、襄阳、宜昌、十堰等人口净流入城市的着力点在于发展住房租赁市场，其他市县大多为人口净流出地区，租赁需求有限，着力点要放在规范住房租赁市场上。

　　他介绍，武汉市是住房租赁国家试点，目前有保障房公司、城投房产集团等6家国有企业，万科、兴龙湖、保利等20余家民营、混合所有制房地产企业参与试点，将在人流集中、用工密集的洪山、东湖高新、黄陂等区域集中新建、配建约15万平方米的租赁住房。

　　2、分层分类培育住房租赁市场

　　1月23日中午，省政协委员、盛世乐居(武汉)科技控股有限公司董事长郑炜接受记者采访时建议，要着力优化环境，引导房屋租赁企业加快发展。

　　通过税收优惠、成本分担等政策扶持，引导形成由蓝领公寓、白领公寓、人才公寓等构成的多层次长租市场。

　　蓝领公寓实行政策补贴，白领公寓通过老旧房屋改造实现，人才公寓模式吸引高端创新型人才，从而实现各类住房租赁企业蓬勃发展、良性循环。

政策影响

　　1、改变住房租赁市场的供应格局

　　《58集团2017租赁蓝皮书》显示，我国住房租赁市场持续较快增长基础上，住房租赁供给侧格局发生了较大变化，多种新型供应模式加大进入力度，尤其是在长租公寓和金融创新领域。

　　2、长效机制必然选择

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，租赁市场将呈现两大变化：

　　一方面是供给端积极增加租赁住房的供应，总体上机构类租赁住房的供应会增加;

　　另一方面是在需求端上，预计租赁贷款的政策内容会开始增加，包括租售同权、租房可办居住证、可积分等，实际上都可能会有相应的政策关注。

　　3、市场活力有效激发

　　“在政策利好和市场蓬勃发展的大环境下，万亿租赁市场将迎来更多参与主体，形成土地供应商、开发建设端、产品运营端、金融支持端、租后服务方等多元主体各司其职的市场新格局。”

　　链家研究院院长杨现领认为，租赁将成为日益重要的住房消费，租赁及其产业链对经济增长的影响将逐步释放。

　　据住房和城乡建设部统计，目前我国约有1.6亿人在城镇租房居住。围绕这些人口产生的住宿及生活消费，是一个万亿元级住房租赁市场。东方证券研究显示，到2030年国内的租房群体数量将达到2.7亿人，整个房地产租赁市场的规模将达到4.2万亿元。

二、长租公寓市场动态

二月市场汇总——6大市场动作

　动态一：华润置地发布了内部通知 正式进军长租公寓市场。

　　不同于一般开发商的入场策略，华润置地总部专门设置了长租公寓项目部，并由执行董事、高级副总裁谢骥分管。此外，各大区也设立了自己的长租公寓项目部。据媒体报道，谢骥在去年4月被任命为华润置地的执行董事，进入公司决策层，在集团内的上升势头十分迅猛。

　　央企主要解决非市场化的问题，市场化的问题主要依靠品牌运营商和房企解决。

　　在一系列鼓励租赁的政策背景下，房企正拿出十分的热情布局租赁领域。从目前房企落地的长租公寓品牌来看，规模较大的就有万科、龙湖、旭辉、石榴、金地、远洋等。

　　由于公寓运营商资金不如品牌房企充裕，单打独斗并非明智选择，与他人合作改造运营核心城市的存量资产正成为公寓运营商扩张的途径。

　动态二：碧桂园百万长租公寓再获金融支持 百亿REITs获批

　　2月2日，“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划” 获得深圳证券交易所审议通过,由碧桂园控股有限公司联合中联前源不动产基金管理有限公司共同实施,产品规模100亿元,采取储架、分期发行机制,优先级评级AAAsf。

　　蛋壳公寓完成1亿美元B轮融资 高榕资本领投

　　2月26日，国内领先的互联网长租公寓运营商蛋壳公寓正式对外宣布完成1亿美元的B轮融资。

　　本轮融资由华人文化产业投资基金、高榕资本联合领投，酉金资本、元璟资本、BAI(贝塔斯曼亚洲投资基金)跟投，A+轮投资方愉悦资本继续追加投资，易凯资本担任独家财务顾问。据悉，本轮融资资金将用于完善服务、拓展业务、以及品牌建设。

　动态三：首个“梧桐公寓”下半年将在西安落地

　　2月4日，《活在未来——风马牛1号卫星发射暨梧桐公寓品牌战略发布》在西安曲江威斯汀酒店举行。从2018年开始将由四方万通旗下的万邦山水公司开发和运营以“梧桐公寓”为品牌的健康公寓项目，未来将以每年十个以上项目的速度在西安、武汉、南京等强二线城市拓展，目前首个项目已落子西安高新区与惠大集团合作，将于下半年面世。

　　蓝润实业携手建行试水住房租赁市场

　　2月5日，蓝润实业集团有限公司与中国建设银行成都自贸试验区支行正式签订《关于住房租赁业务战略合作协议》，双方建立长期战略合作关系，将共同进行住房租赁市场平台的合作深化。

