丁祖昱：房企该去哪儿布局？跟着星巴克美团摩拜走

　　"2017年市场格局剧变。"这是丁祖昱对房地产整体情况的判断，最显著的特征则是:一线城市楼市成交几乎腰斩，二线城市有涨有跌，三四线城市则表现相对火爆，很多四线城市可能比三线城市涨幅还要大。

　　克而瑞数据也显示，在2017年各城市新房成交面积排名上，重庆位列第一，第二位是成都，第三位是武汉，青岛"异军突起"冲到了第四位，第五位是杭州。不过杭州在2017年累计销售金额突破了3000亿元，成为销售额榜冠军，上海则位列第二，重庆、天津分列第三和第四，北京滑落至第五位。

　　丁祖昱表示，若宏观数据不足以体现整个市场，则从土地成交可以看出更多。2017年，郑州的土地成交面积超过了5000万平方米，武汉的土地成交面积也大幅增加，所以一些重点二线城市成为今年市场的"大牛"。

　　不过，从土地成交金额来看，北京在2017年依然高居首位，达到了2758亿元。杭州在每一个榜单上都是名列前茅，在土地成交面积榜上也排在第二位，这个是值得大家深思的事情。

　　相较一二线城市格局的变化，三四线城市的"逆袭"更为显著。克而瑞数据显示，2017年第一季度，一线城市的销售占比5.2%，二线城市占比34.7%，三四线城市占比60.1%;而到了2017年9月份，一线城市的上述比例降到了2.4%，二线城市下降到30.9%，三线城市销售占比则显著增加。

　　"50强房企最青睐三四线城市。"丁祖昱表示，以前都知道碧桂园喜欢布局三四线城市，原来温州的中梁地产也在争三四线，杭州出来的房企强生也在三四线城市争夺市场，好多房企在争三四线城市，佛山、无锡、常州以及排在后面的嘉兴、绍兴，是吸引房企最多的地方。

　　但值得一提的是，市场格局已经发生巨变，三四线城市数量不菲，一百万人口以上的城市依然很多，那么房企在布局三四线城市时到底应该如何科学选择?

　　丁祖昱提出一个有趣的方法--房企在进入城市(尤其是三线城市)前，数一下城市里有多少家星巴克店，摩拜、OFO和滴滴是不是已经进入了，美团外卖多不多，就大概知道这个城市的情况了。

　　"比如滴滴，它只会进入一百万以上人口的城市，而美团外卖和百度外卖的进入说明了这是座有活力的城市。但如果现在连共享单车都没有进入，这个城市我觉得问题蛮大的。"

　　丁祖昱表示，电影院流量、高铁站每天的班次数量、城市中通港/航班数量等因素，对房企判断哪些是最具潜力的三线城市和哪些城市真正值得进入，非常有用。

　　不过他也提醒，目前三四线城市的渠道佣金比例很高，有的最高给到10个点，说明三四线房子很难卖，或者是当地客户都是外地客户，例如北海的外地客户比例高达89%。不过，在样本统计的城市中，24%的城市非本地客源占比超过5成，这里面很多是非旅游城市。