董藩：长效机制有三大目标 政府在强化楼市控制力

　　房地产专家、北京师范大学房地产研究中心主任 董藩

　　有人曾说:"任志强和董藩是劣币的两面，他们的强势不在学术与道理，却倒比'良币'受用些"。在1月29日的首届华夏地产投融资峰会上，房地产专家、北京师范大学房地产研究中心主任董藩对2018年楼市走向作出预测。他指出:"社会运营在换轨道，逻辑依据要换，如果不换，我跟任志强的观点都是错的。"

　　那么，他的逻辑依据是什么?政府将从各个层面强化对楼市的控制力。在制度层面，国家正在积极构建房地产长效机制，这将是一场系统性工程，存在难度。在执行层面，国家从土地、住房供应体系、金融、税收等多个层面开启创新，但是，创新程度受限。

　　长效机制三大目标 找出楼市症结才能实现

　　" 什么叫长效机制?西方没有这个词，意思是政府制定一个规则就可以了，规则是长效的，但是实现起来非常难。"董藩表示。

　　不过，董藩将政府建立长效机制的初衷解读为三个层面。

　　首先，降低房地产市场化程度，强化公共资源对政府的依赖。

　　再者，降低房地产投资投机程度，维护房地产市场稳定。

　　对此，董藩从经济学的角度解读了"投机":"频繁交易是有问题的。过去学习经济学，把投机当作好事，其对供给方和需求方都有好处。举个例子，游击战中，商人以高于市场500倍的价格上山卖盐，既能解决战士的问题又能赚钱，对谁都没有坏处。单从经济学的角度来看，投机可以缓解市场供给程度，供应增加，波动减小。所以，将来如何稳定楼市，要先知道现在的不稳定是如何造成的。"

　　最后，缓解土地财政。地方财政依赖土地财政，因为各项支出庞大，比如庞大的军费、事业单位费用等等，如果解决不了支出，后面的土地财政问题是解决不了的，而如果要降，则会牵扯到一系列改革。

　　楼市九大趋势 政府强化控制力

　　基于经济学理论与对房地产市场的长期研究，董藩对2018年的楼市走向作出九点预测，其中，限购、限贷、限售的短期调控政策不会放松。

　　首先，国家会加强对土地市场的计划管理，提升国有企业对土地开发和房地产市场开发的参与程度。

　　对于这一点，国家在2016年率先在12个试点城市实施住房租赁，并鼓励国有企业进入并搭建平台，便可佐证。

　　第二，继续实施限购、限贷、限售政策，可以适时放松，但不废除。事实上，尽管目前兰州(楼盘)、合肥(楼盘)等部分地区实行分区调控，但国家调控收紧的趋势不会改变。

　　第三，在保持压缩市场化供应的同时，重启体制内住房供应渠道，允许机关事业单位国有企业自主建房内部分配、低价购买、限制产权、封闭运营。

　　第四，通过共有产权房方式，解决部分中低收入家庭的居住需求，但要封闭运行，强化政府对房地产供应的控制力。

　　第五，通过放松集体建设用地入市方式，扩大建设用地和租赁住房供应。

　　对于这一点，董藩对近期国土部"政府不再是居住用地唯一供应者"评价称:"这项政策落实了十九大精神中的多主体供应、多渠道保障，创新之处在于城市需求与农村供应的对接，但是创新程度受限，只能租不能卖，政府还是把握对土地管理的控制权，允许建房出租，但建筑面积、容积率等指标政府说了算。另外，这对房价没有什么影响，因为预计量不是很大，影响有限。"

　　第六，通过开放REITS市场减免税收等方式，支持国有企业进入持有和租赁市场。

　　第七，鼓励保险基金进入持有和租赁市场。

　　第八，政府或国企参与租赁平台的建设，控制租赁价格，发掘税源。

　　第九，研究开证房地产税，强化共产党执政的财力基础。对于这一点，董藩认为:"房地产投资是最好的投资方式，但是中国未来发展不确定性增加。"