　　蓝润实业集团总裁杨晓初与建行成都自贸试验区支行行长朱虹在协议上签字，建行成都自贸试验区支行副行长李成超、楼颖，蓝润实业集团副总裁张力等见证签约。

　动态四：腾讯携手开发商打造智慧型长租公寓

　　刷脸进门，智能语音控制室内的窗帘、灯光、通讯，4000平米的公共空间里有电影院、24小时营业的深堂食堂、游戏室，2000平米的Q+众创空间把生活和工作连结起来…上述场景已经在由腾讯打造的南京智慧示范社区实现，并且有望通过政府、建筑公司与互联网科技公司的合作，应用到未来大中城市的长租公寓项目中去。

　动态五：济南首宗“租售同权”地块挂牌成交

　　近日，引人注目的济南孙村片区地块终于迎来挂牌成交，4宗土地捆绑出让，土地面积共计215377平，约合323亩，均为低密度住宅用地，未来，小高层、多层、别墅，居住产品的打造将有多种可能。其中2018-G002地块楼面价6406元/㎡，是济南首宗“租售同权”地块，标志着租购并举政策在济南落地。

总结

　　1、市场概况：开发商、房地产服务商、酒店、创业系 “四大派系”瓜分武汉长租公寓市场，政府平台公司进场完成首批租赁房源供应的探索。武汉集中式公寓发展迅速，世联红璞和龙湖冠寓积极拓展签约房源。此外，全国性散收式品牌公寓自如友家、蛋壳公寓积极入场。

　　2、企业动态：国家定调租赁市场，大型开发商、互联网公司将加快资本布局进场，市场竞争日益激烈，资产证券化将成为市场融资的常态、长租公寓企业上市将成为企业的目标。

　　3、集中式公寓：全国性集中式品牌公寓布局武汉市场，万科泊寓、You+、旭辉领寓等均在积极洽谈项目，世联红璞、龙湖冠寓积极拓展房源，成果明显。魔方公寓、本地品牌可遇布局较早，在摸索自身特色的道路上积极探索。

三、长租公寓案例分析

二月案例汇总——公寓产品创新与问题

　　1、集中式案例介绍：冠寓香港路店

　　2、碧桂园进场 我爱我家上市

　　国内首家面向房东的一站式中高端租赁O2O服务平台——公寓家宣布全面升级服务与产品线。

　　其中，针对租赁的专业化房屋改造设计服务将进一步细分，包括新旧式里弄房、80年代老公房、2000年后标准公寓房和新交付的一手房等城市中心的四大类存量房源经过专业的装修改造都可升级成为炙手可热的明星公寓产品，并且顺利实现消化。

　　联合创始人兼COO杨剑凌表示公寓家品牌在今年将加快产品与服务升级，从整改设计到集采平台优化，都将以AI和大数据赋能，提供智能化公寓管理解决方案，并且继续强化运营能力和金融运作能力，加速进入新租赁业态的快车道，实现产品的迭代与升级，为更多的受众提供轻松品质租房服务。

　　4、城家公寓 “灵活住”长短租结合模糊住宿边界

　　目前，城家已形成3大业务板块，公寓业务、CitiGO业务和民宿业务。按入住时间长短划分，又有Night(1-4天)、Stay(5天-3个月)和Live(3-12个月)3种不同场景。

　　城家在2017年7月推出灵活住，上线长短租结合的CAS系统后，正式加入到短租市场，旗下的公寓系列也突破了Stay和Live的场景，延伸到Night场景。通过长短租结合的差异化产品和服务，丰富客群，提升长租公寓入住率，降低空置率，提升坪效和收益。

　　针对长短租，城家推出长短租结合的CAS系统，共享实时房态，自动排房，最大化提升入住率。

　　5、新派公寓遭暴力停电引业界关注

　　新派公寓遭暴力停电，是由于新派公寓(北京顺义国门区域)的物业前业主因负债将这一资产拍给新的业主，而后新业主对该物业进行了强制停电、停水!据了解，这是在新业主废除协议、强制腾退、肆意涨价等要挟手段之后的“暴力”手段。

　　由于，新派公寓(北京顺义国门区域)的主要租客群体为机场空乘，新年期间空乘们依旧工作在第一线，新业主停电的这一行为严重影响了公寓内租客的生活。

　　新派公寓为保障公寓内租客的正常生活，租用发电车自行发电，保障了地暖，水电的正常供应。截止2月27日，项目已恢复正常供电。

　　目前，新派公寓CEO王戈宏表示其已经在整理这一事件的所有材料，提请律师审核。

案例分析总结

　　1、资金来源多样化，长租公寓房源规模处于快速增长期，潜力巨大

　　2、升级产品线，提高服务质量，模糊住宿边界，产品组合多样化提高产品竞争力

　　3、集中式公寓项目前期尽职调查非常重要，能降低公寓方面临直接损失概率

　　4、目前国家大力鼓励租赁市场的发展，但相关方面的法律体系与行业规范却仍未健全。而在行业中，不光是租客需要得到保护，业主方、公寓企业的利益也需要法律护航。